正好赶圣诞节

Flashnote2018年12月13日香港股本823 HK中立价钱（12月12日14:022018年格林尼治标准时间（GMT）HK $ 77.90估值HK $ 101.58-DCF（WACC 4.8％，beta 0.6，ERP 6.0％，RFR 1.5％）12个月目标价72.07港元上升/下降％-7.512个月TSR％-3.7波动率指数低GICS房地产市值百万港元164,524市值21 051万美元自由流通量％10030天平均营业额49.6万美元发行股票数m 2,112投资基础年底2018年3月31日A 2019E 2020E 2021E收入m 10,023 10,313 11,234 11,784息税前利润m 7,246 7,388 7,984 8,532息税前利润增长%8.92.08.16.9报告利润m 47,761 5,646 6,020 6,402调整后利润m 5,553 5,588 6,020 6,402每股收益港币21.622.662.913.09EPS代表增长% 173.6-87.79.36.3每股收益调整HK $ 2.51 2.63 2.913.09EPS增长%8.74.810.46.3个人代表x 3.6 29.3 26.825.2PER调整x 31.0 29.6 26.825.2总DPSHK $ 2.50 2.75 3.003.19DPS总增长%9.410.38.76.3股利总收益%3.23.53.84.1资产回报率%3.73.43.63.9鱼子%3.53.13.43.6EV / EBITDAx 25.1 23.7 22.020.6净债务/权益%7.97.56.25.5P / BVx 0.9 0.9 0.9 0.9823香港相对恒生指数表现及历史记录注意：建议时间表-如果不是连续的，则表示当时没有麦格理的报道或有禁运期。资料来源：FactSet，麦格理研究公司（Macquarie Research），2018年12月（所有数字均为港币，除非另有说明）分析师麦格理资本有限公司+852 3922 1291+852 3922 1398 nicholas.ting@macquarie.com领汇房地产投资基金（823 HK）正好赶圣诞节事件 等待结束了。领汇集团以120亿港元的价格向GAW Capital Partners牵头的财团出售了12处房地产。出售收益约为28亿港元，即每股1.32港元。根据明天地，财团包括高盛和黑石集团。 《明报》新闻早在10月份就首次报道说，黑石集团渴望以100亿港元的价格购买10处物业，因为该公司在去年11月Link公司以230亿港元的价格出售17项资产后，被GAW-高盛（Gawman-Sachs）财团击败。 三个重要含义来自处置：1）尽管住宅市场疲软和内地买家退出，整车销售依然强劲，估值强劲。 2）链路管理每年继续带来可观的处置收益； 3）扣除新大陆购买量后的剩余销售收益为回购单位提供了火力，从而支撑了更高的股价，这是同行们一直未能做到的。影响力 我们认为，这次出售的12个购物中心的等级低于去年11月出售的17个购物中心，但所支付的价格似乎隐含NPI收益率为2.7％，而去年为2.8％。去年11月的销售额包括前50名的四项资产，其中包括目的地购物中心，社区购物中心以及15家邻里购物中心，而今年的销售额仅邻域购物中心和前50名资产。昨晚支付的价格比2018年9月30日的估值溢价32％，而去年达到的溢价52％，但今年的实际溢价实际上可能更高，因为处置的资产被重估了约25％在过去的12个月中。如果使用去年9月的估值，则12处物业的售价溢价超过60％。 由于出售的资产属低品位，出售后平均每月单位租金应由每平方尺65.7港元上调至67.1港元。出于相同的原因，入住率也应略有提高。根据该公司的披露，租金损失应约为4.8％，而资产价值下降约64亿港元，远高于120亿港元的销售收益所弥补。对于Link来说，这是一笔大交易，对于其单位持有人来说也是个好消息。 