房地产通讯总第1088期

〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 房地产投资增速需要进一步下调【详情】 融资渠道的收窄，对中小房企的影响极大。大型房企虽有足够的销售回款作为支撑，但随着销售的下滑，资金来源也会受到影响。这也会连带影响到今年的房地产投资。 关键数据  一季度北京核心商圈写字楼空臵率上升至5.5%  刚需盘主导低迷的深圳楼市  广州楼市成交量锐减  3月末海南省商品住房去化期收窄至17个月 每周要点  北京64.8亿再推丰台区两宗地  金地29.2亿拿下北京朝阳商业地  广州黄埔区长岭居一宗商业用地因故中止出让  广州17亿挂牌白云区宅地  大连城市规划：城建用地控制在496平方公里以内  海南非户籍居民限购1套商品房，户籍居民限购3套  福州18.4亿成交4宗地块  连云港2017计划供地1000亩  融创1.42亿元拿下南通商住地，溢价率61.6%  恒大8000万收购青岛海文臵业股权 风险/机会提示  机会：调控压力下二线房企成渝上演‚抢粮‛大战  风险：银行对地产行业的限制范围持续拓宽 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1088期 2017/04/17 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 房地产投资增速需要进一步下调 楼市调控趋严，房地产销售有所下滑，进而可能带动房地产投资增速下降。统计局的数据显示，今年1-2月，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，并创下最近24个月以来的新高。但这有可能是近一阶段的最高点。3月以来，房地产调控政策不断加码并扩围，覆盖了主要的热点城市和区域，造成成交量的明显下滑。到目前为止，政策并没有停步的迹象。这将可能传导到房地产投资环节，并造成投资增速从高点逐步下滑。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产投资出现颓势，意味着房地产业对宏观经济的拉动作用将逐步减弱。 根据国家统计局的数据，本轮市场销售高点出现在去年4月，2016年1-4月，全国房地产销售额增速达到55.9%。随后该数据出现下滑，并一度降至低于40%的水平，但到1-9月又恢复到41.3%。此后，房地产销售增速出现实质性下调，到今年1-2月已降至26.0%。但供应端的数据仍在提高。如全国房地产开发投资增速已从去年前9月的5.8%，升至今年前2月的8.9%；房地产企业土地购臵面积增速，从－6.1%增至6.2%。这种不同步的表现，正是销售数据传导的滞后性所致。若销售额持续下滑，投资数据也将很快出现下降。截至目前，官方尚未公布3月的楼市成交数据，但民间机构的统计并不乐观。 中国指数研究院的统计显示，2017年一季度，50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米左右，同比下降约15%。其中，一线城市的降幅约四成；二线热点调控城市成交量显著下降；核心城市辐射圈的三线城市也普遍回落。本轮房地产调控始于去年9月末10月初，20多个热点城市密集出台调控措施。此后，调控政策不断加码并扩围。到今年3月，以北京的‚317新政‛为代表，楼市调控政策进一步强化，并扩展至部分三四线城市，很多城市的调控力度堪称‚史上最严‛。 根据中信建投的统计，自2016年至2017年4月初，全国共有37个城市出台调控政策。其中，11个城市出台一轮政策，12个城市出台两轮政策，14个城市出台三轮以上的政策。从调控手段来看，共有31个城市上调首套房首付比例，36个城市上调二套房首付比例，13个城市实行‚认房又认贷‛，33个城市采取限购措施。且到目前为止，政策并没有停步的迹象。调控政策扩围的时间集中在3月中下旬。在前两月的基础上，一季度的房地产投资虽有可能下滑，仍会维持在相对高点。但此后几个月，房地产投资增速并不乐观。 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 从去年年中开始，发改委、上交所、深交所、央行、基金业协会分别发文或表态，对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、表外融资、土地贷款等进行强化监管。这些政策对房企的融资带来极大影响。根据统计局的数据，今年1-2月份，房地产开发企业到位资金22880亿元，同比增长7.0%，增速比去年全年大幅回落8.2个百分点。融资渠道的收窄，对中小房企的影响极大。大型房企虽有足够的销售回款作为支撑，但随着销售的下滑，资金来源也会受到影响。这也会连带影响到今年的房地产投资。 严厉调控带来的并非都是坏消息。按照监管层的要求，部分库存不足的城市近期加快了土地供应节奏，土地市场出现供需两旺局面。这将可能延缓投资下滑的态势。无论如何，房地产投资增速的下滑，将进一步弱化房地产在宏观经济中的地位。根据国家统计局的数据计算，房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重，已经从2011年的20.4%，一路下滑到2016年的17.2%，5年间下降了3.2个百分点。预计，随着今年楼市进入下行周期，房地产上述比例还将进一步下调。 返回首页 行业数据信息 海外融资和资管计划成为房企融资重要渠道 当前，房地产融资已全面收紧。去年10月房地产调控以来，A股房企实施定增方案的仅3家，房企共发行公司债的仅10笔，且都集中在10月发行。另外，银行贷款、发行ABS、地产基金方面均被收紧。可房企在海外融资和资管融资方面有大幅增长。克而瑞房地产研究中心数据显示，2017年3月，房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元，占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月份房企银行贷款的2.25倍。