版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6克而瑞研究中心金辉控股：顺利完成3亿美元债本息兑付，归母净利亏损5.8亿元2024年4月中国房地产年报点评 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6克而瑞研究中心文/研究员房玲、陈家凤导读：归母净利首次亏损，2024年到期的3亿美元债已在30天宽限期内成功兑付，维护了公开市场信用水平。【销售回款受挫，优化库存结构仍是工作重点】金辉预收账款较年初明显减少36.6%至376.6亿元，受其销售增长乏力的拖累，全年估算实现的销售回款121亿元，较去年同期大幅下滑44.7%，回款明显受挫。销售乏力叠加2022年以来没有新拓项目，年末已竣工库存比例有所上升，存货结构中持作销售竣工物业154.08亿元，较年初增长23.5%，占比从年初的12.3%升至19.8%。新货不足、库存去化困难是当前房企普遍面临的难题，优化库存结构仍是金辉工作重点。【权益土储2067万方，上海公司占比超3成】金辉依旧没有新增土地，2023年末金辉总土地储备较年初下降16.7%至2162万平，权益土储建面2066.7万平，较年初降幅15.9%，按面积计权益比例80.4%。当前上海公司（原长三角、华东）土储规模最大，土储建面占比32%，西安公司（原西北）次之，土储建面占比23%。【结算速度趋缓，归母净利首次亏损】2023年金辉结转收入338亿元，同比降幅3%，需加快资金回笼。计提物业减值准备约10亿元，毛利同比大幅减少51%至25.3亿元，综合毛利率同比减少7.3pct至7.4%。而净利润首次亏损约4.3亿元，缘于投资物业重估收益同比减少近6成、融资成本增加以及销管费用率抬升所致。全年归母净利首次亏损5.8亿元，同比减少134%，盈利承压。【流动性有所承压，成功结清3亿美元债本息】年末金辉短债规模较年初增长15%至139.41亿，占比从年初的32%升至47.4%，债务结构恶化；短债中境外优先票据增幅最明显，年末余额为21.43亿元，该笔境外债已经违约。根据披露的最新公告显示，3月20日金辉未能偿还2024年到期的、票面利率为7.8%的票据，未偿还金额达3亿美元，4月15日金辉已将本金及累计利息存入受托人的指定银行账户，在30天宽限期内成功兑付到期票据，保住了公开市场信用水平；金辉现金短债比0.51倍，流动性高度承压，三条红线处于黄档。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6克而瑞研究中心2024年到期票据已在30天宽限期内完成兑付，当前已结清所有公开市场发行的信用类债券。正文:01销售：销售回款受挫，优化库存结构仍是工作重点2023年金辉实现开发物业结转收入338亿元，同比减少3.1%；受结转项目区域结构影响，结转单价有所下滑，开发物业结转面积266万平，同比增加2.8%。区域结构看，长三角、华东、西北和环渤海主力区域结转收入占比较去年提升20pct至78.3%，西南、东南、华中和深惠结转贡献相对偏低。图：2019-2023年金辉控股的物业结转情况（单位：亿元;万方;%）数据来源：CRIC、企业公告近两年金辉结转速度放缓的同时，2023年末预收账款较年初明显减少36.6%至376.6亿元，对近一年结转收入覆盖倍数从年初的1.7倍降至1.1倍，因受销售增长乏力的拖累。全年估算实现的销售回款121亿元，较去年同期大幅下滑44.7%，回款明显受挫。金辉销售乏力叠加2022年以来没有新拓项目，年末在建面积较年初减少24.6%至1214.12万平，占到全部土储的比重降至56.2%；而已竣工库存比例有所上升，存货结构中持作销售竣工物业154.08亿元，较年初增长23.5%，占比从年初的12.3%升至19.8%，可能面临一定的去化压力。新货不足、库存去化困难是当前房企普遍面临的难题，优化库存结构仍是金辉工作重点，针对优质项目需要根据市场热度灵活调整推货节奏，对难销项目多管齐下加大营销渠道和力度，促进资金回笼。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6克而瑞研究中心02投资：权益土储2067万方，上海公司占比超3成受近阶段房地产基本面下行压力继续加大的影响，2023年金辉依旧没有新增土地。2023年末金辉总土地储备较年初下降16.7%至2162万平，权益土储建面2066.7万平，较年初降幅15.9%，按面积计权益比例80.4%，高权益土储保障后期的发展需求。前期金辉就已经开始多轮组织架构调整，主要变化是将原“总部-区域-城市-项目”调整为“总部-大城市公司-片区/项目公司”的组织模式，将区域公司合并为城市公司，让管理更扁平，提高项目经营管理决策效率。从土储结构来看，当前上海公司（原长三角、华东）土储规模最大，土储建面占比32%，西安公司（原西北）次之，土储建面占比23%，而福建公司（原东南）、武汉公司（原华中）、北京公司（原环渤海）和重庆公司（原东南、深惠）土储建面占比15.7%、14.3%、9.5%和5.6%。