核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年内开业

新世界发展（17） 更新报告 买入 2024年3月6日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 表1：盈利摘要 股价表现 资料来源: 公司资料, 第一上海预测 资料来源: 彭博 2022A2023A2024E2025E2026E收入(百万港元)68,21395,21445,91046,93748,219变动(%)0.0%39.6%-51.8%2.2%2.7%归母核心净利润(百万港元)1,249901670715751变动(%)8.5%-27.9%-25.6%6.6%5.1%每股核心盈利(港元)0.500.370.270.290.30变动(%)24.8%-26.7%-25.4%5.8%4.5%市盈率@8.77港元17.423.831.930.228.8DPS(港元)2.060.760.400.400.40股息率(%)23.5%8.7%4.6%4.6%4.6%0.005.0010.0015.0020.0025.00罗凡环 + 852-25321962 simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业 地产 股价 8.77港元 目标价 15.6港元 (+78%) 股票代码 17 已发行股本 25.17亿股 总市值 220.74亿港元 52周高/低 20.75港元/8.36港元 每股净资产 77.9港元 主要股东 周大福企业45.2% 核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年內开业  来自持续经营业务的核心盈利同比增长12%：23/24上半财年，公司的持续经营业务收入170.6亿港元，同比下跌25%，主要由于香港的物业发展收入减少40.2%至67.4亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少21%及16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长12%至48.6亿港元，拟派发中期股息每股0.2港元。  土储丰富，有望支持销售回稳：受高息环境影响，期内公司在香港合同销售额明显下降至1.43亿港元；内地实现合同销售额75.5亿元，已完成全年目标的50%。2024年2月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。公司在香港拥有800万平方尺权益土储（其中物业发展面积323.4万平方尺）；另外公司在新界约1634万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推2500伙抢占先机，短期内有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储435万平方米，其中大湾区及长三角地区占比64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有8个旧改项目，可售面积达200万方。其中，深圳188工业区项目已经动工，预计2025财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。  投资收入稳定增长，两大项目如期推进：期内公司租金收入同比增长12%至26.7亿港元，其中香港租金收入增长17%至17.5亿港元，内地租金收入同比增长3.7%至9.3亿港元。公司目前运营18个K11项目，其中香港6个，内地12个。备受瞩目的深圳K11 ECOAST将于2024年底开业，香港启德体育公园亦将于2024年底落成。预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。  财务稳健，净负债率有望下降：截止2023年12月底，公司净负债率为49.9%，较2023年6月底的48.7%略有上升。截止2023年底，公司可动用资金约520亿港元，其中现金及银行存款390亿港元，可动用银行贷款130亿港元。公司亦将出售非核心项目的目标由60亿港元增加至80亿港元，加快资金回流。2024年3月1日，公司以40.2亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。  目标价15.6港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.1亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.2X的PB估值，得出目标价15.6港元，维持买入评级。  风险因素：宏观经济不确定性、政策不确定性、租金增长不及预期 第一上海证券有限公司 2024年3月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 主要财务报表 资料来源：公司资料，第一上海预测 损益表财务分析〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日2022A2023A2024E2025E2026E2022A2023A2024E2025E2026E收入68,212.795,213.845,910.546,937.348,218.7增长率毛利18,245.721,449.514,816.814,871.815,028.6收入0.0%39.6%-51.8%2.2%2.7%其他收入净额(1,210.3)827.5868.9912.3957.9营业利润-3.8%36.6%-14.1%3.0%2.1%销售及分销费用(2,430.4)(3,670.6)(1,652.8)(1,642.8)(1,591.2)净利润-7.9%-5.1%-25.6%6.6%5.1%行政开支(6,872.5)(6,852.8)(3,213.7)(3,285.6)(3,375.3)每股盈