2023年典型城市发展韧性研究

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/19克而瑞研究中心2023年典型城市发展韧性研究2023年11月中国房地产深度研究 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/19克而瑞研究中心总编丁祖昱张燕主编孟音林波课题组马千里邱娟版权声明本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。免责声明本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。出品单位克而瑞研究中心出品 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/19克而瑞研究中心前言.........................................................错误！未定义书签。一、2023年典型城市发展韧性研究体系说明..........................................51、指标体系：规模与韧性视角交叉，经济、人口、新房、土地四大维度.................52、京沪杭发展规模与韧性指标均优，海口、绍兴增速指标领跑二、三线.................53、天津、惠州、杭州地产韧性指标领先，长三角三线经济发展韧性更佳.................7二、经济：上年低基数致部分城市增速虚高，真实数据同样需要“挤水分“..............81、上海、海口经济增速高质量回升，国际形势变化致粤闽地市经济复苏更为艰难.........82、上海、深圳地产投资指标持续看多，天津、南宁投资增速远逊于销售、企业开发信心明显不足113、土地财政依赖度普遍下滑，仅石家庄、长春等少数城市不降反升....................114、绍兴、温州居民收入跻身TOP10，房价收入比高位下东莞、珠海楼市复苏更加艰难.....13三、人口：整体增量需求仍有较大发展空间，宁波、佛山幼儿迁入量领跑...............131、50城常住非户籍人口超1.2亿，多数城市“刚需蓄水池”仍有较充足调整空间........132、长沙成为常住人口增长增量第一城，长春、天津常住人口均现收缩..................133、宁波、佛山幼儿净迁入指标领先，增量需求发展预期更佳..........................13四、新房：高基数稳增城市最佳，盈利“强确定性”城市更值得关注...................131、天津新房交易规模跻身TOP5，杭州高基数下新房交易增速依旧领先..................142、上海、杭州、长沙去化压力仍在低位，郑州、东莞等去化明显承压..................153、长沙、重庆、郑州盈利空间优势突出，厦门、苏州拿地成本偏高....................15五、土地：成交大幅下行背景下，土拍“保温”更加难能可贵.........................151、需求收缩致房企拿地信心处于低位，二线城市同比降幅最为突出....................152、上海成交金额继续位居榜首，长三角占据金额榜TOP10过半席位....................163、西安、福州等隐性流拍率高企，土地供求双方预期出现巨大差距....................17六、2023年房地产发展前景TOP50再排名...........................................17 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/19克而瑞研究中心本文节选自《2023年典型城市发展韧性研究》。2023年以来，随着疫情管控的放开，年初房地产行业迎来了一轮前期积压需求的集中释放。中央和地方也鲜明地多次释放了“稳地产”信号，优化集中供地制度为“预供地清单”以适应当前市场环境，金融方面降准降息减轻居民融资成本压力，允许房价连续下跌城市利率突破LPR下限。地方层面在2022年基础上进一步放松调控并适度扶持自住需求，但是频次与力度均已经出现了边际下降。不过联系房地产市场实际走势来看，行业供求双方均出现了明显的风险偏好下降。土地市场方面虽然频频出现高溢价成交，但是从整体角度来看仍是点状回暖，只有少数核心城市的市区优质地块可保持热度，且大多数城市未能完成预供地中的供地计划，大量无人问津的远郊地块未能如期进入供地公告。新房市场方面，在一季度以自住为主的需求释放结束之后，后续需求规模的持续性显著下滑，前10月累计成交仍不如2022年同期。考虑到本文主要分析数据为2023年典型城市最新动向趋势，对于经济、楼市、人口等方面相关历史数据并未涉及，为了得到更加客观的城市中期预判结论，本文文末在研究中心年中发布的《2023年中国城市房地产市场投资前景研究报告》相关测算基础之上，从规模与韧性两类视角交叉，经济、人口、新房、土地四大维度，再一次修正了城市排名以供参考。从最新排名来看，TOP30城市排名整体仍较为稳定，其中上海、北京依旧高居前二，并且在2023年的基本面和增速指标方面，上海、北京也同样高居前二。成都则是依靠优秀的人口和供求关系指标，跻身TOP3行列，并且在2023年前三季度，其商品房和土地市场也保持着相对较高的热度。杭州、深圳、广州分列4-6位。宁波（第10）、厦门(第15)、佛山（第16）凭借年轻家庭迁徙指标和基础经济发展指标的优势，排名较年中发布结果均上升一个位次。常州（第29）、海口（第30）凭借亮眼的经济增速，排名跻身前30。此外重庆（第14）、绍兴（第27）综合位次虽未发生变化，但2023年多项经济相关增速指标表现亮眼，中期需求基本面发展韧性较佳，嘉兴、惠州亦有多项指标排名居前。50城排名相对靠后城市中，城市位次变动相对较大，就影响因素来看，经济指标增速差异成为了影响排名变动的最主要因素。