积极变革、再次加速，上调业绩及目标价、重申强烈推荐

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 公司点评 保利地产股票代码：600048.SH 积极变革、再次加速，上调业绩及目标价、重申强烈推荐 事项： 12月22日，保利地产公告，公司董事会全票通过项目跟投管理制度，规定单一项目跟投总金额不得高于项目资金峰值的10%，跟投人员以申购专项资管计划或信托计划等方式参与，目前公司项目跟投方案及信托计划仍在制定中。保利地产董事、监事不参与跟投。 目标价：18.77RMB 当前股价：13.08RMB 投资评级 强推 评级变动 维持 主要观点 1. 推出跟投、领衔央企最高水平，消除激励不足诟病、成长再添动力 本次跟投方案激励力度较大，单一项目跟投资金总额上限不超过项目资金峰值的10%，领衔央企最高水平。叠加之前两轮股权激励，公司在央企激励机制中一直位于前列。本次跟投方案落地，进一步完善公司激励体系，实现了公司管理团队到一线员工的利益共享与风险共担，激发其做大做强业绩动能，同时有利于提升公司获取土地质量和项目运营效率，为公司在本轮房地产行业整合，集中度迅猛提升背景下，快速占据有利位置并提供内生性动力。目前跟投方案细则仍在制定中，公司董事、监事不参与跟投。 2. 资源整合持续推进，16-17年积极加仓拿地，明确三年销售重回前三 今年以来公司资源整合动作连连，上半年收购中航集团旗下20个地产项目新增建面822万平米，下半年计划收购保利置业20%股权，部分解决同业竞争问题，后者持有未售土储2,070万平米，公司市占率和业务区域将进一步扩大。16年以来公司持续加大拿地力度，16年和17年1-11月拿地金额分别同比高达75%和152%，并拿地金额占比销售金额分别为56%和74%，加仓拿地态势明显，充裕土储将推动公司17-18年销量持续高增。此外，董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三，结合积极拿地策略、大力度资源整合及多维度激励制度，预计公司未来3年销售将持续加速。 3. 预计17年销售将超3,100亿、同增50%，并预计18年销售持续高增 17年1-11月公司累计销售金额2,743亿元，同比增长45%，累计销售面积1,992万平米，同比增长40%；4季度公司推盘力度加大，10月、11月单月销售金额同比分别增长85%、137%，同比涨幅屡创新高并超市场预期。基于推盘大增，去化稳定，预计公司全年销售超3,100亿，对应同比增长近50%。同时考虑到公司16-17年拿地较多，充裕货值将奠定公司18年可售货值弹性较大，同时考虑保利置业超400亿元销售规模存在并表可能，将共同推动公司在18年中继续获得较高销售增长。 4. 投资建议：积极变革、再次加速，上调业绩及目标价、重申强烈推荐 2017年保利地产积极变革，规模扩张将再次加速。目标方面，近期董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，12月推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病，成长再添动力；资源整合方面，上半年收购中航集团旗下地产项目，下半年推进保利置业部分股权收购，彰显央企地产龙头资源整合优势；拿地方面，16年和17年1-11月拿地额分别同比达75%和152%，尤其17H2拿地加速，积极扩张意图明显；销售方面，17Q4销售加速，预计17年销售超3,100亿，同比增长超50%，并判断18年将持续高增。鉴于公司销售展望积极，我们上调公司2017-19年每股收益预测分别至1.20、1.56和1.98元，按照18年12倍PE估值，上调目标价至18.77元，重申“强烈推荐”评级。 5.风险提示：房地产市场下行风险。 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 总股本(万股) 1,185,844 流通A股/B股(万股) 1,173,634/- 资产负债率(%) 79.9 每股净资产(元) 7.9 市盈率(倍) 11.42 市净率(倍) 1.74 12个月内最高/最低价 13.35/8.65 《保利地产（600048）：11月销售数据点评：销售大超预期，拿地持续高速扩张，重申强烈推荐》 2017-12-07 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2017年12月25日 保利地产公司点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2016 2017E 2018E 2019E 单位：百万元 2016 2017E 2018E 2019E 货币资金 46984 76636 97889 133290 营业收入 154773 162394 208262 277298 应收票据 75 0 0 0 营业成本 109881 110503 141841 191742 应收账款 1612 0 0 0 营业税金及附加 15035 16582 21305 28441 预付账款 39313 39535 50747 68601 销售费用 3545 4547 5831 7764 存货 303304 300429 343632 402082 管理费用 2267 3248 4165 5546 其他流动资产 43835 42555 54575 