利24.8%-26.7%-25.4%5.8%4.5%其他(127.0)(299.6)(239.7)(191.7)(153.4)盈利分析营业利润8,133.011,111.29,549.29,839.710,042.4综合毛利率26.7%22.5%32.3%31.7%31.2%财务开支259.0(1,697.2)(2,754.6)(2,581.6)(2,410.9)税前净利率13.5%10.6%16.4%17.1%17.5%联营与合营公司822.5682.3716.4752.2789.8净利率6.3%4.3%6.6%6.9%7.1%税前盈利9,214.510,096.37,511.08,010.48,421.3基本净利率1.8%0.9%1.5%1.5%1.6%所得税(4,912.7)(6,015.4)(4,475.1)(4,772.6)(5,017.4)回报率少数股东应占利润675.4639.9476.0507.7533.7派息比率410%206%146%138%132%永续资本证券持有人应占利润2,377.22,540.11,889.72,015.32,118.7ROA0.7%0.7%0.5%0.5%0.5%净利润4,301.84,080.93,035.93,237.83,403.9ROE2.0%2.0%1.5%1.6%1.7%归母净利润1,249.2900.9670.2714.8751.4偿付能力流动比率（倍）1.120.960.980.991.00每股盈利0.500.370.270.290.30净负债率63.6%69.9%69.2%68.3%67.1%每股派息（元）2.060.760.400.400.40资产负债表现金流量表〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日2022A2023A2024E2025E2026E2022A2023A2024E2025E2026E现金及银行存款59,552.855,101.158,590.364,449.370,894.3营业利润8,133.010,096.37,511.08,010.48,421.3发展中物业85,376.872,539.779,793.787,773.096,550.3调整项目5,172.75,444.84,312.94,672.35,082.0待售物业21,770.621,536.422,613.223,743.924,931.1营运资金变化7,035.1(4,729.0)(807.6)(832.1)(856.2)无形资产21,406.621,611.721,611.721,611.721,611.7所得税(4,912.7)(6,015.4)(4,475.1)(4,772.6)(5,017.4)固定资产19,684.315,566.317,122.918,835.220,718.7营运活动现金流15,428.14,796.76,541.27,078.07,629.7投资性房地产211,220.7209,478.8209,239.1209,047.4208,894.0合营及联营公司64,938.368,384.775,223.282,745.591,020.0其他资产151,953.9152,280.3157,207.7160,732.7164,721.1投资与并购(2,353.7)(8,234.2)(9,142.2)(10,011.8)(10,984.1)总资产635,904.0616,499.0641,401.8668,938.7699,341.2其他(907.0)(746.1)(1,882.3)(2,656.9)(3,475.5)长期银行贷款143,038.9138,222.9140,987.4143,807.1146,683.2投资活动现金流(3,260.7)(8,980.3)(11,024.5)(12,668.8)(14,459.6)短期银行贷款50,269.652,178.853,717.755,410.457,272.4合同负债70,233.559,613.765,575.172,132.679,345.8借贷变化16,625.1(2,906.8)4,303.34,512.54,738.2应付税项10,614.111,104.511,104.511,104.511,104.5其他(22,347.2)(5,697.2)(3,754.6)(1,414.9)1,755.7递延所得税10,318.29,537.010,013.910,514.511,040.3融资活动现金流(5,722.1)(8,604.0)548.73,097.66,493.9其他负债63,310.877,334.984,581.192,551.4101,318.2总负债347,785.1347,991.8365,979.5385,520.5406,764.4股东权益213,360.1196,052.4196,722.6197,437.4198,188.8期初持有现金61,615.057,715.653,263.958,590.364,449.3少数股东权益27,124.524,999.724,760.724,553.424,372.2永续资本证券47,614.247,439.352,183.257,401.663,141.7现金变动6,445.3(12,787.6)(3,934.6)(2,493.2)(336.1)合计288,098.8268,491.4273,666.6279,392.4285,702.7汇兑损失0.00.00.00.00.0每股净资产84.777.978.278.578.8期末持有现金66,981.054,193.450,258.847,765.647,429.6 第一上海证券有限公司 2024年3月 - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号 永安集团大厦19楼 电话: (852) 2522-2101 传真: (852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、