我们之前曾评论说，最近收购北京京通罗斯福广场（25.6亿元人民币）并不是市场在等待的交易。在过去几年中成功在北京，上海和广州进行购买之后，深圳仍然是Link在中国大陆投资组合中缺失的部分。昨晚120亿港元的销售收益应足以在中国进行优质项目，以2.7％的新股收益率出售可提供舒适的利差，而初始收益率约为3％-3.5％的中国潜在购买，在我们看来。 我们与GAW Capital管理层进行了会面，以了解它们如何进一步提高这些收购资产的绩效，这些资产可能会保留一段时间，然后才能退出。重点将放在新经济租户以及周期性较差的部门，例如医疗保健，教育和旅游业。行动与建议 随着市场共识趋向于降低加息幅度（2018年12月加息一次，2019年加息一次），房地产投资信托基金应做得更好。在中国，大量资产出售收益，单位回购和有纪律的购买应该会支持股票投资者对Link的信心。我们审查了我们的数字。有关重要的披露和分析师证明，请参阅第2页，或访问我们的网站www.macquarie.com/research/disclosures。 麦格理研究2018年12月13日2重要披露：建议定义麦格理（Macquarie）-澳大利亚/新西兰优于大市–收益比基准收益高出3％以上中性–收益在基准收益的3％以内落后大市–收益比基准收益低了3％基准回报率取决于长期名义GDP增长加上12个月的远期市场股息收益率，目前约为9％。麦格理–亚洲/欧洲跑赢大市–预期回报率> + 10％中性–预期收益从-10％到+ 10％；跑输大盘–预期收益<-10％Mazi Macquarie –南非跑赢大市–预期回报率> + 10％中性–预期收益从-10％到+ 10％；跑输大盘–预期收益<-10％麦格理（Macquarie）-加拿大跑赢大盘–收益比基准收益高出5％以上中立–收益在基准收益的5％以内麦格理（Macquarie）-美国跑赢大市（买入）–收益超过罗素3000指数收益超过5％中性（持有）–收益在罗素3000指数收益的5％之内跑输大市–收益比罗素3000指数收益低5％波动率指数定义*这是根据历史价格走势的波动性计算得出的。极高风险–预计一年内库存将上升或下降60-100％–投资者应意识到这只股票具有高度投机性。高–预计股票在一年内至少会上涨或下跌40％至60％–投资者应意识到这只股票可能是投机性的。中–预计一年内库存将至少上涨或下跌30％至40％。中低–预计一年内库存将至少上涨或下跌25％至30％。低–预计一年内库存将至少上涨或下跌15-25％。*仅适用于亚洲/澳大利亚/新西兰/加拿大股票推荐建议- 12个月注意：定量建议可能与基础分析师的建议有所不同财务定义所有“已调整”数据项均进行了以下调整：加回：商誉摊销，巨额准备金，IFRS衍生工具和套期，IFRS减值和IFRS利息费用除外：非经常性项目，资产重估，物业重估，评估价值提升，优先股股息和少数股东权益每股收益=调整后的净利润/ efpowa *资产回报率=调整后的息税前利润/平均总资产ROA银行/保险=调整后的净利润/平均总资产鱼子=调整后的净利润/平均股东资金现金流量总额=调整后的净利润+折旧*相当于全额支付的普通加权平均股份数澳大利亚/新西兰上市股票的所有报告数字均根据IFRS（国际财务报告标准）进行建模。推荐比例–截至2018年9月30日的季度AU / NZ亚洲RSA美国CA 欧元跑赢大市51.56％59.51％45.05％46.88％67.86％46.70％(对于麦格理集团的全球业务而言，其后3.70％的股票是投资银行客户)中立33.20％28.92％37.36％47.70％25.00％42.73％ (对于麦格理集团在全球的业务覆盖，紧随其后的股票是投资银行客户的2.04％)表现不佳15.23％11.57％17.58％5.42％7.14％10.57％(在麦格理的全球范围内，紧随其后的股票是投资银行客户的0.47％)823 HK vs恒指及历史记录（除非另有说明，所有数字均为港元货币）注意：推荐时间线–如果不是连续的时间线，则表示当时没有麦格理保险或有禁运期。