Insight - 中国保险业的对外投资

中国险商海外房地产投资到2019年将增730亿美元 中国保险业的对外投资 中国保险监督委员会（保监会）由2009年起准许中国保险公司投资国内房地产。随着法规措施的放宽,保险公司于2012年获准投资海外物业。现时，海外房产投资最高可占资产总值15%。 24/11/2015 2014年底，中国保险业所持的投资物业总值134亿美元，资产配置比率为0.8%。我们估计，当中略低于一半（约60亿美元）为海外物业。首五大保险公司房地产配置比率不足2%，突显了其急速增长的潜力。 若当局容许全额配置，可调动的额外资金便高达2,400亿美元。从实际角度来说，我们预测平均配置比率将于2019年升到接近5%，相等于730亿美元的额外投资，并可能在2024年进一步增加750亿美元。 尽管早期海外投资会由大型的保险公司主导，但我们预期规模较小的公司也会建立专责直接投资的团队，跟随大型公司的做法。 由于中国目前的人均保费远低于西方发展成熟的经济体，我们预测大部份增长将来自保费及管理资产的增加，并非纯粹的配置上升。 海外投资地点将由纽约和伦敦扩张到其它主要的门户城市，后者以经常出现超过一亿美元物业成交的城市为主，包括柏林、华盛顿、巴黎、三藩市、悉尼、新加坡及东京。 在保险公司强烈希望增持房产的情况下，我们预期其投资会扩展到其它的地域及资产类别，并会增加对发展项目的投资。 作者 黎玉娣（Cristine Lai）亚太区预测及策略研究部分析师+852 2507 0181cristine.yt.lai@dtzcushwake.com 联系方式 Nigel Almond资本市场研究主管及总监+44 (0)20 3296 2328nigel.almond@cushwake.com 法规环境 放宽法规，容许扩张投资 整体来说，中国保险业界相对主要的公司旗下管理资产总值较高，投资海外的倾向也较大。现时中国险商的房地产配置较为参差，部份保险公司所持的投资物业很少或甚至没有，而另一些的房产总配置比率（内地和海外）则超过10%。 中国保险监督委员会（保监会）首先于2009年10月准许中国保险公司投资国内的房地产及基建项目，而此前保险商只能购入自用的物业。 经政府连续数次放宽法规后，中国保险业获准投资房地产的规模不断增大。到2012年10月，保监会更容许内地保险企业到海外投资物业。虽然许可的海外国家有45个，但至今获投资的国家不足10个。现时，中国保险公司可用于投资国内房地产和基本建设的资金最高比例为总资产值的30%，而用于投资海外房地产的资金比例则最多可占公司总资产值的15%。 对五大保险公司而言，配置比率仍然偏低，全部不足2%，部份公司更少于1%。但近年险企的投资活动逐见增加，一方面是政府放宽了境外投资的限制，令大型保险公司能够加快购置房产的步伐，另一方面则是由于国内保险商的管理资产总值不断增长。 近期一些较为注目的交易包括安邦保险在2014年第四季度以破纪录的19.5亿美元收购纽约历史悠久的华尔道夫酒店（WaldorfAstoria）。而平安保险继2013年率先收购伦敦劳埃德大厦（Lloyd’s of London）后，再在一年后以5.2亿美元收购伦敦塔广场（Tower Place）。中国人寿则于2014年第二季度以4.45亿美元收购伦敦10 Upper Bank Street大楼的70%权益。 所持投资物业 由15强主导 保监会的行业数据披露，截至2014年底，全国所有保险公司管理资产总值达到16,520亿美元，当中约四分之三（12,560亿美元）来自仅15家保险公司（图2）。其实，单是首五大保险公司便占近60%的管理资产（表1）。 到2014年底，中国保险业所持有的投资物业，包括在内地和海外市场的直接和间接持有，总值为134亿美元。这仅占业界管理资产总值的0.8%，远低于现时所容许的30%的配置额，突显保险企业未来持续扩张投资物业的潜力。我们估计，至2014年底，中国险商所持有的投资房地产当中，仅约60亿美元为海外物业，略低于所持的一半。 表1 未来扩张 门户城市为主要目标 指数式增长 世界主要门户城市将成为国内保险公司早期投资海外房地产的地点，如目前它们主要活跃于伦敦及纽约。而其它经常出现1亿美元以上物业成交的城市也将会成为主要的投资目标。这包括亚太区的新加坡、悉尼和东京，以及欧洲的柏林、法兰克福、慕尼黑和巴黎。而北美方面的芝加哥、洛杉矶、旧金山、多伦多和华盛顿区也预计会吸引不少险商前往投资。而投资的重点将在于能够为保险公司提供长期稳定收益的主流物业，包括办公室、零售、工业、酒店及住宅。 受到全球股票市场近数月波动的影响，内地保险公司预计会加快实施房地产投资策略，并以海外市场为重点，藉此分散其于内地所持投资物业的风险。