对近期房地产政策的跟踪报告：沪苏放松限购，核心城市有望延续加大购房支持力度

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年1月31日 行业研究 沪苏放松限购，核心城市有望延续加大购房支持力度 ——对近期房地产政策的跟踪报告 房地产（地产开发） 事件：1月30日，上海发布《关于优化本市住房限购政策的通知》（以下简称《通知》）；新华日报报道苏州全面取消限购。 点评：沪苏不同程度放松限购是楼市区域分化格局之下的必要之举，延续了广州放松限购的示范效果，一线城市“渐进式”加大本地购房支持力度或为大势所趋。 1）根据《通知》，截至购房之日，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。根据新华日报报道，1月30日，苏州全面取消限购，买房不再审核购房资格，但新房限售政策仍为两年。 2）《通知》意味着非上海市户籍的单身人士在缴满5年社保或个税后，将有资格在外环外指定区域购买1套住房，取消了此前非上海户籍人士需“已婚”才有购房资格的限制。同日，苏州开始全面取消限购，是自2023年9月份苏州市政府提出“对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核”后的再次限购政策松绑。我们认为沪苏两市积极放松限购将有效释放本地购房需求。 3）我们在前期报告中提出：“2023年全年，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交金额......同比-1.2%；其中，北上广深杭蓉累计成交金额......同比+3.2%，余下二线24城累计成交金额......同比-5.1%”、“广州放开120平以上住房限购等......或为其他核心城市放松限购提供重要政策借鉴，一线城市购房支持力度有望进一步提升”，可以看到，目前我国房地产市场供求关系发生重大变化，楼市区域分化格局凸显，核心一二线城市购房需求相对企稳，较多二线城市购房需求不足，因城施策是必要之举。除苏州外，南京、济南、青岛等二线城市已于23年下半年陆续全面放开限购，在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景之下，二线城市对楼市过热时期出台的限制措施应放尽放已渐成趋势，而一线城市“渐进式”加大本地购房支持力度亦为大势所趋。核心城市楼市优化政策或将助力楼市“小阳春”如期到来，促进市场销售逐步企稳。(详见前期外发报告《广州放开120平以上住房限购，一线城市购房支持力度有望进一步提升——对近期房地产政策的跟踪报告》、《2023年百强房企销售金额-18%，核心30城商品住宅成交企稳——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2023年12月）》) 投资建议：2023年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。从供给侧看，通过信贷、债券、股权等“三箭连珠”有力提振房地产行业信心，监管持续强调不同所有制房企融资“一视同仁”，并提出房地产融资“三个不低于”，建立城市房地产融资协调机制；从需求侧看，中央及地方政策利好持续发力，5年期LPR多次下调，地方政府“因城施策”加大合理住房消费支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300及恒生指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20240128 广州放开120平以上住房限购，一线城市购房支持力度有望进一步提升——对近期房地产政策的跟踪报告 20240125 金融支持地产再发力，经营性物业贷用途扩大——对《关于做好经营性物业贷款管理的通知》的点评 20240105《2023年百强房企销售金额-18%，核心30城商品住宅成交企稳——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2023年12月）》 要点 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一，也是世界500强企业——中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。 光大证券研究所 上海 北京 深圳 静安区新闸路1508号 静安国际广场3楼 西城区武定侯街2号 泰康国际大厦7层 福田区深南大道6011号 NEO绿景纪元大厦A座17楼 光大证券股份有限公司关联机构 香港 英国 中国光大证券国际有限公司 香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼 Everbright Securities(UK) Company Limited 6th Floor, 9 Appold Street, London, United Kingdom, EC2A 2AP