采购：仍在应对中国零售业挑战

2017年1月27日在香港住宅物业销售强劲的推动下，2016财年业绩超出我们的预期AEI将在上海盖特威（Grand Gateway）开业；重点提高沉阳和无锡的入住率维持买入评级，目标价由24港元上调至24港元2016财年盈利超出预期。HLP公布2016财年基本盈利为63.41亿港元，同比增长45％，主要归因于房地产销售的增长，分别超过我们的预期和共识21％和7％。尽管盈利增长强劲，但由于管理层认为中国零售市场的前景仍不明朗，HLP维持其FY16每股派息0.75港元，与上年持平。截至2016年底，HLP的BVPS同比下降1％至28.1港元，这主要是由于中国论坛66和中心66的重估亏损，部分被香港投资组合录得的收益所抵消。中国零售：重点是提高上海以外商场的出租率。2016年，中国零售租赁业务收入为26.33亿元人民币，同比持平。上海广场66号购物中心的业绩受到资产提升计划（AEI）的影响，收入同比下降5％。剔除AEI的影响，租金收入同比增长6％。尽管Grand Gateway 66保持了较好的增长，收入同比增长了1％，但我们注意到，购物中心自2016年第4季度开始进行翻新，管理层预计将持续30个月。在上海以外，商场受到零售市场情绪低迷的打击，尤其是在沉阳论坛66 目标价（港元）上一个目标（港币）24.0023.00分享价格（港元）上/下19.22+24.9%（截至2017年1月26日）市场数据市值（港元）86,443市值（美元）11,142BBG101香港3m ADTV（美元）10RIC0101.HK金融与比率（HKD）年到12 / 2016a12 / 2017e12 / 2018e12 / 2019e汇丰每股收益1.411.261.141.11汇丰EPS（上）-1.181.24-变化（％）-6.8-8.1-共识每股收益-1.171.15-PE（x）13.615.216.917.4股息收益率（％）3.93.93.93.952-每周价格（港元）26 .0018 .5011 .0001 /1607 /1601 /17购物中心和无锡中心66购物中心，其总收入下降了18％y-o-y。 目标价：24 .00高位：19. 22低位：13.32当前价：19.22展望未来，管理层强调关键重点是着眼于租赁上海以外的购物中心的进展。值得注意的是，论坛66和中心66的入住率（截至16年底）分别为84％和80％。骑香港物业升级。2016年，HLP在香港的住宅销售强劲，总收入为53.22亿港元，同比增长345％。 2016年共售出441套公寓。HLP将在2017年出售更多香港住宅物业，尤其是长滩（Long Beach），截至2016年，该公寓有236套未售出。香港零售和办公物业组合的租金增加了9 ％和2％，使整体租金收入达到37.42亿港元，同比增长5％。维持买入评级，目标价为24港元（原为23港元）。我们将2017-18财年收入分别上调了7％和-8％，主要是为了反映根据管理层最新指导的住宅销售假设的变化。我们将目标价格调整为+ 4.3％至港币24元，基于较我们调整后的资产净值预测不变30％的资产净值折让（+ 3％至港币34元）。主要的下行风险包括项目投资回收慢于预期，上海以外购物中心的租赁进度和/或人民币贬值对中国资产价值和收益的汇率影响。凭此注释，郭紫琼担任恒隆地产的潜在客户资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计郭紫琼*亚太房地产研究主管香港上海汇丰银行有限公司michellekwok@hsbc.com.hk+852 2996 6918许志辉*香港/中国企业集团分析师香港上海汇丰银行有限公司samuel.w.h.hui@hsbc.com.hk+852 2996 6743Simon Sin *助理香港上海汇丰银行有限公司simon.k.c.sin@hsbc.com.hk+852 2996 6514Ganesh Siva *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司查看汇丰银行全球研究部：香港股本房地产恒隆地产（101 HK）采购：仍在应对中国零售业挑战买进自由浮动46% 资质●房地产2017年1月27日2财务与估值：恒隆物产购买财务报表年至12 / 2016a 12 / 2017e 12 / 2018e12 / 2019e损益表（港币百万元）恒隆地产：资产净值分类细节（港元）港币/股占总资产的百分比投资物业-香港办公室24,470 5.4 15.5零售39,418 8.8 25.0住宅8,4081.95.3工业0 0.0-停车场1,876 0.4 1.2香港发展属性5,0931.13.2中国投资物业办公室（已完成）13,6933.08.7零售（已完成）47,37010.530.1下的属性发展17,3043.811.0净现金（4,441）（1.0）比率，增长和每股分析年至12 / 2016a 12 / 2017e 12 / 2018e12 / 2019e同比变化比例（％） HLP％至资产净值+1 SD 意思-1标清资料来源：汇丰银行估算价格相对45453636272718189900每股数据（港币）2007年1月2010年9月8日-10月1月12日13年9月15年5月2017年1月HLP股价相对于HSI资料来源：汇丰银行注：2017年1月26日收盘价物业开发利润租金收入利润利息及其他收入总支出利润营业利润/ EBIT净利息联营公司重估盈余PBT税收少数权益3,2091,7116451285,7106,2696,6787,137200000(607)(637)(669)(703)8,5207,3436,6546,563(317)2330(20)62596062(286)000 7,9797,4246,7446,605 (1,372)(1,383)(1,256)(1,230) (412)(359)(379)(405)流动资产总资产30,61632,54731,21729,151174,907183,155187,958192,027-8%-1%-2%-3%-3%-9%-9%-9%-10%-10%-13%-14%-7%-8%-10%46%45%20%21%44%收入营业利润PBT汇丰每股收益ROIC例外ROAE例外ROAA例外EBITDA利润率净利率EBITDA /净利息（x）净债务/权益5%5%4%66%49%6.42%5%4%3%65%50%6.63%4%4%3%64%49%5.85%4%4%3%69%52%5.67%EPS报告汇丰EPS DPS1.381.410.751.261.260.751.141.140.751.111.110.75报告利润汇丰净利润6,1956,3415,6825,6825,1095,1094,9704,970净资产价值153,192 34.0100.0现金流量摘要（港币百万元）资料来源：汇丰银行估算经营活动产生的现金净额5,854(3,440)7,552(6,258)7,207(6,073)6,468(6,073)恒隆（折扣）/溢价至资产净值投资活动产生的现金流量(2,689)(5,500)(5,277)(5,312)已付股息(3,368)(3,373)(3,373)(3,373)60%筹资活动使用的现金净额(5,709)696(2,298)(3,015)40%现金净变化(2,544)2,748(368)(1,859)开始时的净现金26,87024,32527,07326,70520%期末现金净额24,32527,07326,70524,8460%资产负债表摘要（港币百万元）股东资金长期负债126,56534,935128,87438,803130,61138,969132,20839,849-20%-40%少数群体利益已用总资本5,580167,0805,939173,6176,318175,8986,723178,780-60%固定资产143,030149,288155,361161,434-80%其他资产1,2611,3201,3801,44291 93 95 97 99 01 0305 07 09 11131517 资质●房地产2017年1月27日32016财年业绩亮点 HLP公布2016财年基本盈利为63.41亿港元，同比增长45％，主要归功于房地产销售的增长。 2016财年报告的基本收益超出了我们的预期和共识（在业绩之前）。 HLP宣布末期每股派息0.58港元，使全年派息达到0.75港元（相对于2015财年的0.75港元），意味着派息率为53％（相对于2015财年的77％）。 2016财年每股派息符合我们及市场普遍预期的0.75港元（业绩前）。 租金收入总额（HLP的核心业务）同比持平，其中香港租金增长强劲（同比增长5％），抵消了中国租金增长同比5％的下降。 受人民币贬值的影响，中国租赁业务的整体表现似乎疲软。报告的中国总收入（以港币计算）同比下降5％，同比下降4％，而人民币收入同比增长1％。中国租金占总租金的52％（2016年上半年为52％，2015财年为54％）。 香港租金同比增长5％，环比持平，这主要是由于积极的租金调升和资产提升计划。 净租金利润率为74％，相比之下，2016年上半年和2015财年分别为75％和74％。中国的租金利润率为63％，而2016年上半年和2015财年为65％。物业租金收入2015（人民币百万元）2016（人民币百万元）同比增长上海66广场1,3411,305-3%大通道669609741%上海以外济南66区269262-3%沉阳66宫1371424%沉阳66论坛2272301%无锡市66中心237224-5%天津滨江66193191-1%大连奥林匹亚66488a总3,3683,416资料来源：公司数据，汇丰银行租金收入摘要（港元）1H20152H20151H20162H2016-时总租金-香港1,7441,8131,8691,8733%0%总租金-中国2,1182,0762,0381,957-6%-4%总租金3,8623,8893,9073,830-2%-2%净租金-香港1,4971,4921,6041,5927%-1%净租金-中国1,4641,2511,3271,187-5%-11%净租金总额2,9612,7432,9312,7791%-5%租金保证金-香港86%82%86%85%3%-1%租金毛利-中国69%60%65%61%0%-4%合并保证金77%71%75%73%2%-2%中国捐款占总额的百分比总租金55%53%52%51%-2%-1%净租金49%46%45%43%-3%-3%资料来源：公司数据，汇丰银行 资质●房地产2017年1月27日4零售和入住趋势 零售额（同比） 占用 2015财年1H16 2016财年* 2015年底2016年6月16日2016年底h-h％零售-上海66广场+1%-2%a97%83%93%10%大通道66+1%-6%a97%96%96%0%零售-上海以外济南66区-2%平面a88%84%91%7%沉阳66宫+2%中位数a90%89%93%4%+ ve增长沉阳66论坛-3%-5%a87%84%84%0%无锡市66中心-3%适度增长a72%76%80%4%天津滨江66a+6%a86%82%82%0%大连奥林匹亚66aaa63%*62%66%4%办公室上海市66广场aaa98%96%95%-1%无锡市66中心aaa70%58%65%7%沉阳66论坛aaa42%49%58%9%*管理层表示，所有中国购物中心的零售额都在高个位数至十几岁之间。资料来源：公司数据，汇丰银行 物业销售的经营溢利录得港币32.09亿元，较去年同期上升280％，反映了售出单位的预订情况：长滩销售（436个单位），蓝塘道23-29号（两栋半