耕地转换是土地供应的关键
部门注意属性│香港│2018年5月11日香港超重（没变化）重点企业恒基兆业地产有限公司目标价HK $ 67.00，HK $ 49.80关闭在我们看来，HLD是开发商中最大的农田所有者，这使其成为更快的农田转换的最大受益者。它已经加快了资产回收以释放价值。新世界发展添加，目标价HK $ 13.50，HK $ 11.44关闭自第三代业主于2012年上任以来，新世界发展已对其业务进行了改组。我们相信这些变化将在短期内取得成果。自2017年以来，新世界发展一直积极参与香港和中国大陆的土地储备工作。新鸿基地产发展有限公司添加，目标价HK $ 180.0，HK $ 125.6关闭新鸿基地产是香港最大的开发商，拥有2,100万平方英尺的开发物业和2,900万平方英尺的投资物业。多年来，新地一直享有良好的执行力和创造股东价值的良好声誉。汇总评估指标市盈率（x）Dec-18F Dec-19F Dec-20F亨德森土地发展历程11.1610.5410.12新世界发展历程12.4511.47新鸿基地产有限公司10.689.46P / BV（x）12月18F 12月19F 12月20F亨德森土地发展历程0.720.690.66新世界发展历程0.420.42新鸿基地产发展有限公司0.69 0.66股息率12月18日至12月19日至12月20日亨德森土地开发3.51%3.69%3.80%新世界发展4.20%4.37%新鸿基地产发展有限公司4.02%4.49%分析师物业-整体耕地转换是土地供应的关键■林家辉指派的土地采购委员会估计，到2046年香港将出现严重的土地短缺，并提出了18种增加土地供应的方案。■农田是短期内增加供应的最有效方法之一，我们认为PPP方法将平衡公众和开发商的利益。■如果正式进行耕地转换，应增加土地供应的可见性，并有助于释放开发商拥有的耕地的潜在价值■维持行业“增持”。鉴于亨德森，新鸿基地产，新世界发展和CK资产拥有庞大的农田储备，它们应该从更快的转换中受益最大。■我们预计它们的潜在净资产价值增长分别为26％，16％，11％和5％。土地供应工作队=嘉莉的住房政策香港行政长官林郑月娥成立的土地供应专责小组已就建议的18种土地供应方案展开了为期五个月的公众咨询期，由4月26日开始。该工作队将根据公众意见得出结论，并在2018年底之前向政府提交建议。我们期望林郑月娥将在未来几年采纳工作队提出的大多数建议作为她的住房政策。1,200公顷土地供应短缺专责小组采用发展局及规划署委托的“香港2030+”的预算。估计2017-2026年香港需要46万套住房，2027-2046年需要54万套住房。在考虑到现有的土地供应计划后，工作队估计房屋土地短缺量为230公顷。除了住房用地，它还估计有256公顷的经济土地和720公顷的其他用途土地短缺。报告说，到2046年，香港的土地供应短缺总量将达到1200公顷。耕地是解决供应短缺的关键在四个短期到中期的选择中：1）开发棕地（占总数的28％），2）通过公私合营（PPP）转换耕地（51％），以及3）私人休闲土地的替代用途，例如粉岭高尔夫俱乐部（21％）。我们认为，由于开发棕地和休闲场所将涉及较长的处理时间，因此农田转换将更可行。我们认为，购买力平价法是一种可能的解决方案，可以平衡私人利益和公共利益，并最大程度地减少串通的潜在指责。填海或郊野公园转换将需要很长时间中长期方案包括填海，洞穴，新开发区，郊野公园，内河贸易码头等。我们认为，鉴于填海和郊野公园规模庞大，它们是增加土地供应的可行方法。但是，这些潜在的土地供应来源可能至少需要10到15年的时间才能实现。林嘉欣热衷于采用公私合作模式以增加土地供应我们相信，公众咨询将得出结论，只要将总建筑面积的一部分设置为公共或补贴住房，采用PPP方式进行耕地转换是增加住房供应的最佳解决方案。我们了解林嘉玲非常热衷于采用PPP作为正式机制来释放潜在的巨大土地供应。如果该机制正式化，它将增加耕地转化的可见性，并有助于释放开发商拥有的耕地的巨大潜在价值。通过更快的耕地转换购买HLD，SHKP，NWD自2017年以来，政府加快了农田转换的步伐，转换的总建筑面积为900万平方英尺，是梁振英上任期间（2012-20177年）的5倍。我们希望在实施PPP模式后，转换速度更快。鉴于亨德森，新鸿基地产，新世界发展和长江实业的庞大土地储备，我们估计受益最大，这将使其净资产值分别提高26％，16％，11％和5％。有关详细信息，请参见我们的深度报告（在香港进行耕地转换导航，2017年9月14日）。图1：开发商耕地储备和资产净值的影响（如果转换）键指标CK资产HLD NWD SHKP占地面积（msf）10401930容积比（x）1.31.51.21.9建筑面积（平方英尺）13622356与现有土地储备（x）2.17.03.83.4单位数13,95964,30024,33572,660销售额（港币百万元）136,283677,018247,714656,466与现有可售资源（x）1.37.02.62.5营业利润率（％）24%29%25%33%资产净值增长（％）5%26%11%16%资料来源：CGS-CIMB研究公司第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë龙少丰CFAŤ(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë 属性│香港物业-整体│2018年5月11日2图2：到2046年的总体土地供求估算（公顷）直到2026年2026年–2046总亏空需求供应短缺需求供应短缺住宅用地768660-108902780-122-230经济用地19661-135262141-121-256基础设施用地1,6611,089-572931783-148-720总2,6251,810-8152,0951,704-391-1,206资料来源：CGS-CIMB研究计划部图3：中短期土地供应方案估计面积（公顷）占总数的百分比布朗菲尔德54028%农田1,00051%私人娱乐租赁搬迁下网站的替代用途40821%搬迁或巩固土地娱乐设施131%总计1,961100%来源：CGS-CIMB研究，土地供应工作组图4：中长期/概念性土地供应方案中长期选择1维多利亚港以外的近海填海工程2大屿山东部大都会3正在发展的洞穴和地下空间新界4个新发展区5开发内河贸易码头6在郊野公园附近发展两个试验区概念选择1长期开发内河贸易码头场址及其周边地区2在郊野公园周边开发更多区域3村级开发区开发强度不断提高4现有运输基础设施的顶层开发5发挥公用事业用地的发展潜力6葵青货柜码头的搬迁7葵青货柜码头的顶层发展8珩科湖水库填海部分进行新城开发来源：CGS-CIMB研究，土地供应工作组 3属性│香港物业-整体│2018年5月11日图5：当前土地供应计划概述（I）中短期土地供应计划预计可开发土地面积（公顷）估计单位产量/经济用途总建筑面积（GFA）包括在3,600公顷的土地中供应估计？土地使用评论500超过310,000单位✔启德发展32050,000个单位；商业建筑面积：230万平方米✔钻石山综合开发区域站点7.424,050伙✔前南丫石矿场201,900伙✔铁路物业发展–承诺项目1812,000单位✔实施的城市更新项目市建局2.383,310伙✔振兴东九龙7商业建筑面积：680,000平方米✔新中央海滨19商业建筑面积：200,000平方米✔中短期合计（估计）超过380,000单位；经济用途建筑面积：超过300万平方米（二）中长期土地供应举措预计可开发土地面积（公顷）3600公顷的土地总建筑面积中包含的预计单位产量/经济用途（GFA）供应估计？古洞北及粉岭北新发展区32060,000单位；商业/工业建筑面积：840,000平方米✔东涌新市镇扩展19649,400单位；商业建筑面积：870,000平方米✔洪水桥新开发区44161,000单位；商业/工业建筑面积：637万平方米✔元朗南发展18528,500单位；商业/工业建筑面积：570,000平方米✔铁路物业发展-潜力中/长期项目54超过21,000个单位✔香港过境设施的顶层发展（HKBCF）香港-珠海-澳门岛桥HKBCF：150商业建筑面积：最多500,000平方米✔中长期合计（估计）超过220,000个单位；经济用途建筑面积：860万平方米（III）其他长期土地供应计划预计涉及土地面积（公顷）预计开发时间包括在3,600公顷的土地中供应估计？晴湾：60-1002030年之前✘龙鼓滩：220-2502030年之前✘马六水：602030年之前✘小蚝湾：60-80研究对象✘维多利亚港外的近岸填海工程青衣西南：有待研究研究对象✘大屿山东部大都会（ELM）1,0002030年以后✘新界北（NTN）7202030年以后✘将军澳137区80需学习✘沙田污水处理厂：28需学习✘西贡污水处理厂/深井污水处理厂：3.2需学习✘洞穴和地下空间发展荃湾第二食水配水库，钻石山配水及咸水配水库及油塘集团配水库SW SR：14研究✘URA –市区重建局资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 4属性│香港物业-整体│2018年5月11日图6：我们预计农田转化将是解决短期土地供应短缺的唯一方法最近改建的农田土地日期优质土地优质网站区 占地面积（平方英尺）容积率（x）建筑面积（平方英尺）开发人员转换 （百万港元）（港币/平方英尺）兆康（54区）屯门461,2986.22,852,000新地5/15/20176,5302,290洪水桥地段4328 DD 124元朗110,2221.3138,876CK资产5/29/20174323,112龙田村第三期元朗24,2305.0121,149新世界8/31/20174603,797西沙，十八时乡西贡6,708,4070.74,976,600新地9/8/201715,8923,19318区马适路粉岭北174,2353.5609,823HLD12/27/20172,5324,15124和25区古洞北56,5106.0339,063HLD12/19/20171,2353,644总7,534,9021.29,037,51127,0822,997潜在的农田转化现场区占地面积（平方英尺）容积比（x）建筑面积（平方英尺）开发者锦田长春新村元朗1,680,0001.21,935,800新地粉岭北/古洞北粉岭708,5574.93,440,000HLD和尚围粉岭2,230,0000.4890,000HLD龙田村第二期元朗88,1573.9343,812新世界唐人新村第三期元朗88,6581.088,658新世界同仁新村第四期元朗175,0001.0175,000新世界沙埔北元朗373,2401.0373,240新世界总5,343,6121.47,246,510资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图7：香港房地产股估值摘要简称股票代号分享价格目标价（港元）（港元）市值/市值的最高市值（百万美元）（港币）光盘。至资产净值上升市盈率（X） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020FP / BV（x） 2017 2018F 2019F产量 （％） 2017 2018F 2019F净负债比率（％）2017 2018F 2019FCK资产1113 HK67.0090.0加31,560128.0483412.211.19.28.30.80.80.72.52.93.46-2-5HLD12香港49.8067.0加25,38596.0483510.210.19.69.20.70.70.73.43.53.7181813嘉里683港币38.3045.0加7,07275.049176.29.08.28.00.60.60.53.93.94.3231611新世界17香港11.4413.5加14,72222.5491816.214.512.412.10.60.40.44.04.14.334323
