建议进一步缩减供地计划， 稳房市信心促供求平衡

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/8克而瑞研究中心建议进一步缩减供地计划，稳房市信心促供求平衡2024年1月中国房地产研报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8克而瑞研究中心建议进一步缩减供地计划，稳房市信心促供求平衡——2023年供地计划完成动向及2024年展望楼市端表现持续低迷的影响下，2023年土地市场成交规模继续缩量，其中成交建面刷新近十年新低值。结合供地计划来看，在供地计划同比缩量13%的前提下，2023年重点城市实际土地供应完成率仅有46%，较2022年下降10%，远低于疫情前平均水平。分城市来看，仅有盐城、淮安、扬州等少数三四线城市完成实际供地计划，一二线城市表现均不佳，即使是京沪广深一线四城，实际供地计划完成率均不过半。为降低行业去化压力，稳定行业信心，未来3-4年土地交易规模势必也要同步降级。由于各城市库存压力不同，项目周转速度不一，基于各城市供求现况指标，我们对典型城市供地计划做出相关建议。京沪蓉杭等去化指标较佳，供给计划调减压力相对较低；至于重庆、昆明、镇江等，将进入长时间的降库存周期，压力板块或将面临连续数年零供地的无奈调整。一、2023年土地市场交易规模缩量，面积、金额均跌两成截止2023年12月31日，全国300城土地市场成交建筑面积13.3亿平方米，较2022年同期下降了21%，较上年降幅收窄5个百分点，总成交规模刷新近十年新低；同期全国土地总成交金额40995亿元，同比2022年同期下降了17%。与2020年相比则基本“腰斩”，面积下降54%，金额下降45%。图：2012年-2023年全国300城市土地成交建筑面积走势（单位：亿平方米）注：土地成交数据截止2023年12月31日，下同数据来源：CRIC分城市来看，集中度进一步提升，2023年TOP20城市成交金额占比为49%，较2022年提升一个百分点；排前三位的上海、北京、杭州三个城市占了整个中国土地出让金额的15%，TOP10城市成交金额占了34%。成交建面集中度也略有提升，TOP50城市成交建面占比增至44%，较2022年增加1 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/8克而瑞研究中心个百分点。图：2020-2023年城市成交金额集中度变化数据来源：CRIC二、宅地供地计划缩水13%，2023年供地计划完成率平均不及五成CRIC对能获取供地计划的900余个城市相关数据测算发现：2023年900余个城市宅地供应计划总量较2022年下降了13%，宅地供地计划明显缩水。分能级来看，各能级城市表现不一，除一线和四线城市小幅上涨外，二、三线同比增减幅均在20%以上，尤其是二线城市，同比降幅高达27%，宅地计划供给量下降更为坚决。表：各能级城市2023年宅地供应计划量及其同比变化情况（万平方米）注：一线包含四城；二线包含22个城市，三四线包含900余个城市。数据来源：根据自然资源部数据整理实际成交规模来看，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，2023年全年平均供地完 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/8克而瑞研究中心成率仅为46%，较2022年下降10%，远低于疫情前平均水平。即便是完成预公告计划的城市，其2023年供地计划的推进进度也同样缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过半。典型如深圳，实际成交面积仅有32公顷，仅占2023年供地计划的9%；2023年成交金额榜首城市上海，完成度也仅有42%。图：2023年典型城市市区供地计划完成情况数据来源：中国土地市场网二线城市中，仅有成都、重庆、石家庄、苏州等少数城市，实际供地计划完成率超过七成。其次是，南昌、武汉、杭州、天津等城市，实际供地计划完成率在50%-70%之间，处于中等水平。