房地产行业点评报告：深圳降低首付比例点评：利好需求复苏，供需两端政策渐成合力

证券研究报告·行业点评报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 2 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业点评报告 深圳降低首付比例点评：利好需求复苏，供需两端政策渐成合力 2023年11月23日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《三部门发声支持房地产融资，厦门取消限购》 2023-11-20 《深圳国资委表态支持万科，多地放松土拍限价》 2023-11-13 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：1）11月22日，深圳市住建局发布公告调整普通住房认定标准为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），取消了成交总价低于750万元的要求。2）同日中国人民银行深圳市分行发布通知：11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。 ◼ 深圳成为继广州后第二个下调二套房首付比例的一线城市，有望降低购房成本，提振刚性和改善性需求。9月9日，根据广州日报报道，广州降低房贷利率和二套房首付比例：其中二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例由原来的50%/70%（普宅/非普）调整为不低于40%，利率下限由原来的LPR+60BP调整为LPR+30BP。新政执行后，根据广州市国土资源和房屋管理局数据，今年9月广州商品住宅成交面积环比大增60.4%至70.7万方；10月商品住房面积为73.2万方，环比增长3.6%，同比增长27.1%。我们认为本次深圳降低二套房首付比例后，结合普通住宅的认定标准放松，居民购房资金门槛将和购房税费成本都将有明显下降，有利于提振刚性和改善型住房需求，促进房地产市场稳步复苏。 ◼ 近期中央密集发声支持房地产，供需两端政策有望形成合力共同促进房价预期稳定和购房需求复苏。11月6日央行提出：持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求。11月7日四部委召开房企融资座谈会，了解房地产行业资金状况和企业融资需求。11月17日央行、金融监管总局、证监会联合召开会议，提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。当前对于房企来说，销售企稳恢复造血能力和融资环境改善二者缺一不可，供需两端政策形成合力是行业重新进入良性循环的必要条件，我们看好后续政策的持续加码落地，但新房及二手房销售市场复苏可能需要一定的政策反应时间。 ◼ 投资建议：此次深圳下调二套房首付比例、放松普宅标准，政策力度超出市场预期，其余一线城市后续有望跟进。我们认为当前地产支持政策已经从偏重需求端转向供需两端双管齐下转变，从“保项目”向“保主体”改变，板块估值有望持续修复。土储优质、财务稳健、资源禀赋、不断提高产品力的房企有望穿越周期，把握土拍窗口期积极调仓，未来率先受益于行业销售复苏；同时部分地方房企以及代建企业有望受益于城中村改造持续推进带来的增量机会。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、华润置地；2）城中村改造受益标的：越秀地产、珠江股份、城建发展；3）代建公司：绿城管理控股。 ◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 -20%-17%-14%-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%2022/11/232023/3/242023/7/232023/11/21房地产沪深300 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间； 中性：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间； 减持：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。 行业投资评级： 增持： 预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上； 中性： 预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%； 减持： 预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所 苏州工业园区星阳街5号 邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址： http://www.dwzq.com.cn