多层店铺渐成上海风潮市场简报

savills.com.cn/research 01 市场简报 聚焦 – 多层店铺渐成上海风潮2012年11月Savills World Research Shanghai多层店铺渐成上海风潮上海的零售市场在发展，也在进化。过去几年间，双层、三层乃至多层品牌旗舰店愈发常见。这一趋势始自2006至2007年，大上海时代广场的Zara首家店及中信泰富广场万宝龙双层旗舰店名噪一时。虽然在初期，双层店铺仅有少数品牌采用，然而如今却已成潮流，Louis Vuitton、Dior、Gap、H&M等品牌纷纷开出多层店铺，以展示多系列商品。漫步淮海路或南京路街头，不难发现一些二线品牌亦开始以双层店铺展示，将原先用于居住或仓储办公的二层空间，重新排布利用。多层店铺的优点显而易见：丰富产品展示目前多数大型服饰店铺仍以外资品牌为主，随着中国市场重要性增加，品牌愈发重视引入更多产品线吸引消费者。由此亦需要较大空间展示商品。 在中心商圈开出3,000平方米的全底层商铺愈发遥不可及，而单层大面积商铺本身即面临较高选址难度。许多零售商户因而选择立体扩张。首层店铺争夺激烈，二层店铺则相对容易争取。整合双层空间的结果，是商户所付的单位租金成本有所降低，临街面的展示效应反而更加放大。可视性对零售商而言，自然希望店铺出现在城区最繁华的商业街。在一线城市北京和上海，核心商圈不仅是业绩保证，更兼有品牌宣传之功能。多层店铺使品牌通过视觉冲击强化消费者印象，同时可将旗下品牌整合呈现。而装修风格强烈的店铺，亦在无形中给竞争对手施加压力。成本控制在过去几年，上海零售总额增幅或不及一些西部城市瞩目，但仍来源: Adidas China来源: Soufun.com来源: Montblanc China保持稳健、持续增长，其在中国零售市场的地位举足轻重。上海主要购物中心首层租金在2000年约为每平方米每天人民币20元。时至今日，部分项目租 2012年11月savills.com.cn/research 02 市场简报 | 多层店铺渐成上海风潮金已攀至每平方米每天人民币75元，十二年间增幅约275%。即便考虑通货膨胀因素，同期通货膨胀率仅有30%，租金涨幅依然可观。虽然租金涨势不改，但零售商收入亦在增加。两者平衡之余，商户对成本、销售业绩、软硬件设施、人流等方面更需通盘考虑。多层店铺无疑使品牌受益良多，首先得以在中心商圈占有一席之地，且降低了单位租金成本，此外还可展示多系列产品，更好的宣传品牌个性。同类租户在购物中心的二层租金通常比一层低约25%，三层较二层亦有类似幅度折扣。合理利用这一比例，便于商户摊低单位租金成本，对临街店铺更是如此。商业街的二层铺位并不总像首层受商户追捧，业主有时会将其租为办公或居住使用。以淮海路为例，首层街铺租金约每平方米每天人民币40至60元，二层办公或居住用的单元租金可能只有每平方米每天人民币3至7元。如果商户拿下双层或更多面积，整合布局，完全可使得单位租金降至每平方米每天人民币25至35元，对业主和商户可谓双赢。展望虽然上海人口众多，但仍是一个紧凑而密集的城市。多数中心商圈项目相互座落于四至五公里半径内。而中心之轴仅集中于两条商业街：南京路及淮海中路，集中了约220万平方米的购物中心和百货商场。 作为主流零售商户争夺焦点，越来越多品牌青睐于南京路及淮海中路沿线双层店铺，单店面积增加，市场需求畅旺。 核心区域内静安嘉里中心、新鸿基APM、及太古大中里项目蓄势待发，有望在未来几年陆续入市。大型购物中心之外的沿街铺位，虽同样具备相当吸引力，然其市场存量难以估计。有效的未来供应，有望缓解高租金为商户带来的成本压力，亦有利于纾解近来零售市场放缓之困。图 1零售租金指数，2002年第一季度 – 2012年第三季度来源：第一太平戴维斯研究部Savills Research team Please contact us for further informationSavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.Simon SmithSenior Director+852 2842 4573ssmith@savills.com.hkJames MacdonaldHead of Research+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn