【另类资产双周报】REITs跑输红利股，业绩或暂未见底证券研究报告刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016证券分析师研究助理请务必阅读正文后免责条款2024年4月21日2024年第14期总第97期 REITs跑赢股票、债券，跑输红利股。本期（4月3日-4月19日，下同）REITs指数周涨跌幅为0.58%，各指数涨跌幅表现:红利股>REITs>债券>可转债>股票。本期表现最好的3只REITs：嘉实中国电建清洁能源REIT、中航京能光伏REIT、嘉实物美消费REIT，涨跌幅分别为4.32%、3.22%、3.16%。可转债受估值支撑，走势与权益背离。权益跌幅扩大，仅价值指数仍然坚挺，红利、大宗商品占优的趋势性较强。可转债估值修复，百元平价溢价率较上期末抬升1.15个百分点，使得可转债在权益下行的背景下微涨0.15%。转债表现上，大宗商品（1.20%）＞稳定（0.90%）＞消费（0.14%）＞传统周期（-0.87%）＞新兴周期（-1.12%）＞TMT（-1.78%）。本周核心观点市场回顾策略展望风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。REITs业绩或未见底，暂保持观望。从已披露24年一季报的个券（占比约2/3）来看，营业收入同比、环比分别平均下降3.72%、4.36%。估值择时指标多数指向REITs低估，尤其是REITs相对于红利股的利差达到历史最高水平，REITs有一定的估值吸引力。但考虑到投资者或抢跑交易“国九条”之后股票分红水平的提升，不排除后续REITs相对于红利股的利差将进一步拉大，REITs或以震荡为主，暂时保持观望。择券上，一是当前产权类价格处在13.9%的较低分位数水平，可挖掘业绩改善的个券机会，如仓储物流REITs营业收入同比增长14%-33%；二是估值相对低、且基本面没有明显瑕疵的个券，在产权类/经营权类中选取现金分派率/IRR高的个券。可转债建议维持中性仓位，关注大宗商品转债。权益或难支撑可转债大幅上行，建议大体维持中性仓位。一是基本面改善的持续性仍有待观察，部分经济数据仍然偏弱；二是上证指数在3000关键点位上下，投资者情绪或相对较为谨慎；三是当前红利风格是权益最为明朗的主线，但可转债更偏小盘、成长。当前百元平价溢价率在20年以来的中位数，若后续转股溢价率压缩则可能有较好的加仓机会；若溢价率持续抬升，可逐渐止盈减仓。择券上，高YTM策略容量已经大幅收窄，焦点仍然回到股性，建议关注分红较高、可转债估值较低的大宗商品板块转债，如有色金属、石油石化、煤炭。2 3公募REITs：REITs跑赢股票、债券，跑输红利股 REITs行情回顾：REITs跑赢股票、债券，跑输红利股4近两周（4.3-4.19,以下同）各指数涨跌幅表现:红利股>REITs>债券>可转债>股票。近两周REITs指数涨跌幅为0.58%。而股市涨跌幅为-0.73%，其中红利股涨跌幅为4.38%，债券涨跌幅为0.55%。REITs跑赢股票、债券，跑输红利股。近两周各板块REITs涨跌幅:仓储物流>消费类基础设施>能源基础设施>园区基础设施>保障性租赁住房>交通基础设施>生态环保。资料来源：Wind，平安证券研究所。注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较园区基础设施表现最佳，交通运输板块表现最弱0.94%2.20%0.73%2.09%-0.66%1.86%-1.38%-2.00%-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%园区基础设施仓储物流保障性租赁住房消费基础设施交通基础设施能源基础设施生态环保涨跌幅0.58%0.55%-0.73%4.38%0.15%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%中证REITs(收盘)全收益中债-新综合财富(总值)指数沪深300中证红利全收益中证转债 REITs行情回顾：REITs指数位于历史17.90%分位数5本期末REITs位于17.90%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于13.90%、40.10%分位数。本期REITs周均换手率4.61%，环比上期增长0.04个百分点，高于24年1季度的均值(4.15%)。本期REITs周均成交额为22.47亿元。REITs相对于股票、债券分别位于46.80%、12.50%分位数。REITs与股债相关系数（周度，向前滚动1年）REITs指数相对于股债表现资料来源：Wind，平安证券研究所REITs周度换手率及成交额REITs指数位于17.90%分位数0.60.811.21.41.61.8中证REITs全收益/沪深300中证REITs全收益/中债-新综合财富指数-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2022/09/302022/10/312022/11/302022/12/312023/01/312023/02/282023/03/312023/04/302023/05/312023/06/302023/07/312023/08/312023/09/302023/10/312023/11/302023/12/312024/01/312024/02/292024/03/31reits-沪深300reits-中债新综合财富0510152025303505101520252021-06-212021-08-022021-09-132021-10-252021-12-062022-01-172022-02-282022-04-112022-05-232022-07-042022-08-152022-09-262022-11-072022-12-192023-01-302023-03-132023-04-242023-06-052023-07-172023-08-282023-10-092023-11-202024-01-012024-02-122024-03-25成交额(亿元，右轴)区间换手率(%)7508509501,0501,1501,2501,3502021/09/302022/09/302023/09/30中证REITs(收盘)全收益 REITs行情回顾:嘉实清洁能源、中航京能光伏、嘉实物美消费表现最好各类REITs周涨跌幅及换手率近两周表现最好的3只REITs：嘉实中国电建清洁能源REIT、中航京能光伏REIT、嘉实物美消费REIT，涨跌幅分别为4.32%、3.22%、3.16%。