资料来源：FactSet，麦格理研究（Macquarie Research），2018年12月12个月目标价计算方法823 HK：基于DCF方法的72.07港元公司特定的披露:823 HK：麦格理资本有限公司以Link Real Estate Investment Trust的证券为市场。有关本报告涵盖的公司的重要披露信息，请访问www.macquarie.com/research/disclosures。日期股票代码（BBG代码）建议目标价2018年6月7日823港元中性HK $ 72.072018年6月1日823港元中性HK $ 71.022017年6月8日823港元中性HK $ 59.702016年6月9日823港元跑赢大市HK $ 59.702016年4月15日823港元跑赢大市HK $ 57.40目标价格风险披露:823 HK：任何无法在其市场中成功竞争的行为都可能损害业务。这可能是许多因素的结果，其中可能包括地域混合以及竞争对手推出改进的产品或服务产品。总体而言，运营结果可能会受到全球经济状况（包括金融市场状况）的重大影响。公司面临市场风险，例如利率，汇率和投入价格的变化。公司将不时进行交易，包括衍生工具交易，以管理其中某些风险。分析师认证:我们特此证明，本报告中表达的所有观点均准确反映了我们对主题公司或其证券的个人观点。我们还证明，我们的薪酬中没有任何部分与本报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关或将与之相关。负责编写此报告的分析师会根据各种因素从麦格理获得报酬，其中包括麦格理集团有限公司的总收入，其中一部分来自麦格理集团的投资银行业务。一般免责声明：麦格理证券（澳大利亚）有限公司；麦格理资本（欧洲）有限公司；麦格理资本市场加拿大有限公司；麦格理资本市场北美有限公司；麦格理资本（美国）公司；麦格理资本有限公司台湾证券分公司；麦格理资本证券（新加坡）有限公司；麦格理证券（新西兰）有限公司； Mazi Macquarie Securities（RF）（Pty）Ltd;麦格理资本证券（印度）有限公司；麦格理资本证券（马来西亚）有限公司;麦格理证券韩国有限公司和麦格理证券（泰国）有限公司不是《 1959年银行法》（澳大利亚联邦）的授权存款机构，其义务不代表麦格理银行有限公司的存款或其他负债ABN 46008583 542（MBL）或MGL。 麦格理研究2018年12月13日3MBL不对上述任何实体的义务提供担保或以其他方式提供保证。 MGL就麦格理资本证券（新加坡）私人有限公司的义务和负债向新加坡金融管理局提供最高3500万新元的担保。 本研究报告已为麦格理集团的批发客户普遍使用而准备，不得全部或部分复制或分发给任何其他人。 如果您不是预期的接收者，则不得以任何方式使用或披露本研究中的信息。 如果您收到的是错误的邮件，请立即通过返回电子邮件告知我们并删除文档。 我们不保证任何电子邮件或附件的完整性，也不对任何其他人对其所做的任何更改负责。 MGL已根据法规要求（包括FCA规则）在团体级别建立并实施了冲突政策（可能会不时修订和更新）（“冲突政策”），其中规定了我们必须寻求识别和确定的方式。处理所有重大利益冲突。 本研究的任何内容均不得解释为诱使购买或出售任何证券或产品，或从事或不从事任何交易。 在准备本研究报告时，我们没有考虑您的投资目标，财务状况或特定需求。麦格理销售人员，贸易商和其他专业人员可以向我们的客户提供口头或书面的市场评论或交易策略，以反映出与本研究中表达的观点相反的观点。 麦格理研究公司生产各种研究产品，包括但不限于基本分析，宏观经济分析，定量分析和贸易构想。 无论时间跨度，方法或其他方式不同，一种类型的研究产品中包含的建议可能与其他类型的研究中包含的建议有所不同。 在基于此研究做出投资决策之前，您需要根据您的特定投资需求，目标和财务状况，