光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年4月）：四月物管板块指数+13%，港股回暖板块配置机遇凸显

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年5月6日 行业研究 四月物管板块指数+13%，港股回暖板块配置机遇凸显 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年4月） 房地产（物业服务） 市场行情：4月光大地产AH物管指数+13%，多家重点公司涨幅超20%。 指数：2024年4月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+12.8%，跑赢沪深300指数10.9pct.，跑赢恒生指数5.4pct.，跑赢恒生港股通指数5.3pct.。 个股：2024年4月，样本股平均涨幅+8.9%；涨幅前列为：新城悦服务（+30.7%）、永升服务（+28.7%）、保利物业（+20.3%）、绿城服务（+20.1%）、建业新生活（+19.6%）； 1-4月累计涨幅前列为：金茂服务（+36.1%）、绿城服务（+23.4%）、越秀服务（+15.5%）、永升服务（+14.5%）、保利物业（+11.1%）。 4月港股通持股比例变化：碧桂园服务（+1.41pct）、雅生活服务（+0.92pct）、中海物业（+0.37pct）、华润万象生活（+0.29pct）、保利物业（+0.24pct）。1-4月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+3.36pct）、中海物业（+2.04pct）、华润万象生活（+1.62pct）、碧桂园服务（+1.15pct）、保利物业（+0.56pct）。 估值：2024年4月30日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到16，均值约为8；多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（17/28）、新城悦服务（5/22）、万物云（11/18）、保利物业（12/28）、招商积余（15/30）、中海物业（11/30）等。 行业动态：加强社区工作者队伍建设，推动住宅电梯更新和加装。 中央：中共中央办公厅和国务院发文明确社区工作者队伍建设目标和管理体系；住建部确定了建筑和市政基础设施领域设备更新的10项重点任务，包括住宅电梯更新和加装等；国务院强调要聚焦重点领域推进节能降碳，将其与老旧小区改造、设备更新等结合。地方：北京、成都优化调整住房限购政策。 企业动态：积极开展战略合作，积极回购股份，部分公司高管人事变动。 4月，物业服务公司积极开展战略合作，如碧桂园服务与中奥物业签署合作协议，共同推进社区经营；世茂服务与科莱恩中国合作，踏入综合设施管理(IFM)领域；雅生活集团与奥的斯电梯将设立合资公司等。碧桂园服务、金茂服务、世茂服务等公司高管人事变动。金科服务、万物云及永升服务积极回购股份。 投资建议：港股情绪好转，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。 物业行业定位“社区治理基层支柱”，政策支持力度较强；行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期接近尾声，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。近期港股情绪好转，物管风险因子逐步出清，看好后续涨势延续，物业指数仍然处于历史低位，板块配置价值凸显。关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106 轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 20240403 三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年3月） 20240303二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年2月） 20240206 一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26条支持物业+养老——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年1月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 2024年4月光大地产AH物管板块指数 1.1 光大地产AH物管板块指数成分股 2024年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至20家，其中国企组8家，非国企组12家，较2023年12月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组12家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 2024年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 577.2 27.85 19.7 19.7 12.5% 0.0% 2602.HK 万物云 222.6 20.85 11.4 11.4 6.1% -15.1% 6049.HK 保利物业 160.8 32.00 11.6 11.6 20.3% 11.1% 6098.HK 碧桂园服务 160.3 5.28 54.7 54.7 5.4% -21.8% 2669.HK 中海物业 143.0 4.79 10.6 10.6 10.6% -18.3% 001914.SZ 招商积余 113.2 10.68 15.4 15.3 5.8% -10.7% 2869.HK 绿城服务 104.1 3.59 17.2 17.2 20.1% 23.4% 1516.HK 融创服务 54.4 1.96 -12.5 -12.5 5.4% 4.8% 9666.HK 金科服务 51.5 9.10 -5.4 -5.4 2.4% -17.6% 3316.HK 滨江服务 43.9 17.50 8.9 8.9 2.3% 6.1% 2156.HK 建发物业 42.5 3.32 9.1 9.1 2.2% -2.1% 6626.HK 越秀服务 41.2 2.98 8.4 8.4 1.4% 15.5% 3319.HK 雅生活服务 38.7 3.00 8.4 8.4 -2.3% -16.2% 1995.HK 永升服务 26.4 1.66 6.1 6.1 28.7% 14.5% 1755.HK 新城悦服务 23.3 2.94 5.2 5.2 30.7% -6.7% 002968.SZ 新大正 20.6 9.06 12.9 13.6 -9.2% -27.6% 0816.HK 金茂服务 20.1 2.45 6.0 6.0 11.4% 36.1% 0873.HK 世茂服务 18.8 0.84 6.9 6.9 -1.2% -29.4% 9983.HK 建业新生活 13.0 1.10 -2.3 -2.3 19.6% -28.1% 6677.HK 远洋服务 5.4 0.50 12.7 12.7 5.3% -33.3% 平均 94.0 13.3 13.3 8.9% -5.8% 资料来源：Wind、光大证券研究所；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除远洋服务、融创服务、金科服务、建业新生活； 市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.9081元人民币； 截止日期：2024.4.30 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2 指数年度表现及月度表现 2024年1-4月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-0.8%，跑输沪深300指数5.9pct.，跑输恒生指数5.0pct.，跑输恒生港股通指数5.1pct.。 图1：2024年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-04.30） 图2：2024年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-04.30） -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2024-01-012024-01-162024-01-312024-02-152024-03-012024-03-162024-03-312024-04-152024-04-30沪深300恒生指数恒生港股通光大AH物管板块指数 -2%-1%0%1%2%3%4%5%6%沪深300恒生指数恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年4月30日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年4月30日 2024年4月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+12.8%，跑赢沪深300指数10.9pct.，跑赢恒生指数5.4pct.，跑赢恒生港股通指数5.3pct.。 图3：2024年4月光大地产AH物管板块指数走势（04.01-04.30） 图4：2024年4月光大地产AH物管板块指数涨幅（04.01-04.30） -4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%2024/4/12024/4/42024/4/72024/4/102024/4/132024/4/162024/4/192024/4/222024/4/252024/4/28沪深300恒生指数恒生港股通光大AH物管板块指数 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%沪深300恒生指数恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年4月30日 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年4月30日 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2024年4月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅+12.8%，在A股行业板块中位列第1/31，在H股行业板块中位列第1/15。 图5：2024年4月A股板块表现 图6：2024年4月H股板块表现 -10%-5%0%5%10%15%光大AH物管板块指数家用电器银行化工医药生物汽车交通运输有色金属非银金融钢铁通信公用事业建筑材料石油石化煤炭食品饮料美容护理电子机械设备农林牧渔电气设备轻工制造纺织服装国防军工建筑装饰休闲服务计算机商业贸易房地产传媒综合 0%2%4%6%8%10%12%14%光大AH物管板块指数恒生中国内地地产恒生资讯科技业恒生原材料业恒生金融业恒生能源业恒生科技恒生地产建筑业恒生工业恒生必需性消费业恒生公用事业恒生电讯业恒生非必需消费恒生综合业恒生医疗保健业 资料来源：Wind、光大证券研究所