敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年4月21日 行业研究 白名单放款提速，居民加杠杆意愿不足 ——光大证券房地产行业流动性月报（2024年3月） 房地产（地产开发） 需求侧：居民信贷环境宽松，Q1居民中长贷同比少增0.4万亿元，居民中长期加杠杆意愿仍显不足。 1）居民新增存款：24年3月，居民部门新增存款2.83万亿元，同比少增774亿元（同比-2.7%），环比少增3700亿元（环比-11.6%）。 2）居民新增贷款：24年3月，居民部门新增贷款9406亿元，同比少增3041亿元（同比-24.4%），其中居民短贷新增4908亿元，同比少增1186亿元（同比+19.5%），居民中长贷新增4516亿元，同比少增1832亿元（同比-28.9%）。 3）按揭利率：截至24年3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为3.59%，环比上月持平；二套主流房贷利率平均为4.16%，环比上月持平；百城主流银行平均放款周期22天，较上月增加4天。 供给侧：融资项目白名单放款提速，境外债券融资延续净偿还趋势。 1）房地产到位资金：24年3月，全国房地产开发资金到位9496亿元，同比-29.0%，其中国内贷款到位1410亿元，同比-6.4%，占比14.8%；企业自筹资金3307亿元，同比-13.6%，占比34.8%。 2）境内外债券：24年3月，房企境内外合计发债918亿元，同比+14.6%，单月净融资22亿元；其中，境内债单月发行597亿元，同比-24.0%，净融资49亿元；境外债单月发行321亿元，同比+2039.7%，单月净融资-27亿元。 3）房地产信托融资：24年3月，房地产集合信托单月成立1.6亿元，同比-96.1%。24年1-3月，房地产集合信托累计成立24亿元，同比下降77.3%。 4）抵押补充贷款（PSL)：24年2-3月，PSL无新增发行。截至2024年3月，PSL余额为33700亿元，同比增长7.7%。 5）城市房地产融资协调机制跟踪：截至24年3月末，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。 投资建议：当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20240403 3月百强房企销售环比改善，核心30城累计成交均价+2.7％——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年3月） 20240322 1-2月百城宅地成交建面-16%，核心30城宅地成交量价齐增——土地市场月度跟踪报告（2024年2月） 20240305 1-2月百强房企销售额累计-51%，核心30城住宅成交均价-1.3%——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年2月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 需求侧：居民信贷环境宽松，Q1中长贷增长动力不足 ...................................................... 3 1.1 居民存款余额延续高增长，一季末余额同比+12% ................................................................................ 3 1.2 24年Q1居民部门新增中长贷同比基本持平 ......................................................................................... 3 1.3 24年3月百城首套按揭利率3.59%，环比上月持平 ............................................................................. 4 2、 供给侧：城市项目白名单放款提速，境外债券融资延续净偿还趋势 ................................... 5 2.1 3月房地产贷款到位同比边际改善，单月同比-6.4% ............................................................................. 5 2.2 房企境内债发行规模同比收窄，因部分房企债务重组成功内房海外债新发规模暂时性回升 ................. 6 2.3 房地产信托融资持续冷清，截至23年Q3房地产资金信托余额约1万亿元 ......................................... 8 2.4 24年3月PSL无新增发行，截至24年Q1PSL余额同比增长7.7%至3.4万亿元 .............................. 9 2.5 24年3月重点房企发行债券跟踪 .......................................................................................................... 9 2.6 城市房地产融资协调机制跟踪 .............................................................................................................. 10 3、 投资建议 ......................................................................................................................... 10 4、 风险分析 ......................................................................................................................... 11 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：居民信贷环境宽松，Q1中长贷增长动力不足 1.1 居民存款余额延续高增长，一季末余额同比+12% 2024年3月，居民部门新增存款2.83万亿元，同比少增774亿元（同比-2.7%），环比少增3700亿元（环比-11.6%）。 2024年1-3月，居民部门新增存款8.56万亿元，同比少增1.34万亿元（同比-59.2%）。 截至2024年3月末，我国金融机构储蓄存款余额145.5万亿元，同比增长11.8%。 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 -100%-50%0%50%100%150%200%-500000500001000001500002000002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-03当月值（亿元）累计值（亿元）累计同比（右轴） -60000-40000-200000200004000060000800001000002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-03当月同比变动（亿元）累计同比变动（亿元） 资料来源：Wind，光大证券研究所；注：部分月份同比变化幅度较大，未在图片显示。 资料来源：Wind，光大证券研究所 1.2 24年Q1居民部门新增中长贷同比基本持平 2024年3月，居民部门新增人民币贷款9406亿元，同比少增3041亿元（同比-24.4%），环比多增15313亿元，其中居民短贷新增4908亿元，同比少增1186亿元（同比+19.5%），居民中长贷新增4516亿元，同比少增1832亿元（同比-28.9%）。 图1：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） 图2：居民部门新增贷款/短贷/中长贷当月同比 -10000-50000500010000150002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-03居民户新增贷款当月值居民中长贷居民短贷 -1000%-800%-600%-400%-200%0%200%400%600%800%1000%-400%-300%-200%-100%0%100%200%300%400%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-0920