以2023年市场热度和成交规模较为突出的杭州为例，全年溢价率8%，成交金额1941亿元，仅次于沪、京两城，其2023年全年供地计划完成率也仅有58%，完成度较往年明显下滑。不仅如此，预供地完成度较高的长沙、济南、宁波等城市，实际供地完成度也仅有三到四成，远低于往年的同期水平。对于这类城市而言，土地市场供给侧将面临更加严峻压力。三四线城市中，2023年供地计划完成率较高的城市多为长三角、珠三角强市/县，如盐城、芜湖、九江、无锡等。联系其预供地节奏来看，无锡、淮安是在较快的预供地节奏之下，预供地规模即达到全年供地计划九成，因此才得以达成当前较高的供地计划完成率。而对于台州这类供地计划完成率的三四线城市而言，接下来的土地市场势必更难走出供求低位的泥淖，而大规模供地计划背后的相关财政收入压力，也为这些城市接下来的城建发展、新增岗位、经济增长等方面埋下了更多隐忧。造成供地计划完成率处于低位的原因，一方面是受供地计划的缩减，另一方面也受预供地的影响，虽然预供地清单制度的执行，在客观上为房地产企业提供了更多的可选择地块，减少了集中土拍对企业资金的压力，让更多企业有可能拿到优质地块；也让那些“次优”地块可以获得更多关注，不再因为集中拍卖、所有企业资金集中于少数优质地块而导致流标，有助于土地市场成交规模的稳 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/8克而瑞研究中心定。但是预供地-供地-拍卖的模式之下，对于那些无人问津的地块而言，必然会有一部分延时或未能及时进入公开供应环节，导致这部分预供应地块逾期，遭遇“无声流拍”，这在一定程度上使得供应规模减少。三、全国供地计划需进一步压降，京沪蓉杭调减压力相对较小从全年成交变动来看，在楼市端表现持续低迷的影响下，2023年土地市场持续缩量，市场热度也延续低迷的态势。随着房地产行业正式走过交易规模高峰期，在大中城市城镇化达到高位，人均住房面积接近40平方米的情况之下，全国新房销售规模的降级已是大势所趋，再难回归2019-2021年的高位，新房市场面临较大的去化压力。为稳定行业去化压力，土地交易规模势必也要同步降级。就城市视角而言，走出调整期的关键，还是在于市场供求关系的恢复情况。只有消化周期恢复到合理水平之后，新房市场之间的竞争才会趋于良性，土地市场的成交规模才能回升至与商品房市场相适应的规模，并籍由优质地块的良性竞争予以新房市场更多的预期支撑，使得房地产市场回到新的平衡发展期。具体来看，其中库存压力指标相对较佳、且在调控放松中受益更多的城市，有望更早触及到新的供求平衡。而那些库存压力较高、且去库存步伐相对较慢的城市，未来或需要更长时间的调整，本轮供求平衡调整期或持续5年甚至更长的时间。1、供地计划规模要进一步压降，稳定市场信心2023年样本城市宅地供应计划同比下降约一成左右。但是考虑到近年来全国土地交易面积的持续大幅下降，仅仅一成左右的供地计划收窄还是过于保守。就2022年土地市场交易情况来看，统计局口径下的全年房地产购置面积下降53%，降幅进一步扩大了37个百分点，即房地产购置面积仅为2020年高点的四成左右。在2023年全国宅地成交规模同比下降两成，降幅远大于供地计划一成左右的收窄幅度之下，2023年全年供地计划完成率降至五成也在意料之中。从行业供求平衡发展的角度分析，目前的供地计划总规模依旧严重超量。根据样本城市占全国土地市场份额反推，2023年全国住宅类用地供应计划总面积合计大约为10亿平方米，已经远远超出了目前行业销售规模所能消化的范围。在全国商品住宅成交规模由15亿平方米下降至10亿平方米的情况下，住宅成交规模的降级高达5亿平方米，必然会带来行业去化周期的大幅提升，在施工销售比的乘数之下，当前全国住宅类项目至少需要压降20亿平方米方可达到新的平衡，即在未来的若干年行业修复期中，土地成交总建面应当比理论平衡值低20亿平方米左右，即换算为占地面积9亿平方米左右，预计每一年大约可以消化2-3亿平方米。考虑到行业供求关系重新回归平衡的客观需求，土地市场的供求规模低位还将在接下来的三到四年内持续。