策略周报：大势研判：楼市调控政策密集出台，周期下行的确认信号！

报告信息1 Tabl e_First Table_First|Table_ReportType 证券研究报告 投资策略 Tabl e_First| Tabl e_Summar y 2016年10月09日 策略周报—大势研判 楼市调控政策密集出台，周期下行的确认信号！ 投资要点：  市场行情回顾 上周，美元指数大涨1.10%，英镑、日元、澳元和欧元全线下跌，受英国启动正式脱欧进程拖累，英镑兑美元暴跌4.18%。  重要焦点及市场观点 9月25日，我们大势研判周报《房地产周期：一个“危险”的关键变量》，明确提出“把经济企稳回升的基础建立在房地产上的预期，实则也是危险的！”。 国庆假期期间，见诸媒体的不是各大热点城市房子销售火爆的信息，而是相继迎来了各地方调控政策，让我们相应看到的是各热点城市房屋销售遇冷的信息，这在很大程度上算是出乎市场预料。如此多的热点城市的调控政策出台，虽非中央层面的全局性政策，但考虑到自2013年以来，房地产调控主导权在很大从程度上实际已经下放至地方政府，因此，此次众多地方政府密集出台调控政策，本质上已经具有了全局性的调控信号。 历史上来看，首先，“次贷危机”之后，我国此前经历过两次房地产调控：第一次调控出现在2010年，当年4月份出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，当年4月，房地产价格同比增速见顶，之后进入超过2年（26个月）的漫长下行周期；第二次调控出现在2013年，当年11月底，上海、广州、深圳和北京等一线城市相继推出调控政策，之后二三线城市也相继推出调控政策，“汉七条”等调控政策相继出台，当年12月，房地产价格同比增速同样见顶，之后同样进入超过2年（28个月）的漫长下行周期！其次，2010年、2013年那两次调控之前，房价同比增速上行周期为4-6个季度，本轮房价上行周期自2015年4月份开始，至今年8月份已经超过5个季度，上行时间长度亦已足够长。再次，2010年、2013年那两次调控之前，房屋销量同比增速都已经进入下行周期，本轮销量周期自今年5月份也已经开始进入下行周期。最后，之前的房地产周期下行期都伴随着货币信贷政策收紧，当前货币信贷的投放不进入实体经济，近两个月的中长期新增信贷悉数体现在居民部门，信贷流入房市易引发各种隐患，虽然不排除会有反复，但央行在未来一段时间里的货币政策取向，可说方向上应该是“怎么收”，而不是“怎么放”，否则实体经济不彰的同时，虚拟经济泡沫吹至极限将加大崩溃风险。综合来看，房价周期（同比增速）已经面临进入下行周期，各热点城市调控政策密集出台，在很大程度上是房地产进入下行周期的确认信号。 同样是历史经验，房价（同比增速）下行期来临的同时，商品房销量下行周期（同比增速）远没到头，甚至连半山腰都没到。2010年如是，2013年如是，甚至2008年也如是！历史数据来看，在商品房销量周期下行过程中，房地产固定资产投资收到下行压力是显而易见的，这会带动整个固定资产投资增速下行；但房地产周期对经济的影响很可能不尽于此，我国房地产对经济总需求的拉动作用很可谓并非虚言，其周期的下行往往会对消费需求产生影响，商品房销量增速下行期，消费同比增速中枢往往出现下台阶式的调整；同时，房地产下行期国内总需求受影响，对进口而言会带来负面影响，从而对出口也会带来负面影响。因此，当前的房地产周期对经济而言，显然已经形成了负面的压力！ 对市场而言，我们不排除一种可能性，从大类资产配臵的角度，可能出现资金从房地产撤出，然后转向股市。但房地产进入下行周期确认之时，对市场而言，风险偏好大概率将可能是先经历下降的。毕竟房地产拥有很长的产业链，其下行周期的确认，将会导致市场对整个产业链上的公司估值进行重估，这个重估的过程，相关公司的估值无疑是要面临压力的，从而对市场也会造成负面的压力。历史上来看，2010年4月、2013年12月前后房价同比增速见顶时，A股市场随后的表现并不好：2010年4月15日至7月05日，上证综指从3165跌至2364，跌幅超过25%；2013年12月4日至2014年1月20日，上证综指从2252跌至1991，跌幅接近12%。 市场判断方面，我们继续维持“震荡”的观点。房地产进入下行周期的确认、政策“防风险”、汇率波动可能加剧等影响因素在中短期对风险偏好大概率形成抑制，虽然“资产荒”也会构筑出市场下行的边界，目前指数点位大概率还处在震荡区间的上沿，向下震荡的风险大于向上震荡的风险，需要保持“谨慎”。  风险提示 “去全球化”可能加剧，引发外围经济和市场风险上升。 Table_First| Table_Author 徐彪 分析师 执业证书编号：s1110516080001 邮箱：xubiao@sh.tfzq.com 请务必阅读报告末页的重要声明 2 请务必阅读报告末页的重要声明 投资策略 正文目录 上周回顾 ................................................................. 3 市场表现 ................................................................................................................... 3 数据与信息追踪............................................................ 4 海外数据与信息 ........................................................................................................ 4 国内经济数据与信息 ................................................................................................. 4 国内市场数据与信息 ............................................................................................... 11 图表目录 图表1：全球资产收益率（2016.10.03-2016.10.07） .................................................... 3 图表2：中国资产收益率（2016.09.26-2016.09.30） .................................................... 3 图表3：美国就业数据 ...................................................................................................... 4 图表4：美国物价数据（%） ............................................................................................ 4 图表5：中国制造业PMI（%） .......................................................................................... 4 图表6：财新中国PMI（%） ............................................................................................. 4 图表7：工业企业经济效益-利润（%） ............................................................................ 5 图表8：工业企业经济效益-库存（%） ............................................................................ 5 图表9：中国官方外汇储备（亿美元） ............................................................................ 5 图表10：房地产热点城市调控政策 ................................................................................. 6 图表11：房地产销量与信贷（%） ................................................................................... 9 图表12：房地产销量与货币供给（%） ............................................................................ 9 图表13：房地产销量与价格（%） ................................................................................. 10 图表14：房地产销量与工业（%） ................................................................................. 10 图表15：房地产销量与消费（%） ................................................................................. 10 图表16：房地产销量与进出口（%） .............................................................................. 10 图表17：房地产销量与固定资产投资（%） ................................................................... 11 图表18：房地产销量与房地产固定资产投资（%） ........................................................ 11 图表19：国债利率（%） ................................................................................................ 11 图表20：SHIBOR（%）.................................................................................................... 11 图表21：融资融券余额（亿元） ................................................................................... 12 图表22：证券市场交易结算资金（亿元） .................................................................... 12 图表23：新增投资者数量（万人） ............................................................................... 12 图表24：持仓和参与交易的投资者数量（万人） ....