2023年业绩公告点评：核心业务稳健增长，关联方影响持续降低

证券研究报告·海外公司点评·地产(HS) 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 新城悦服务（01755.HK） 2023年业绩公告点评：核心业务稳健增长，关联方影响持续降低 2024年03月29日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(港元) 2.25 一年最低/最高价 2.20/6.56 市净率(倍) 0.68 港股流通市值(百万港元) 1,960.49 基础数据 每股净资产(元) 3.33 资产负债率(%) 50.75 总股本(百万股) 871.33 流通股本(百万股) 871.33 相关研究 《新城悦服务(01755.HK:)：2023年中报点评：业绩高增现金流大幅好转，战略业务稳步推进》 2023-08-26 《新城悦服务(01755.HK:)：2022年年报点评：核心业务稳健增长，坚定推进“大后勤”战略》 2023-03-31 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 5,180 5,424 6,088 6,781 7,505 同比 19.05% 4.72% 12.24% 11.38% 10.68% 归母净利润（百万元） 423.48 445.05 492.61 540.64 590.97 同比 -19.41% 5.09% 10.69% 9.75% 9.31% EPS-最新摊薄（元/股） 0.49 0.51 0.57 0.62 0.68 P/E（现价&最新摊薄） 4.20 4.00 3.61 3.29 3.01 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年业绩公告。2023全年实现营收54.2亿元，同比增长4.7%；归母净利润4.5亿元，同比增长5.1%。 ◼ 核心业务收入稳健增长，毛利率稳中有增。公司核心业务稳健增长：2023全年物业管理服务营收35.6亿元同比增长17.5%；社区增值服务营收13.1亿元同比增长2.3%；开发商增值服务营收5.5亿元，同比下降36.2%。利润方面：2023全年公司毛利率为26.5%，同比上升0.7pct；其中物业管理毛利率同比下降0.5pct至24.0%，社区增值毛利率同比大幅提升3.5pct至35.7%，核心业务的盈利能力稳中有增。费用管控方面：公司2023年经调整后的销管费率（不包含客户关系及商誉减值损失带来的影响）同比下降0.5pct至10.5%。公司物业费预收力度增加，现金流回归稳健：2023全年经营性现金流4.2亿元，截至2023年末公司合约负债8.3亿元，同比增长10.5%。 ◼ 物管规模稳健增长，深耕医院等非住赛道。截至2023年末，公司在管面积2.24亿方，同比增长12.8%；其中第三方项目面积占比达48.9%，第三方项目收入占比达43.2%。分业态看，截至2023年末，非住在管面积达5037万方，占总在管面积比重为22.5%。公司深耕医院赛道，目前在服务医院项目43个，医院后勤年化合约金额约2亿元，医院类项目团餐协同11个。 ◼ 团餐等社区增值业务迅速发展，不断降低地产关联度。公司坚定执行“大后勤”战略，在增值业务中寻求差异化竞争，降低对房地产的依赖度，成果已初步显现。公司2023年社区增值服务营收同比增长2.3%，其中各类非周期性服务收入增长迅速。团餐业务作为公司大后勤战略的重要业务，2023年实现营收4.5亿元，同比增长26.4%；固定资源管理服务2023年实现营收1.6亿元，同比增长44.7%。社区增值服务中与房地产高度关联的拎包入住和资产管理等一次性服务2023年收入同比下降25.2%。 ◼ 及时剥离不及预期的投资，提升分红率。于2024年1月，公司已与上海翔禧的原股东签订股权转让协议，将2023年收购的上海翔禧70%股权售回给原股东方。公司2023年每股派息0.205元，分红率达40%同比提升7pct。 ◼ 盈利预测与投资评级：公司毛利率保持稳定，团餐等社区增值业务发展迅速，差异化竞争优势正在逐步积累。根据公司最新年报情况，我们下调其2024-2025年归母净利润预测至4.9/5.4亿元（原值为6.8/7.7亿元），预计2026年归母净利润为5.9亿元。对应的EPS为0.57/0.62/0.68元，对应的PE为3.6X/3.3X/3.0X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；社会总需求恢复缓慢。 -58%-51%-44%-37%-30%-23%-16%-9%-2%5%12%2023/3/292023/7/282023/11/262024/3/26新城悦服务恒生指数 请务必阅读正文之后的免责声明部分 海外公司点评 东吴证券研究所 2 / 3 新城悦服务三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 5,552.28 6,200.15 6,947.00 7,615.27 营业总收入 5,424.28 6,088.22 6,781.06 7,505.27 现金及现金等价物 1,927.28 2,177.26 2,489.66 2,644.29 营业成本 3,985.81 4,471.79 4,983.40 5,523.88 应收账款及票据 1,796.86 2,008.28 2,229.88 2,460.92 销售费用 104.75 121.76 142.40 165.12 存货 39.61 41.13 54.78 52.22 管理费用 540.98 608.82 698.45 791.81 其他流动资产 1,788.53 1,973.47 2,172.68 2,457.85 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产 1,130.36 919.09 722.21 543.68 其他费用 12.60 12.60 12.60 12.60 固定资产 74.13 60.05 47.39 35.99 经营利润 780.16 873.24 944.21 1,011.87 商誉及无形资产 868.00 688.88 518.43 359.95 利息收入 22.97 28.91 32.66 37.34 长期投资 5.68 7.61 8.84 10.19 利息支出 0.84 0.84 0.84 0.84 其他长期投资 75.62 55.62 40.62 30.62 其他收益 (213.90) (192.72) (173.60) (156.17) 其他非流动资产 106.93 106.93 106.93 106.93 利润总额 645.59 708.59 802.43 892.20 资产总计 6,682.64 7,119.23 7,669.21 8,158.95 所得税 137.73 148.80 184.56 216.81 流动负债 3,155.39 3,272.20 3,474.30 3,588.64 净利润 507.86 559.79 617.87 675.40 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 少数股东损益 62.81 67.17 77.23 84.42 应付账款及票据 410.59 441.18 456.73 463.91 归属母公司净利润 445.05 492.61 540.64 590.97 其他 2,744.80 2,831.02 3,017.57 3,124.73 EBIT 849.96 885.84 956.81 1,024.47 非流动负债 236.04 236.04 236.04 236.04 EBITDA 949.92 974.84 1,026.00 1,075.09 长期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 其他 236.04 236.04 236.04 236.04 负债合计 3,391.44 3,508.24 3,710.35 3,824.68 股本 59.98 59.98 59.98 59.98 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 387.44 454.62 531.85 616.28 每股收益(元) 0.51 0.57 0.62 0.68 归属母公司股东权益 2,903.77 3,156.38 3,427.02 3,717.99 每股净资产(元) 3.33 3.62 3.93 4.27 负债和股东权益 6,682.64 7,119.23 7,669.21 8,158.95 发行在外股份(百万股) 871.33 871.33 871.33 871.33 ROIC(%) 21.56 20.28 19.47 18.70 ROE(%) 15.33 15.61 15.78 15.89 现金流量表（百万元） 2023E 2024E 2025E 2026E 毛利率(%) 26.52 26.55 26.51 26.40 经营活动现金流 420.53 658.94 767.41 721.16 销售净利率(%) 8.20 8.09 7.97 7.87 投资活动现金流 (266.45) (168.11) (184.17) (265.69) 资产负债率(%) 50.75 49.28 48.38 46.88 筹资活动现金流 (188.73) (230.84) (260.84) (290.84) 收入增长率(%) 4.72 12.24 11.38 10.68 现金净增加额 (44.65) 249.98 312.40 154.62 净利润增长率(%) 5.09 10.69 9.75 9.31 折旧和摊销 99.96 89.00 69.20 50.62 P/E（Non-GAAP） 4.00 3.61 3.29 3.01 资本开支 114.99 104.20 113.91 119.26 P/B 0.61 0.56 0.52 0.48 营运资本变动 (332.04) (183.41) (94.10) (161.87) EV/EBITDA 0.59 (0.41) (0.69) (0.80) 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，港元汇率为2024年3月28日的0.91，预测均为东吴证券研究所预测。2023年利润表和资产负债表数据来源于公司业绩公告，2023年现金流量表为预测值。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中