天风房地产 招商蛇口 2025中期策略会

1、行业市场整体表现分析 •市场波动与韧性特征：自2024年9月底以来，市场尤其是核心城市数据呈止跌回稳态势，但2025年以来波动明显。2025年一季度市场复苏显著；4月受内外部因素影响，数据承压回调；5月房企冲刺半年度业绩，销售数据企稳。核心区域及城市的市场基本面韧性较强。•不同能级城市表现：一线及核心二线城市因供给约束明显、产品力提升，新房销售热度延续性明显；从需求端看，包括部分二线城市在内的市场韧性强，新房销售呈延续性复苏特征。•新房与二手房差异：2025年二手房放量但价格承压，新房在保持一定销量的同时价格企稳。这一差异与需求结构变化有关：当前新房需求以改善性需求为主，具有置换属性，2024年部分地方政府出台以旧换新政策缩短转化时间，2025年新房与二手房的差异符合需求结构变化特征。 2、公司销售与投资策略分析 销售策略与可售货值：从可售货值规模来看，2024年总可售货值销售口径约为4100亿。 •2025年年初预计（不含上半年新增部分）总货值约3300亿。2025年销售核心关注去化率，公司过去几年通过加快存货计划、在核心城市加大布局的存货换仓策略，逐步改善了结构，因此2025年整体销售情况将取决于后续去化情况。虽无法给出2025年明确销售指引，但可参考获取变化及预计去化率进行预计。 •投资强度与土地策略：2025年公司经营层面希望加大力度补货，1-5月投资强度延续了2024年四季度以来明显提升的趋势（已公告）。该策略基于三方面考虑：一是2025年土地市场特别是核心城市土地供应将出现较多优质机会，地方政府会加大优质土地供应；二是公司2024年年底资金基本面良好，货币资金储备充足，且经过2024年围绕现金流管理的多项动作，资本结构得到优化，为投资做好了充足准备；三是2025年土地市场窗口期存在大量优质项目获取机会，公司正重点跟进上海等核心城市，目标是补充优质项目储备。 3、市场趋势判断与价格分析 •核心城市企稳基础：从市场趋势看，二手房对新房的价格牵引作用逐步走弱，因新房的区位、品质等因素使其价格更稳定。当前新房价格已进入改善性需求可接受范围，叠加价格回调幅度较大且产品质量提升，需求释放条件逐渐具备。对于核心城市市场，2024年及2025 年获取的地块后续入市项目去化情况被看好，新入市项目达预期或超预期是基本结果，整体市场正朝着止跌回稳方向演进。 •价格压力与应对：针对5-6月价格压力问题，核心城市区位较好的项目将价格调整作为最后手段，虽会根据去化情况动态调整，但整体认为购房需求者的价格预期受二手房影响较大。其中，二手房对部分刚需群体有吸引力，但新房价格已适配改善性需求空间，不过需求转化仍需时间。市场基本面方面，新房具备一定韧性，部分核心区域二手房已出现超跌，建议拉长时间窗口观察。对房企而言，维持一定去化水平即可实现算账平衡，价格调整需结合产品合理定价。 4、去化率与推货节奏讨论 •去化率水平变化：从新货和老货前五个多月及截至2025年6月的情况来看，关于去化率较2024年是否有明显上升难以给出具体指引（类似无法给出销售目标），虽内部有多个版本的测算，但对2025年6月之后的后市有信心。以2024年4100亿货值对应2200亿销售额为例，预计去化率会有所提升，但具体提升程度难以准确预期。 •推货节奏安排：推货节奏分新项目与存量项目两部分。新项目（包括2024年四季度及2025年一季度在各地拿的项目）因开盘后销售及兑现情况好，将加快预售和工期以铺排销售计划；存量项目（含部分以销定产项目）则根据市场情况调整货量跟进速度。2025年6月推货量较多，5月单月销售额最高，6月预计延续该趋势。公司建立高频市场跟踪机制，每日销售日报直达决策层，每周由总经理亲自主持营销周会跟进市场变化以快速反应。 5、存货减值与组织调整分析 •存货减值压力：历史累计减值规模近250亿，且减值时间较早，过去几年的资产减值准备已提前释放存货端盈利风险。2025年市场整体止跌回稳，公司货值结构聚焦核心城市，减值压力明显减小。但因未到年底，若市场下行，仍可能有减值压力。结合公司近年改善后端质量等措施，整体减值压力已显著降低。 •组织架构调整：公司公告进行组织架构调整，取消区域架构并新设资产管理部。取消区域架构一是因市场因素，二是为优化管理结构，当前资源投入聚焦，对决策效率要求提升，需拉通全国城市间能力水平。调整旨在强化总部对业务的直接管控能力，不影响公司经营，还能让总部更贴近市场，提升市场敏感度，以便在市场企稳后抓住业务发展机会。 Q&A Q：55到6月份是否存在价格压力放大或短期打折情况边际走强的现象？ A：当前核心城市区位较好项目的价格调整是公司的最后手段。购房者对价格的短期预期波动较大，主要受二手房市场影响，二手房对部分刚需群体具有吸引力，而新房价格已处于改善性需求可接受区间，但需求转化仍需时间。公司将根据区域情况动态调整价格，整体判断基于市场基本面韧性。当前核心区域二手房价格已出现超跌，建议拉长时间窗口观察。对房企而言，维持一定去化水平即可实现财务平衡。 Q：截至六月，新货与老货前五个月的去化率较去年是否有明显上升？今年存货去化率较去年的指标水平如何？ A：公司无法预判具体去化率水平，内部有多个测算版本。对六月后的后市有信心，但难以提供去化率指引。预计去化率较去年将有所提升，但具体提升幅度难以准确预期。 Q：公司去年下半年以来在上海等地获取较多土地，后续推货节奏的铺排计划如何？ A：公司后续推货节奏分为两部分：新项目方面，因跟踪显示整体开盘后销售及兑现情况良好，将加快项目预售和工期进度，按节奏铺排销售计划；存量项目则主要根据市场情况调整货量，市场向好时货量可快速跟进。后续公司将通过针对性营销策略安排推货节奏，目前执行一项目一测策略，营销端每日报送销售日报至决策层，每周召开由总经理主持的营销周例会，高频跟踪市场变化并快速反应。6月推货量较大，预计延续5月单月销售额最高的趋势。 Q：今年公司存货减值压力的趋势如何？与去年相比是否有变化？ A：截至目前，公司累计存货减值规模已近250亿元，过去几年通过计提资产减值准备已提前释放存货端盈利风险。今年市场整体呈现止跌回稳趋势，叠加公司货值结构持续聚焦核心城市，存货减值压力较去年明显减小。尽管年底前市场若继续下行仍可能产生部分压力，但公司近年通过改善后端质量等措施，整体减值压力已显著降低。 Q：22年前老期货的占比情况如何？ A：公司存货结构持续改善，已建成物业存货的去化率低于新项目，该比例处于动态变化中，建议参考年度数据。 Q：目前国资委对公司的考核标准是怎样的？ A：国资委与公司大股东招商局集团对公司的考核较为全面，涵盖业务发展、利润表表现及资产负债结构等维度，并针对不同业务板块设置细化考核指标。考核目标围绕股东价值设定，明确多项发展目标。当前行业处于周期底部，公司将以稳健、健康的资本结构应对；待行业进入稳态发展阶段后，将把握业务发展机会。