房屋工程建设行业白皮书

和 君 咨 询 建 筑 事 业 部 ｜2023 卷首语 2022 年是注定要载入史册的一年。这一年，房屋工程建设行业呈现出前所未有的转折和巨变。由于滞后效应的存在，2022 年房屋工程建设行业年总产值增速远高于GDP 增速，从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显；全国新建商品房销售面积比上年下降 24.3%，为历史首次，空前但未必绝后。从长远的角度看，我国常住人口城镇化率在 2022 年超过 65.22%，进入城镇化减速阶段，部分专家预想中的“大国大城”局面并没有出现。同时，出生率和结婚对数再创新低，预计还将继续下行。需求变化预示房屋工程建设行业大变局已不可阻挡。房屋工程建设行业何房屋工程建设行业何处去？万众瞩目，全行业从业人员都陷入深度思考，翘首以盼终极答案。处去？万众瞩目，全行业从业人员都陷入深度思考，翘首以盼终极答案。 和君咨询建筑事业部作为聚焦建筑业及上下游企业的专业咨询机构，不敢妄称洞悉天机，但也不揣浅陋，试图从近年来的产业数据和事实中发现及揭示产业变迁的趋势、方向、逻辑，不断接近真相、客观及发生中的未来。 本白皮书大量采用了和君咨询原创研究模型方法，如运用产业分析 SMART 模型对房屋工程建设行业的发展进行全面洞察，用行业价值链分析法剖析产业各环节价值创造和盈利的规律，用国际对标法预测未来的产业结构变迁方向，等等。我们希望凭我们希望凭借一册短小的白皮书，帮助所有房屋工程建设行业企业决策者更客观看待行业发展借一册短小的白皮书，帮助所有房屋工程建设行业企业决策者更客观看待行业发展，既不盲目乐观，也不过度悲观，通过理性的分析思考找到自己在行业中的位置和未来发展方向，有勇气改变可以改变的事情，有胸怀接受不可改变的事情，有智慧来分辨两者的不同。 本白皮书由和君咨询建筑事业部编写，和君建筑事业部将持续开展相关研究，并本白皮书由和君咨询建筑事业部编写，和君建筑事业部将持续开展相关研究，并将陆续推出相关专题研究成果，欢迎有兴趣的朋友关注我们。将陆续推出相关专题研究成果，欢迎有兴趣的朋友关注我们。 联系人： 熊雪涛 资深合伙人、建筑事业部总经理 13501281637 xiongxuetao@hejun.com付金科 合伙人、建筑事业部副总经理 18600019633 fujinke@hejun.com都阳 业务合伙人、建筑事业部副总经理 17521528907 duyang@hejun.com于明菲 高级咨询师、建筑事业部高级研究员 18743250003 yumingfei@hejun.com 目 录 商业建筑商业建筑第三部分第三部分41 公共建筑公共建筑第四部分第四部分47 资源能力资源能力第四部分第四部分能力评估资源评估建筑企业的核心资源和能力17 科研、教育和医疗用房屋文化、体育和娱乐用房屋交通建筑 行业参与者行业底层驱动力长期驱动力竞争策略 和君建筑事业部简介和君集团简介 新基建智能建造与建筑工业化协同发展数字化转型“双碳”战略 上 篇上 篇房建行业发展洞悉房建行业发展洞悉 基于和君原创的产业分析 SMART 模型，我们对房屋工程建设行业的发展进行全面洞察。 第一部分产业规模 建筑业产业地位建筑业产业地位 2022 年，我国建筑业增加值 8.3 万亿元，同比增长 5.9%。自 2011 年以来，我国建筑业增加值持续保持增长态势，占国内生产总值的比例始终保持在 6.75% 以上，国民经济国民经济支柱产业地位稳固支柱产业地位稳固（见图 1）。 行业增长速度行业增长速度 从建筑业总产值来看，进入千禧年之后，我国建筑业迈进年增长 20% 以上的高速发展阶段，迎来“黄金十年”；2011 年以后，增速进入 20% 以下。2015 年开始，进一步进入个位数的增速区间，增长牛市宣告结束。2021 年，受房地产调控、新冠疫情、中美贸易战等多重因素影响，行业正式进入转型发展期。2022 年，行业总产值 31 万亿元，同比增长 6.45%。在经济承压的背景下，2022 年总产值增速远高于 GDP 增速，这也从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显。 2022 年，房屋建筑施工面积和竣工面积增速均发生下滑，主要系下游房地产市场低迷所致，拖累施工 / 竣工面积增速。受房地产融资环境缩紧等调控政策影响，2022 年，房地产市场持续低迷。从现金流来看，2022 年房地产开发企业到位资金为 14.9 万亿元，同比下降 25.9%，直接拖累企业开工、竣工面积表现。同期，房地产企业拿地发生下滑，全国土地购置面积为 10052 万平米，同比下降 53.4%，体现房地产企业拿地意愿较差，市场恢复景气度仍需较长时间。 从 2022 年下半年开始，中央层面不断出台利好房地产政策，同时以 “保交房、保交付” 为主线，建企仍有发展空间。但也应该意识到，建筑行业已经进入存量竞争时代，从供需关系角度看，未来市场增长空间有限。 房建行业地位房建行业地位 在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要子领域之一子领域之一1。2021 年，房屋建筑业产值规模达到 18 万亿，近十年来，其总产值占建筑业总产值均在 60% 以上（见图 5）。 在勘察设计行业，建筑设计类的营收比重持续走高在勘察设计行业，建筑设计类的营收比重持续走高，并在近几年所占比重稳定在 42%，位于各大细分行业首位（见图 6、7）。 数据来源：工程勘察设计行业年度发展研究报告（2022） 第二部分产业结构 产业链结构产业链结构 据调研了解，许多建筑央企和大型建筑国企的施工板块净利润率仅在 1%-2% 之间，中小民营企业更是捉襟见肘。因此，业内领军者纷纷在城市建设市场进军高附加值领域，业内领军者纷纷在城市建设市场进军高附加值领域，产业链延伸、一体化服务已成为行业的制胜趋势产业链延伸、一体化服务已成为行业的制胜趋势。 工程建设产业链分为投资、设计、采购（建材、设备、工程建设产业链分为投资、设计、采购（建材、设备、专业分包等）、施工、运营等环节。专业分包等）、施工、运营等环节。传统房建企业以施工环节为业务主体，产业链上下游拓展有限。施工环节利润率持续低迷，近十年来一直在 3.5% 上下徘徊。 我们对业内领军企业产业链布局现状进行梳理分析：我们对业内领军企业产业链布局现状进行梳理分析： 中国建筑中国建筑 基础设施投资运营基础设施投资运营：“十三五”期间，中国建筑投资建设了大量基础设施项目，将在“十四五”期间形成规模庞大的运营资产。“十四五”期间，中建将重点关注国家重点战略区域内运营条件良好的公路、轨道交通等领域的 PPP 项目以及智慧停车等新业态领域，鼓励子企业结合自身特点设立专业运营公司。 中国建筑的投资运营业务围绕房地产开发运营、基础设施投资运营和新城镇建设业务三大主业展开。 房地产开发运营房地产开发运营：中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。中海地产起家于香港，1992 年在香港联交所上市，定位是国际化不动产开发运营集团。中建地产于 2008 年在北京组建，是各局院地产业务所使用的品牌。（见图 10） 新城镇建设业务新城镇建设业务：聚焦片区开发、大体量城市更新、站城融合、城市运营等领域。鼓励各子企业总结现有项目开发经验，学习借鉴业内成功企业商业模式。运用政府采购、PPP、投资建造运营一体化和轻资产运营等方式，深度参与产业策划、城市规划等顶层设计，强化产业导入能力。 中国中铁中国中铁 中国中铁提出成为“国内一流的城市综合开发运营商”、“国内一流的基础设施投资运营商”，依托主业优势向交通线上地产商转变，向文旅、康养、TOD、会展等领域拓展。投资运营类业务主要依托区域总部以及集团直接控股的地产类企业实施。金融物贸业务定位为服务保障板块，主要服务内部。（见图 12） 金融业务金融业务：中国建筑的金融业务在现阶段以服务内部企业为主。