环比来看，根据克而瑞监测的H股内地房企通过发行债券、票据等方式海外融资情况来看，2016年12月融资金额为34.74亿美元，2017年1月减少至21.6亿美元，2月更是大跌到8.75亿美元，进入3月则逆势大幅增长到46.5亿美元，环比增幅高达431%。在资管融资方面，克而瑞房地产研究中心的监测数据显示，3月该类融资规模有90.58亿元，而2月仅为9.79亿元、1月为53.8亿元，3月环比出现明显放量。但此渠道融资利率普遍较高。以国泰元鑫资管公司发行的恒大汇富3号专项资管计划为例，其共募集4亿元资金，投向哈尔滨恒大绿洲项目的开发建设，收益率在7.5%至8%；而国开泰富发行的恒信1号资产管理计划募集5亿元资金，同样投向恒大绿洲项目的建设开发，预计收益在7.3%至7.8%。但在资产方面，房企 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 仍在大量买地。根据中国指数研究院有关研报指出，今年一季度，国内20家品牌房企累计拿地4884万平方米，同比增长69.6%。累积拿地金额为2702亿元，同比大涨134.7%。这些都对未来房企的资金压力带来疑问。（RSJ） 返回首页 一季度全国主要城市商服地价环比同比增速双升 4月17日上午10点，国土资源部中国土地勘测规划院召开2016年暨2017年第一季度全国主要城市地价动态监测成果发布会。中国土地勘测规划院院长高延利表示，2017年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为3880元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7017元/平方米、6040元/平方米和787元/平方米。综合地价环比增速为1.40%，较上一季度微降0.03个百分点；商服地价环比增速为1.16%，比上一季度上升0.20个百分点；住宅、工业地价环比增速分别为2.06%、0.62%，较上一季度分别下降了0.12、0.02个百分点。值得注意的是住宅地价增速在连续多个季度攀升的情况下，一季度出现了回落的迹象。全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为5.77%、3.76%、8.72%、2.73%，较上一季度的变化分别是0.46、0.67、0.81、-0.11个百分点。总体来看，一季度住宅地价仍属较快增长，商服、工业地价增速较为平稳。2017年第一季度，主要监测城市中，一线城市除工业地价环比增速维持微升，其他各用途环比、同比增速均有所放缓；二线城市除工业地价环比增速微降，其他各用途环比、同比增速均呈上升态势；三线城市环比增速除商服外均有所放缓，同比增速仅工业地价回落。就住宅地价而言，一线城市、环京及珠三角部分城市的地价仍处于高位运行，而大部分二三线城市的地价处于温和上行态势，市场分化显著。（BSJ） 返回首页 珠江三角洲地区各用途地价同比增速呈上升态势 一季度，长三角、珠三角、环渤海地区综合地价水平分别为每平方米5619元、6817元、4159元。环比来看，珠三角综合地价增长持续较快，增速与上一季度持平，为2.67%；长三角和环渤海地区综合地价低速增长，增速分别为1.00%、1.66%，较上一季度分别下降0.58、0.35个百分点。同比来看，长、珠、环三区综合地价同比增速依次为6.32%、10.88%、7.19%，较上一季度分别变化-0.47、0.63、0.18个百分点。珠三角地区平均增速保持高位运行，环渤海地区平均增速持续较高位运行，长江三角洲地区仍属低速增长。分用途看，长三角、珠三角、环渤海地区，商服地价环比增速依次为0.46%、1.61%、1.53%， 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 同比增速依次为1.45%、7.00%、5.67%；住宅地价环比增速依次为1.68%、3.68%、2.55%，同比增速依次为12.06%、14.50%、10.90%，同比均处于高位运行；工业地价环比增速依次为0.57%、1.95%、0.62%，同比增速依次为2.72%、8.34%、3.19%。总体而言，一季度，长三角、环渤海地区住宅地价环比增速有所回落，但三大重点区域中，上海、嘉兴、深圳、佛山市顺德、中山、北京、天津、唐山、廊坊等9个城市的住宅地价增速均超过3%，处于高位运行。（BSJ） 返回首页 一季度北京核心商圈写字楼空臵率上升至5.5% 数据显示，2017年第一季度，北京市及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。北京市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.4元，环比上升0.3%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币410.5元，环比上升0.2%。同时，由于新增供应均位于核心商圈，一季度核心商圈空臵率上升0.5个百分点达5.5%，而北京市空臵率则继续保持平稳，为6.6%。据悉，过去几年，北京写字楼市场的空臵率一直处于较低水平。据统计，2016年北京甲级写字楼出租率达95%，和香港、伦敦、纽约等全球一线城市看齐。随着北京办公楼市场向非核心区拓展的过程继续推进，中端租户可以预期北京外围区域的商业活动将日益活跃，位于城市外围的通州和丽泽区域将会持续吸引投资者的兴趣。（LSJ） 返回首页 刚需盘主导低迷的深圳楼市 最新数据显示，一季度，深圳商品住宅共成交3259套/33.64万㎡，成交面积环比2016年四季度下跌63.83%。2017年一季度深圳新房均价54846元/㎡，同比小幅下降0.75%。新政后深圳市场谨慎，供给紧缺甚至断档，是成交量大幅走低的主因。3月深圳新房成交量处于历史低位，仅为803套，环比减少0.1%，从2016年10月开始，新房成交量已经连续6个月下滑。由于新政因素和观望态势叠加，使得深圳二手商品住宅成交量在一季度继续下滑，成交量为9825套，环比减少37.9%，同比减少76.8%；二手商品住宅成交于2月达最低点，3月逐步回升；从周度成交来看，节后二手住宅成交量逐渐恢复，较新房市场表现更稳定。虽然二手房市场