坐拥粤港澳湾区优质土储，低估值高分红成长迅猛

港股公司报告 | 公司深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 龙光地产（03380） 证券研究报告 2018年04月23日 投资评级 行业 地产建筑业/地产 6个月评级 买入（首次评级） 当前价格 10.88港元 目标价格 16.03港元 基本数据 港股总股本(百万股) 5,492.33 港股总市值(百万港元) 59,756.54 每股净资产(港元) 4.94 资产负债率(%) 75.72 一年内最高/最低(港元) 12.88/4.12 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 徐超 联系人 xuchao@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 股价走势 坐拥粤港澳湾区优质土储，低估值高分红成长迅猛 事件：公司发布2017年年度业绩公告，公司2017年实现销售额人民币434.2亿元，同比增长51.2%；2018年销售目标660亿元，对应增速超过50%。 公司2017年实现营业收入276.9亿元，同比增长34.8%；净利润70.1亿元，同比增长34.8%；归母净利润65.27亿元，同比增长45.4%；EPS 1.17元/股，同比增长44.4%。 销售规模迅速扩张，18年增速有望超过50% 公司销售规模近几年快速扩张，14-17年销售年复合增速达48%，2017年公司销售额达到434亿元，同比增长51%，超额完成销售目标。根据公司公告，2018年公司销售目标为人民币660亿元，对应增速52%。 前瞻性布局粤港澳大湾区，土储充足保障销售持续增长 公司前瞻性战略布局粤港澳大湾区，目前已高度渗透该区域11个重点城市中的9个。根据公司官方网站披露的2017年年度业绩展示资料，截止到2017年12月31日，公司土地储备权益货值达人民币3371亿元（总建筑面积2743万平米），此外还有孵化中的并购及城市更新项目（尚未取得土地证）货值1823亿元（876万平米），两者合计总货值5194亿元（3619万平米）。3371亿土储货值中69%位于粤港澳大湾区，43%位于临深片区（深圳、东莞、惠州）。优质的土地储备有望持续受益于粤港澳大湾区区位价值提升。 坐拥低成本优质土储，销售均价不断增长，高利润率保障业绩持续增长 公司坐拥大量优质土储，保障公司利润率持续位于行业较高水平。根据公司官方网站数据，截止到2017年12月31日，公司平均土地成本仅4086元/平米，若剔除香港及新加坡项目，则每平米土地成本仅为3231元。我们测算得到公司销售均价已升至17898元/平米，平均土地成本/销售均价仅为22.8%。低成本优质土储将保障公司利润率维持在较高水平，为公司业绩持续增长奠定坚实基础。 多元化融资齐头并进，融资成本逐年下行，持续回购股票彰显公司信心 公司2013年上市之后，积极利用资本市场融资工具替换高成本融资渠道，积极尝试资产证券化、优先票据、永续资本债券等多种创新融资方式，2017年三项境外优先票据总计11.06亿美元成功发行，一项永续资本证券3.5亿美元在新加坡成功上市，进一步降低了公司的融资成本，2017年公司平均融资成本为5.8%，较2016年下降0.3个百分点，较2014年下降3个百分点。公司自16年开始持续回购股票，截止到目前已累计回购7688.4万股，占公司最新股本总数的1.4%，彰显了公司对自身未来发展前景的信心。 投资建议：公司分红慷慨，2017年每股总计派息0.47港元，2017年股息率为5.82%，处于行业较高水平。我们预计公司2018年权益销售额将超过660亿。公司目前PE(TTM)仅为7.7X，而公司销售额已连续多年维持在50%左右的增速，PEG远小于1；我们预计公司2018-2020年归母净利润约为89.9亿、109.8亿、137.7亿，对应EPS为1.64、2.00和2.51元，对应PE为5.5X、4.5X和3.6X。可比公司18年PE平均为7.84倍，若龙光地产18年PE达到7.84倍，则对应目标价12.86元（16.03港元）。首次覆盖，给予“买入”评级，六个月目标价16.03港元。 风险提示：房地产调控政策超预期，公司销售额不达预期 财务数据与估值 2016 2017 2018E 2019E 2020E 营业收入(百万元) 20,547.39 27,724.62 42,743.46 54,739.24 68,062.69 增长率(%) 40.95 34.93 54.17 28.06 24.34 EBITDA（百万元） 8,007.96 10,888.96 15,519.89 19,210.52 23,224.28 净利润（百万元） 4,487.74 6,527.40 8,988.26 10,976.46 13,766.42 增长率(%) 69.39 45.45 37.70 22.12 25.42 EPS（元/股） 0.82 1.19 1.64 2.00 2.51 市盈率（P/E) 10.95 7.51 5.46 4.47 3.57 市净率（P/B） 2.39 1.77 1.15 0.90 0.72 市销率（P/S） 54.93 4.27 9.75 40.25 32.10 EV/EBITDA 3.34 1.91 5.07 4.56 3.34 资料来源：wind，天风证券研究所 -7%19%45%71%97%123%149%175%2017-042017-082017-12龙光地产 恒生指数 港股公司报告 | 公司深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 立足广东，面向全国，销售规模扩张迅猛 .............................................................................. 3 2. 前瞻性布局粤港澳大湾区，湾区土储占比超80% .................................................................. 5 2.1. 国家级规划强力推进，粤港澳大湾区腾飞在即 .................................................................. 5 2.2. 前瞻布局粤港澳大湾区，湾区土储占比超过80% ............................................................... 6 2.3. 坐拥低成本优质土储，销售均价不断增长，高利润率保障业绩持续增长 ............... 7 3. 多元化融资齐头并进，持续回购股票彰显公司信心 ............................................................. 7 3.1. 多元化融资齐头并进，融资成本逐年下行 ............................................................................ 7 3.2. 持续回购股票彰显公司信心 ....................................................................................................... 8 图表目录 图1：公司发展历程 ........................................................................................................................................ 3 图2：公司历年销售额及同比增速 ............................................................................................................ 3 图3：公司历年销售金额、面积及均价 ................................................................................................... 3 图4：公司历年营业收入及增速 ................................................................................................................. 4 图5：公司历年业绩及利润率 ..................................................................................................................... 4 图6：公司历年ROE........................................................................................................................................ 4 图7：公司历年综合毛利率 .......................................................................................................................... 4 图8：公司历年销售费用率和管理费用率 .............................................................................................. 4 图9：粤港澳大湾区区位 ............................................................................................................................... 5 图10：世界四大湾区...................................................................................................................................... 5 图11：粤港澳大湾区内各城市产业发展规划 ....................................................................................... 5 图12：公司土储货值分布 ............................................................................................................................ 6 图13：公司土储货值分布 ............................................................................................................................ 6 图14：公司历年有息负债和净负债率 .....................................................................................