昆明（第33）、石家庄（第37）、金华（第42）、凭借较快的经济和房地产增速指标，最新排名上升3个、4个和3个位次，其中石家庄更是2022年以来GDP平均增速第一的城市。南宁（第36）、珠海（第38）、芜湖（第43）受经济低迷等指标影响，排名均下降3个位次。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/19克而瑞研究中心一、2023年典型城市发展韧性研究体系说明经济发展新时代背景之下，除北京、上海等少数头部城市依旧能够保持强者恒强之外，大多数二三线城市的经济、人口、地产相关指标增速均出现了大幅波动，城市之间规模位次也开始出现剧烈变化，典型如交易规模持续收窄的重庆、以及2023年成交规模大幅回升的天津，前者2023年前10月累计交易面积仍在10名开外，而后者则超过长沙、上海、广州、北京等城市，累计新房交易跻身前5名。在此背景之下，通过测算各城市发展基本面和房地产行业的综合评分，实时更新这些城市规模和增速指标的综合评价和相关认知也更有必要。1、指标体系：规模与韧性视角交叉，经济、人口、新房、土地四大维度从指标的统计口径来看，可分为经济发展类和地产类，其中经济发展类包括经济和人口相关数据，地产交易类则包括新房和土地供求等相关数据。若从严格意义上的房地产属性划分，经济人口、房地产指标数量基本一致。从指标意义来看，可分为规模类指标和发展韧性类指标，其中规模类包括GDP、第二、第三产业产值、社会零售、财政收入、城镇居民可支配收入等11项，发展韧性类则包括各项规模类指标的同比，以及土地财政依赖度变动、消化周期同比等衡量供求关系变化的指标。表：2023年典型城市发展韧性研究指标体系共28项规模类指标（11项）发展韧性类指标（17项）经济人口类（18项）GDPGDP同比2022年以来GDP平均增速二产产值（参考）二产同比（参考）三产产值（参考）三产同比（参考）社会零售社零同比财政收入财政收入同比城镇居民可支配收入可支配收入同比净迁入幼儿人口规模固定资产投资同比幼儿园人口占比房地产开发同比土地财政依赖度变动地产交易类（10项）住宅成交面积成交面积同比宅地成交建面同比宅地成交建面宅地成交总价同比消化周期宅地成交总价消化周期同比土地消化周期溢价率2、京沪杭发展规模与韧性指标均优，海口、绍兴增速指标领跑二、三线就城市竞争角度，在行业规模收缩的大背景之下，各城市之间的增速变化更加重要，但是考虑到各城市之间巨大的发展量级差异，规模类指标的研究依旧不可或缺，如2023年前三季度50城GDP的TOP3门槛达到2.4万亿，而最后3位的GDP均不高于0.3万亿，前者达到了后者的9倍,房地产方面的差距更为显著，以宅地成交为例，前3门槛更是达到了后3城市的50倍以上。综合对比2023年各项规模和增速指标表现，上海、北京、杭州形成第一梯队，其中上海表现 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/19克而瑞研究中心最为亮眼，无论是反映城市基本面的规模指标，还是反映市场发展韧性的增速类指标均排在典型城市最前列。在纳入指标体系的28项指标中，上海有12项指标位居前五,15项指标居于前十，均为样本城市最优。就地产角度尤为值得关注的是，上海的宅地固投增速、房地产开发投资增速均超过25%居于首位，7个月的消化周期也跻身三强，不论是从市场健康度还是企业投资信心角度来看，均为第一梯队城市的最好状态。杭州、北京在增速指标上不及上海，但也处于典型城市前列，规模指标综评方面与上海相近，其中杭州凭借优秀的外来人口迁徙表现和前10月近千万平方米的商品住宅和宅地成交量，在规模指标综评方面甚至略微超过了上海。成都、长沙形成第二梯队，与第一梯队相比有较明显差距。二者对比来看，成都增速指标更佳，在前三季度GDP超1.5万亿的高基数之下，同比增速依旧达到了6.7%，跻身样本城市前五，较长沙高出2.1个百分点。此外在交易规模的同比增速上也好于长沙，前10月成都新房成交面积依旧保持着3%的正增长，而长沙则是同比下降14%。长沙则是规模综评方面较优，主要是因为人口发展和居民收入上优势较为突出，长沙外来人口粘性指标明显领先，在园幼儿人数净迁入量达到8.3万人，高居全国第二，而成都则只排在16位，城镇居民收入方面长沙也较成都高出二成左右。若只是单单比较房地产相关指标评价来看，成都仍是远远好于长沙，前十月成都新房、宅地成交面积均突破1000万平方米，分别达到了长沙的1.9和1.5倍之多。综合来看，还是成都市场规模和发展预期更佳值得期待，长沙则在发展韧性指标上存在短板。单看韧性指标方面，二线城市中海口、石家庄、长春等表现突出。以石家庄为例，在“破万亿”的GDP发展目标下，近年来石家庄经济发展持续快速增长，2022年以来GDP平均增速6.1%，高居50城首位，超出均值2.1个百分点，2023年前三季度社零增长12.7%，仅次于上海排在第二，并且相比2022年基期经济低增速的上海而言，2022年石家庄GDP同比增速达到6.4%，同样高居50城首位。在经济快速增长的支持下，2023年石家庄土地成交指标表现同样相对较佳，前10月宅地成交建面955万平方米，同比增长37%，双双跻身典型城市前5。海口情况与石家庄较为类似，近两年GDP平均增速5.3%，排名第四，2023年前三季度社零增长10%，仅次于石家庄排在第3，并且在海南整体控制房地产开发强度的运营思路之下，海口的土地消化周期指标优势十分突出，前10月宅地36%的平均溢价率同样首屈一指。此外2022年发展基数较低的长春、天津，均在2023年实现了较快的指标增速，发展韧性类指标评分也位居前列。三线城市方面则是绍兴、温州韧性指标领先。与海口、石家庄相似，均为经济增速较佳的城市，如绍兴2023年前三季度GDP增速7.8%，2022年以来GDP平均增速6.1%，均排在第二，且居民收入增速也排在前5的位置。就韧性指标领先的城市来看，长三角城市数量相对更多，珠三角中仅有惠州跻身前十，这主要还是受到经济发展大环境的影响，与对外经济联系较为紧密的粤闽地区受