地产行业主题报告

1、会议信息时间：7月8日参会人：平安2、全文摘要推动优质住宅建设。物业管理企业。3、要点回顾 于二线，新房表现优于二手房。当前楼市存在哪些关键问题？主要问题是优质供应增加、核心区供给优化带来的房源逐步回稳，以及存量新房和二手房价格面临的短期调整压力。此外，居民预期较弱、新增贷款量小、库存较高且新开工增速放缓等问题也较为突出。土地市场的情况如何？土拍影响率年初以来出现中枢抬升，成交主要向二线及核心城市核心地块集中，地价整体处于上涨趋势。居民预期和就业情况怎样？居民对未来收入和就业预期仍处于相对较低位置，城镇储户问卷调查结果显示信心指数和就业预期呈下行趋势，新增中长期人民币贷款量较小。政策在房地产市场的调整方向是什么？政策在供需端持续发力，强调因城施策放松限制性举措，如加强旧城改造、释放刚性和改善性需求，优化存量商品房收购政策并降低房贷利率。同时合理控制新增房地产用地供应，加大保障性住房供给，推动高品质住宅建设。收储工作进展如何？截至5月20日，各地公示的收储面积超过1.3亿平方米，涉及项目接近3000个，实际发债金额约550亿元，主要集中在住宅用地，且大部分地块属于地方国企所有，零地价或低价收储现象较为普遍。现房销售试点对房企和行业的影响是什么？现房销售试点将降低房企周转速度并增加资金压力，房企可能会倾向于获取短期可售、流水快的核心区小地块。资金实力强的房企将相对占优，现房销售试点将加速行业集中度提升，并对行业整体有循序渐进的影响，长期看有利于提升资金实力强的企业市场份额。 在当前的利率环境下，购房者的压力是否有所减轻？是的，在当前的利率环境下，购房者的压力正在逐步减轻。公积金贷款利率较低，而租金回报率已高于十年期国债收益率，与房贷利率相比差距不大，甚至在考虑月供和公积金缴费情况后，对于100万总价的住房，租金回报与月供减去公积金金额接近。此外，从月供占可支配收入的比例来看，目前该比例已回到近16年以来的低点，意味着购房者的负担相对减轻。目前一线及二线城市的核心区房地产市场状况如何？目前一线及二线核心城市的库存相对有限，去化情况良好，并且持续推出高品质地块。而三四线城市中部分城市的房价处于低位，但由于库存较多，去化需要一定时间。整体而言，核心区域的好产品优势明显，一二线核心区有望率先止跌回稳。对于未来几年商品房市场的预测是怎样的？预计2025年全年商品房销售面积同比将下降6%，其中一线城市销售面积预计同比增长12%，二线销售面积同比下降12%，三线城市销售面积预计同比下降6%。价格方面，全国均价降幅将收敛，核心城市因放开限价及高端住宅产品增多，价格将持续提升，而库存较高以及缺乏品质的老城区产品价格可能面临压力。对于好房子的发展前景如何看待？我们持续看好好房子的发展前景。新一轮产品迭代周期已到来，政府多次表态强调建设好房子，并出台了相关规范和标准。当前正处于住房品质提升周期，随着城镇化率提升和人均居住面积增加，潜在的住房需求依然旺盛。未来将会有更多高品质住宅推向市场，为好房子的发展带来机遇。预计25年到30年全国商品住宅潜在需求量是多少？预计全国潜在的商品住宅需求量大概是8.8亿平米。24年全国商品住宅销售面积是多少？ 24年全国商品住宅销售面积约为8.1亿平米。改善性需求在商品住宅中的占比情况如何？根据测算，如果以商品住宅品质持续提高为前提，改善性需求可能占据较大规模，预计年均刚需销售面积为2.91亿平米，而潜在改善需求大约为5.9亿平米。好房子加速入市对改善和更新需求释放有何影响？我们认为好房子加速入市将对改善及更新需求释放产生明显推动作用，并将进一步促使潜在需求的释放。新推出的高品质住宅项目在区划和价格上表现如何？新推出的高品质住宅项目如第四代单元，其区划率普遍较高，部分项目甚至能达到90%以上；价格方面，比如上海翠湖天地六期取证价格约为21万/平米，较中海生产九里的售价（17.2万/平米）有所上涨，显示核心区高端盘也呈现价格改善趋势。好房子对房企利润率的影响如何？随着好房子项目的持续推出和市场需求的好转，预计房企利润率将得到改善。通过类比新能源汽车和高端手机市场，高端产品往往具有较好的市场需求和较高的利润率。优质房企凭借良好的库存结构、持续的拿地能力和较强的产品力，有望在这一趋势中率先受益，实现规模和利润的双重增长。在拿地情况和区域分布方面，有哪些标准可以用来评估房企？在拿地情况方面，会关注2022年至2024年拿地金额与之前年度的比例，以及在2020年至2021年定势高点时所拿项目的区域分布。如果二线城市的占比较高，意味着房企在这些区域有较强布局能力。同时，也会考察房企历史上的重务检测规模，以此判断对历史包袱减轻的影响。 从房企库存结构和拿地能力的角度，哪些房企有望表现出独立的行情？库存结构比较好，拿地能力即产品力较强的房企有望突出独立行情。具体分析包括新拿地较多、2020年至2024年整体房型拿地情况较好，尤其是22年至24年拿地金额占比更高的房企。此外，考虑在定势高点时拿地结构以及资金充足度、拿地兑现度等因素，像华润置地、越秀地产、中海发展等主流房企的库存结构就相对较好。综合拿地能力、资金状况和产品力等因素，有哪些房企的综合得分较高？综合评估下来，滨江、华润、建发、绿城等企业的综合得分相对靠前。这些企业不仅在拿地潜力和兑现能力上有较大优势，而且库存结构和产品力也较为突出。在当前市场环境下，对于房地产板块的投资建议是什么？尽管年初以来房地产板块累计下跌，但库存结构好、拿地及产品力强的房企逐步走出独立行情。例如建发和华润等企业年内涨幅超过30%。在低利率时代，现金流稳定且分红相对稳定的物业股票也表现突出。因此，持续看好库存结构优、产品力强的开发企业，并关注华润、建发、滨江、绿城、中海等企业的投资机会。对于物业管理板块的看法如何？在低利率环境下，物业管理行业的配置价值持续显现。应关注现金流充沛、分红稳定的物管企业，如绿城服务、保利物业、华润万象生活等五家企业，它们在公募基金增长、毛利率改善、现金流状况稳定等方面表现出色，且分红比例逐年提升，提供了一定的吸引力。