并非所有保险企业将会进行海外房产投资，我们预期15大保险公司会率先投资海外，因为它们拥有在国外市场进行直接交易的团队和能力。而规模较小的保险公司也在建立专责直接投资的团队，预计将会追随购置海外物业。 将海外房产的配置率从目前约总资产的1%一举增至15%并不容易，这相等于投资超过2,400亿美元。实际增长相信将会较为温和，但这资金规模仍然不容小觑。我们参考了其他机构投资者，如加拿大养老金，在全球市场的扩张模式来预测配置率的增长。 项目投资递增 部分较成熟的保险企业则预期会投资主要门户城市的发展项目，并很有可能与当地发展商合作，借助后者对当地的认识和关系网络从而减低项目投资的风险。在一些竞争激烈的市场中，能够获得核心资产是一个越来越大的挑战，所以我们已开始发现保险公司初次进军发展项目的例子。如太平保险已开展在曼哈顿的一个住宅项目，而平安保险和中国人寿则与美国的Tishman Speyer合作，在波士顿进行一个混合用途的发展项目。 在未来五年，我们预测配置率会由现水平增长至接近5%（图3）；这相等于新增730亿美元的投资资金。到2024年，预计这指数式增长将会透过进一步增加房产配置和管理资产而得以延续。这意味着可再有750亿美元的资金用于购置物业，并可将中国险商所持有的房地产物业总值推高至1540亿美元（假设管理资产总值保持固定，这将为接近10%的配置率）。 扩展领域 虽然按国际保险企业的标准，投放资产值的10%于房地产并非不现实，但实际上对中国保险商而言则不是那么简单。我们预期国内险企在房地产投资比例的增加，将会来自保费的上升。目前中国保险市场的渗透率（3.2%）和人均保费（235美元）1均低于其他成熟市场的水平，如一些发展较成熟的经济体人均保费高达2,000美元到9,000美元（图4）。这显示未来随着国民的保险消费增加，国内险商将有更多资金用于房地产投资。而就过去10年所见，内地保险公司保费收入已增长超过350%2。 从中长期角度看，随着保险公司不断累积经验，我们预计其海外物业投资会分散到第二波市场。保险商的焦点仍然会在较大交易额的投资机会上，但其中的流动性相对较薄弱。比利时、巴西、意大利、韩国、荷兰、西班牙和瑞典均为潜在目标。同样地，我们预计其投资的资产类别也会扩大，一些非传统的房地产资产亦将成为目标，包括数据中心、健康护理中心以及与基建有关的资产，如机场、港口和农场。 研究部Kevin Thorpe全球研究部主管兼首席经济师+1 202-266-1161kevin.thorpe@cushwake.com 研究部聂安达（Andrew Ness）大中华区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtzcushwake.com 研究部Dominic Brown东南亚／澳大利亚及新西兰研究部主管+61 (0)431 947 161dominic.brown@cushwake.com 研究部Magali Marton欧洲、中东及非洲研究部主管+33(0)1 4964 4954magali.marton@cushwake.com 资本市场Carlo Barel di Sant’Albano全球资本市场首席执行官+44 (0) 20 7152 5846carlo.santalbano@cushwake.com 资本市场Noble Carpenter美洲资本市场主管+1 212-318-9745noble.carpenter@cushwake.com 资本市场 资本市场霍利斯（Gary Hollis）亚太区资本市场主管+65 6293 3228gary.hollis@cushwake.com Jan-Willem Bastijn欧洲、中东及非洲资本市场首席执行官+31 20 8002081janwillem.bastijn@cushwake.com 免责声明 如欲查看我们所有出版刊物名单，请访问cushmanwakefield.com或下载Research App应用程式 本报告由戴德梁行拟备，仅供对商业房地产感兴趣的人士作参考之用，不拟就所述的市场或发展作完整的描述。本报告使用的信息取自戴德梁行相信可靠的公众来源，但本公司并无核实有关信息，也不能保证其准确性和完整性。概不就本文所载信息的准确性或完整性作任何明示或暗示的保证或陈述，而戴德梁行也不会向本报告的读者或第三者负责。所有意见可作更改。于全部或局部复制本报告前，必须取得本公司的书面同意。 © 2015年戴德梁行。版权所有 欧洲、中东及非洲公司总部125 Old Broad StreetLondonEC2N 1AR 亚太区预测及策略研究部香港鲗鱼涌英皇道1063号15楼