表:2023年金辉全口径和权益土地储备分布情况（单位：万方；%）城市公司土储建面占比权益土储建面权益面积占比重庆公司120.15.6%90.074.9%武汉公司309.914.3%236.776.4%北京公司205.79.5%146.671.3%上海公司688.931.9%534.977.6%西安公司498.323.1%477.195.7%福建公司338.915.7%253.374.7%合计2,161.9/1,738.780.4%数据来源：CRIC、企业公告03盈利：结算速度趋缓，归母净利出现首次亏损2023年金辉营业收入342.5亿元，同比减少3%，其中房地产开发结转收入338亿元，同比降幅3%，后续仍需调整推盘结构、加大营销力度、加快资金回笼速度。盈利能力，受近两年公开市场地块盈利空间收窄和结转趋缓的影响，全年金辉集团物业减值亏损约10亿元，实现毛利同比大幅减少51%至25.3亿元，综合毛利率同比减少7.3pct至7.4%。而净利润首次亏损约4.3亿元，同比降幅达121%，缘于投资物业重估收益同比减少近6成至3.6亿元、融资成本增加以及销管费用率抬升所致。全年归母净利首次亏损5.8亿元，同比减少134%，盈利承压。图：2019-2023年金辉控股的营收规模和盈利指标 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6克而瑞研究中心数据来源：CRIC、企业公告04偿债：流动性有所承压，成功结清3亿美元债本息2023年金辉融资渠道相对受阻，据监测公开市场上，受“第二支箭”政策利好全年成功发行2笔中票（23金辉集团MTN001、23金辉集团MTN002），发行规模合计16亿。年末有息负债294.28亿元，较年初下滑22%，其中短债规模较年初增长15%至139.41亿，占比从年初的32%升至47.4%，债务结构恶化、短期偿债压力加大；短债中境外优先票据增幅最明显，年末余额为21.43亿元。该笔境外债已经违约，根据披露的最新公告显示，3月20日金辉未能偿还2024年到期的、票面利率为7.8%的票据，未偿还金额达3亿美元，4月15日金辉已将本金及累计利息存入受托人的指定银行账户，在30天宽限期内成功兑付到期票据，保住了公开市场信用水平；除此以外没有其余存续的美元债。此外，下行周期中金辉销售端承压、再融资困难及项目资金回笼至集团愈发困难等因素的影响，年末持有现金较年初大幅减少42.6%至70.73亿元，无法覆盖短债；因本次金辉未公布预售监管账户资金余额，倘若扣除该笔受限制现金后，当前金辉的流动性已经高度承压。年末金辉三条红线处于黄档反馈，净负债率较年初减少9.5pct至62.2%，剔除预收后的资产负债率持续改善至61%。图：2020-2023年金辉控股的偿债指标 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6克而瑞研究中心数据来源：CRIC、企业公告附表：2020-2023年企业财务指标（亿元、万平方米）分类财务指标2020年2021年2022年2023年同比/百分点变动规模营业收入（亿元）348.75400.26353.18342.49-3.0%物业销售营收（亿元）343.81395.22349.07338.140.7%归母净利润（亿元）31.2832.7517.05-5.81-134.1%总资产（亿元）1856.611916.471616.761297.78-15.7%净资产（亿元）361.12375.72355.83359.491.5%盈利及运营毛利率22.12%19.36%14.67%7.38%-7.3pct净利率10.95%9.23%5.90%-1.27%-7.2pct归母净利率8.97%8.18%4.83%-1.70%-6.5pct每股基本收益（元/股）0.890.810.42-0.14-133.3%营销及管理费用率2.99%3.95%4.98%7.31%2.3pct现金及偿债能力指标现金（亿元）265.91197.28123.2070.73-42.6%短期负债（亿元）193.07167.92121.16139.4115.1%现金短债比1.381.171.020.51-50.1%非受限现金短债比1.070.670.360.5139.4%长短期债务比1.792.142.121.11-47.6%净负债率75.27%88.01%71.65%62.19%-9.5pct平均融资成本7.47%6.58%6.22%5.99%-0.2pct扣除预收后的资产负债率69.02%68.48%65.21%60.98%-4.2pct资本效率指标股东权益回报率14.50%14.49%7.08%-2.37%0.0%净资产收益率（ROE）10.58%9.83%5.85%-1.21%-7.1pct资产收益率（ROA）2.28%1.96%1.18%-0.30%-1.5pct资产杠杆率0.210.210.200.243.5pct注：销管费用率=销售及管理费用/报告期内操盘销售金额；资产杠杆率=总资产/所有者权益合计。数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理