72666 财务费用 2234 2516 2287 1864 流动资产合计 435122 459156 546843 676638 资产减值损失 (40) 162 208 277 其他长期投资 12420 11948 11487 11037 公允价值变动收益 24 0 0 0 长期股权投资 14751 14751 14751 14751 投资收益 1247 1309 1375 1443 固定资产 3486 3419 3358 3297 营业利润 23123 26145 33998 43106 在建工程 0 0 0 0 营业外收入 311 0 0 0 无形资产 3 1 2 3 营业外支出 123 0 0 0 其他非流动资产 2215 2323 2966 3936 利润总额 23311 26145 33998 43106 非流动资产合计 32875 32442 32565 33024 所得税 6238 6536 8500 10777 资产合计 467997 491598 579408 709662 净利润 17073 19609 25499 32330 短期借款 409 3315 4255 5752 少数股东损益 4651 5342 6947 8808 应付票据 2604 2619 3362 4544 归属母公司净利润 12422 14266 18552 23521 应付账款 39523 39746 51018 68967 NOPLAT 17612 20460 26119 32564 预收款项 155543 162394 208262 277298 EPS(摊薄)（元） 1.05 1.20 1.56 1.98 其他应付款 (8703) (9141) (11943) (16133) 一年内到期的非流动负债 12824 12824 12824 12824 其他流动负债 48596 48830 62678 84729 主要财务比率 流动负债合计 250796 260587 330456 437981 2016 2017E 2018E 2019E 长期借款 68867 68867 68867 68867 成长能力 应付债券 30126 30126 30126 30126 营业收入增长率 25% 5% 28% 33% 其他非流动负债 107 105 105 105 EBIT增长率 -1% 14% 28% 25% 非流动负债合计 99099 99098 99098 99098 归母净利润增长率 1% 15% 30% 27% 负债合计 349895 359684 429553 537079 获利能力 归属母公司所有者权益 89253 99329 112412 128981 毛利率 29% 32% 32% 31% 少数股东权益 28849 32585 37443 43602 净利率 8% 9% 9% 8% 所有者权益合计 118102 131914 149855 172584 ROE 14% 14% 17% 18% 负债和股东权益 467997 491598 579408 709662 ROIC 11% 14% 18% 24% 偿债能力 现金流量表 资产负债率 75% 73% 74% 76% 单位：百万元 2016 2017E 2018E 2019E 债务权益比 3.0 2.7 2.9 3.1 经营活动现金流 34054 29322 32241 49178 流动比率 1.7 1.8 1.7 1.5 现金收益 9773 28771 28668 45053 速动比率 0.5 0.6 0.6 0.6 存货影响 (13222) 2875 (43203) (58450) 营运能力 经营性应收影响 (20751) (2219) (23232) (35944) 总资产周转率 0.4 0.3 0.4 0.4 经营性应付影响 49472 7364 71731 110218 应收帐款周转天数 87.4 93.4 85.1 83.7 其他影响 8782 (7469) (1723) (11699) 应付帐款周转天数 182.4 204.4 182.5 181.2 投资活动现金流 (13059) 833 1064 1448 存货周转天数 864.3 867.0 720.5 618.1 资本支出 105 0 0 0 每股指标(元) 股权投资 (9960) 0 0 0 每股收益 1.05 1.20 1.56 1.98 其他长期资产变化 (3203) 833 1064 1448 每股经营现金流 2.87 2.47 2.72 4.15 融资活动现金流 (11329) (1384) (4638) (5576) 每股净资产 7.5 8.4 9.5 10.9 借款增加 (21989) 2906 940 1497 估值比率 财务费用 11859 4290 5579 7073 P/E 12.5 10.9 8.4 6.6 股东融资 10441 0 0 0 P/B 1.7 1.6 1.4 1.2 其他长期负债变化 (11640) (8580) (11157) (14146) EV/EBITDA 18.4 15.7 13.7 12.7 资料来源：公司报表、华创证券 保利地产公司点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 房地产组团队介绍 组长、首席分析师：袁豪 复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际