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/8克而瑞研究中心2、供地计划应以均衡板块消化周期为导向，精细化调控适应实际需求就城市视角而言，在当前销售低迷、市场下行、城市内部板块量价走势加剧分化的当下，走出调整期的关键，还是在于市场供求关系的恢复情况。供地计划宜以均衡板块消化周期为导向，要留出变动空间、留有更多的余地，更加灵活、更加精准地供给土地。对于有显著人口优势的一线城市以及杭州、成都等城市，市场需求支撑性较佳，因此量价可维持相对稳定，在是偏改善的热点区域可适度增加土地供应，以杭州为例，目前大部分市区广义消化周期仍在2年以内，但临安、富阳等远郊板块库存规模较高，广义消化周期均突破4年，后市需求越发疲弱，可适度减少土地供应。3、适度扩大预供地规模，提升企业拿地意愿预供地制度之下，相当一部分远郊预公告地块未正式挂牌，就已经被市场抛弃，因此使得实际挂牌土地规模偏低。为了让土地市场供求更加匹配，在不违背供地计划（实际成交规模不超过供地计划）的前提之下，各城市预供地规模可适度扩大，供企业选择。这在一定程度上可以提升企业拿地的积极性，进而提升供地计划完成率。4、京沪蓉杭等供求指标较佳，供给计划调减压力相对较低由于各城市库存压力不同，项目周转速度不一，基于各城市广义消化周期，我们对典型城市供地计划做出相关建议。具体来看，合肥、杭州、上海等10个城市广义消化周期已经处于相对低位，城市间横向对比来看，库存调降压力较轻。对比城市自身指标波动来看，杭州、厦门广义消化周期已较高点下降三成左右，汕头、成都较低点增幅较小，有望最先达到新供求平衡点，2023年供地计划可小幅缩减，建议较2023年降幅在两成以内。至于长沙、中山，虽然库存压力同样相对较低，但现值较低点增幅较大，且较高点回落幅度较小，若想达到本市新的供求平衡水平，在2024年要进一步加强楼市去库存力度，同时也要明显缩减宅地供应规模。其他城市方面，就广义消化周期恢复进度来看，天津、廊坊、长春恢复进度领先，惠州、郑州等恢复进度也相对较快，不过廊坊、长春当前广义消化周期仍超过6年，惠州、肇庆更是超过10年，且需求基本面较差，长期来看仍将面临较大的去化压力，宅地供应计划更要大幅缩减。此外，福州、西安、南京等部分城市2023年广义消化周期仍在持续攀高，库存压力仍在进一步增加，地方调控放松预期更强，供地计划缩减的压力也处于高位。此外消化周期波动情况来看，重庆、镇江、无锡、东莞、徐州周期内高低点极值变动均超过300%，且恢复进程相对较慢，其中重庆、镇江、东莞广义消化周期更是达到10年左右或更高，就地方政府调控角度来看，化解库存压力的难 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/8克而瑞研究中心度更大，供求关系恢复也需要更长的调整期，供地计划的调整压力也最大。表：典型城市供求关系“复位”至2021年所需时间（年）（根据各城市2023年去库存趋势测算）城市广义消化周期现状广义消化周期调整目标中性需时乐观需时北京3.02.71.11.0上海2.42.01.71.5广州65.3半年以内半年以内天津4.64.6半年以内半年以内廊坊6.46.3半年以内半年以内厦门2.82.7半年以内半年以内成都3.12.8半年以内半年以内汕头3.02.9半年以内半年以内济南3.33.1半年以内半年以内中山3.32.50.90.9杭州1.81.61.10.8合肥1.51.11.11.0郑州5.53.81.21.1长沙3.72.91.91.7佛山6.24.52.92.4长春6.55.43.63.4漳州4.73.34.03.6西安4.93.24.03.8清远8.45.84.03.8惠州10.26.94.13.7南宁5.33.94.34.0宁波4.12.54.43.2南京4.93.14.83.9无锡6.03.44.83.8福州4.52.85.94.4徐州6.53.56.16.1肇庆15.712.5七年以上七年以上泉州5.02.7七年以上5.3镇江9.85.8七年以上七年以上珠海14.58.3七年以上七年以上东莞12.16.1七年以上七年以上重庆9.55.1七年以上5.9昆明9.26.1七年以上七年以上韶关17.99.8七年以上七年以上注：深圳居住类房产交易中，酒店式公寓产品份额