近两周换手率最高的3只REITs：富国首创水务REIT、中金山高集团高速公路REIT、国泰君安临港创新产业园REIT。6资料来源：Wind，平安证券研究所05101520253035-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%博时招商蛇口产业园REIT华安张江产业园REIT东吴苏州工业园区产业园...建信中关村产业园REIT华夏合肥高新产园REIT国泰君安临港创新产业园...国泰君安东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园...中金湖北科投光谷产业园...红土创新盐田港仓储物流...中金普洛斯仓储物流REIT嘉实京东仓储基础设施...红土创新深圳人才安居...中金厦门安居保障性租赁...华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT国泰君安城投宽庭保障性...华夏华润商业REIT嘉实物美消费REIT华夏金茂商业REIT平安广州交投广河高速公...浙商证券沪杭甬高速REIT华夏越秀高速公路封闭式...华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT华泰江苏交控REIT中金安徽交控REIT中金山高集团高速公路...易方达深高速REIT鹏华深圳能源REIT中信建投国家电投新能源...中航京能光伏REIT嘉实中国电建清洁能源...中航首钢生物质REIT富国首创水务REIT园区基础设施仓储物流保障性租赁住房消费基础设施交通基础设施能源基础设施生态环保个券涨跌幅区间换手率（右轴，%） REITs估值-择时:估值择时指标多数指向REITs低估REITs与红利股比价7资料来源：Wind，平安证券研究所REITs与债券比价估值择时指标多数指向REITs低估注：1、绝对水平，IRR-10Y国债利差超过均值两倍标准差指向低估，NAV折价个券占比超过41%指向低估；相对水平，超过样本80%分位数指向低估。2、详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年以来的经验》。REITs与底层资产比价0100200300400500600700012345678910IRR-10Y国债利差（右轴，BP）10Y国债到期收益率（%）REITs整体IRR（%）-400-350-300-250-200-150-100-500012345678产权分派率-红利股息率（BP，右轴）中证红利股息率（%）产权类REITs现金分派率（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%NAV折价个券占比80%分位数90%分位数IRR-10Y国债利差产权分派率-红利股利差NAV折价个券占比当前值（绝对水平）474BP-9BP43%当前值（相对水平）87.60%100.00%80%是否低估（绝对水平）否暂不参考是是否低估（相对水平）是是否 REITs估值-择券:产权类现金分派率4.97%，经营权类IRR7.66%产权类REITs现金分派率产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：嘉实物美消费REIT（7.03%）、东吴苏州工业园区产业园REIT（6.06%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（5.73%）。经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建高速REIT（13.42%）、平安广州交投广河高速公路REIT（10.97%）、中金安徽交控REIT（9.53%）。8资料来源：Wind，平安证券研究所各类REITs周涨跌幅及换手率经营权REITs的IRR水平0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.00IRR（%）0%1%2%3%4%5%6%7%8%博时招商蛇口产业...华安张江产业园REIT东吴苏州工业园区...建信中关村产业园...华夏合肥高新产园...国泰君安临港创新...国泰君安东久新经...华夏杭州和达高科...中金湖北科投光谷...红土创新盐田港仓...中金普洛斯仓储物...嘉实京东仓储基础...红土创新深圳人才...中金厦门安居保障...华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢...国泰君安城投宽庭...华夏华润商业REIT嘉实物美消费REIT华夏金茂商业REIT现金分派率 9可转债：可转债受估值支撑，走势与权益背离 10权益行情：权益行业7涨24跌，大宗商品板块涨幅最高资料来源：wind，平安证券研究所。权益行业7涨24跌，煤炭、银行、家用电器涨幅最高注：1、PE估值为剔除负值、滚动12个月；PB为最新报告期。2、如无特别说明，分位数为2018年以来。大宗商品板块权益表现最好（%）注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。权益趋势较强，石油石化、有色金属等行业表现较好宽基指数普跌，仅价值指数逆势上涨涨跌幅上涨数量占比板块最弱板块最强稳定-1.24%57.14%-10.94%5.21%大宗商品1.08%66.67%-0.79%2.02%传统周期-4.31%12.50%-9.80%3.08%消费-6.40%0.00%-9.87%-4.68%新兴周期-2.76%0.00%-5.84%-0.63%TMT-6.23%0.00%-8.19%-1.94% 11权益流动性：股票型ETF小幅流入，北向资金净流出资料来源：wind，平安证券研究所本期北向资金周均净流出90.79亿元，较上期环比下降98.23亿元本期股票型ETF较净流入54.34亿份Wind全A周均成