（见图 11） 中国交建中国交建 投资运营板块投资运营板块：：实施主体包括集团直接控股的数个专业投资平台以及具有投资属性的区域总部。与中铁的组织模式相比，中交在集团层面的业务整合能力更强，具备“专业 + 区域”的业务矩阵协同能力，由投资平台发挥主导作用，如中交城投专注于城市综合开发业务，中交投资专注于基建投资业务。反观中铁，由于铁路建设具有区域属性，区域经营和生产的管理方式由来已久，区域总部发挥更大作用，与投资公司采用“一套班子，两块牌子”的管理模式。 成立初期，中交资本旗下主要有 4 家子公司：中交租赁、中交基金、中交保理、中交鼎信。中交租赁位于上海，主要职责是为中国交通建设集团及各类企业提供融资租赁等综合投融资服务。以基金业务为主责的中交基金成立于2014 年，连年保持在全国百亿管理规模以上私募股权基金管理人行列，在央企基础设施产业基金领域处于行业领先地位；中交保理是中交集团唯一的商业保理及供应链金融平台公司；中交鼎信成立于 2012 年，是中交资本开展并购混改、新产业投资、地产业务的股权投资运营平台。 金融业务板块金融业务板块：2021 年 9 月，中交集团整合成立中交资本控股有限公司，作为中交集团金融控股和资本服务平台。 陕西建工陕西建工 为解决资金使用效率低、融资成本高、经营成本管控难等问题，陕建组建金融平台，承担商业保理、融资担保、融资租赁、私募基金四项职能。2020 年，陕建金融板块已实现利润 6 亿元。陕建自主搭建“陕建筑信”供应链金融平台，截止目前，陕建筑信开单量已接近 60 亿元，注册供应商累计超过 4000 家，银行对接超过 10 家。 小结小结 2020 年 4 月证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，开启基础设施领域公募 REITs 试点工作，助力基建增速发展，给建筑类央企的资产盘活提供了新模式，特许经营权资产有了更多更方便的退出新路径，中国交建特许经营债券资产在各央企中规模最大，占比高，盘活融资规模较大，更有利于资本结构的优化。2023 年 10 月，嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金已正式获得中国证监会及上海证券交易所受理，将有望成为国内首单水电公募 REITs 综上，我们对各大头部建筑企业房地产业务收入情况进行横向比较发现，中国交建和中国化学暂未涉及房地产开发与投资业务；中国电建于 2022 年一季度和二季度分步实现房地产业务去化，不再从事房地产开发业务；中国建筑的房地产开发业务收入在整体业务结构中占比最高。 随房地产政策回暖，建筑央企的房地产业务逐渐恢复，随房地产政策回暖，建筑央企的房地产业务逐渐恢复，但部分企业的房地产业务发展仍低迷，2022 年，中建房地但部分企业的房地产业务发展仍低迷，2022 年，中建房地产开发与投资业务同比下降 14.8%，业务好转仍需时间。产开发与投资业务同比下降 14.8%，业务好转仍需时间。 竞争结构竞争结构 建筑施工企业竞争格局建筑施工企业竞争格局 随着建筑业市场结构调整的不断深入，市场竞争格局也将不断变化。一方面，国有及国有控股企业竞争优势愈一方面，国有及国有控股企业竞争优势愈发明显。发明显。2021 年，该类企业完成产值 11 万亿元，占建筑业总产值的 37.7%（见图 15）；新签合同额 16.6 万亿元，占全国建筑业企业新签合同额的 46.9%（见图 16）。与此与此同时，中央企业的市场集中度进一步提高。同时，中央企业的市场集中度进一步提高。2022 年，九大建筑央企新签合同额 15.56 万亿元，占国有及国有控股企业新签合同额的 80%，占全行业新签合同额的比重从 2014年的 25.6% 提升至 2022 年的 40% 以上，行业集中度不断提升。 另一方面，市场对企业的综合能力要求越来越高。另一方面，市场对企业的综合能力要求越来越高。随着供给侧结构性改革的深化，建筑市场对企业的投融资能力、风险管控能力、资源整