利率专题：新一轮地产组合拳，怎么看？

利率专题 新一轮地产组合拳，怎么看？ 2023年09月06日 地产政策组合拳的三条线索 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001电话：18673120168邮箱：tanyiming@mszq.com （1）存量首套房贷利率下调：8月31日，央行、国家金融监督管理总局 发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，一方面是对“首套房”下调存量房贷利率；另一方面，对贷款的利率水平也有“原贷款发放时”的限定。 当前我国各地执行的首套房贷利率下限差异仍较大，预估二三线城市下调的 幅度或更大。杭州、厦门等城市的首套房贷利率下限较低，分别为LPR-20BP、LPR-50BP。居民方面，降低存量房贷利率可减少贷款利息支出，有助于促进消费和投资。根据等额本息法计算，贷款总额为100万，期限为20年的贷款，贷款利率调降100BP后，支付利息减少约13万元，月均还款减少约540元。 （2）降低首付比例下限、二套房利率下限：8月31日，央行、国家金融 相关研究 监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，不再区分“限 1.可转债周报20230903：转债主体上半年表 购”城市和不“限购”城市，统一首套房和二套房首付比例下限为20%、30%；二套房贷款利率由此前的LPR+60BP降至LPR+20BP。 现怎么看？-2023/09/032.城投、产业利差跟踪周报20230903：化债利好带动的城投精细化择券-2023/09/03 此轮政策多利好限购城市，提振居民购房需求，不排除一线城市首付比继续下调 3.交易所批文更新跟踪周报20230903：本周 的可能。也与此前出台政策侧重首套房利率下调形成一定互补，进一步降低购房 小公募批文“注册生效”和“终止”依然较少 成本，释放居民改善性住房需求，推动地产销售端回暖。（3）认房不认贷在一线城市落地：“认房不认贷”政策在一线城市的全面落实，释放的稳地产信号较强，高能级城市或成为本轮地产修复的主要力量。8月 -2023/09/034.城投信用事件专题：下半年以来的城投信用事件-2023/09/03 5.品种利差跟踪周报20230903：收益率普遍 以来，除北上广深一线城市外，郑州、成都、武汉等城市均快速落实“认房不认 上行，非金类信用利差涨跌互现-2023/09/0 贷”政策，政策的调整能反映出宏观图景的一些变化和演绎。 3 对比历史两轮地产放松，有何不同？ 从2008年、2014-2016年两轮地产宽松政策来看，涉及首付比例下限和 贷款利率下限调降等，多先带动销售端好转，逐步向地产链条的其他环节传导，进而推动房地产市场逐步回暖。（1）2008年来看：地产景气度出现大幅改善，商品房销售面积当月同比由2008年10月的-28.9%回升至2009年11月的99.6%。（2）2014-2016年来看：地产逐步企稳回升，商品房销售面积当月同比由2014年9月的-10.3%回升至2016年4月的44.1%。 本轮地产宽松政策与历史上的地产放松措施有一定相似之处，关注点在地产 销售端，重在提振居民购房需求，此外，也有不同：（1）本轮地产宽松政策侧重放开限购城市，进一步配合在超大特大城市实施城中村改造，更有利于高能级城市的地产复苏。2014-2016年这一轮地产放松政策对不限购城市的支持力度较大，利好低能级城市。（2）本轮政策关于首套房认定执行“认房不认贷”，并在一线城市全面落实。2014年针对首套房的认定政策有所放松，即“认贷不认房”。 后市如何展望？ 从本轮地产优化政策后的效果来看，房地产销售较先呈现出改善迹象，但房 企投资端仍承压，包括新开工和拿地端，预计从销售修复传导至投资回暖仍需一定时间，且实际效果仍需持续观察。于债市而言，地产政策出台落地或带来阶段性市场扰动，向上15-20BP的调整空间已经将赔率充分凸显，尽管存在着地产政策仍未出尽的可能，但当10年国债往2.65%向上调整时，胜率和赔率便进入双兼顾区间。 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。 目录 1地产政策组合拳的三条线索3 1.1存量首套房贷利率下调3 1.2降低首付比例下限、二套房利率下限5 1.3认房不认贷在一线城市落地6 2对比历史两轮地产放松，有何不同？9 3后市如何展望？12 4小结13 5风险提示15 插图目录16 表格目录16 2023年8月31日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》； 而后9月1日，上海和北京先后宣布实施“认房不认贷”政策。 至此，地产政策组合拳涉及了加快城中村改造、执行认房不认贷、调整首付比例下限和房贷利率下限、降低存量首套住房贷款利率多个方面，引发市场高度关注，债市相应快速调整。 对此如何看待，后续如何演绎？本文聚焦于此。 1地产政策组合拳的三条线索 首先，我们看一下自2008年后再次调整的存量房贷利率： 1.1存量首套房贷利率下调 这里有着一个基本前提，市场主体对未来的预期较差，居民和企业端都存在着去杠杆的现象： 当前居民资产负债表呈现收缩，存在贷款置换、提前还房贷的现象，由于存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率，叠加投资收益率低于房贷利率，故而居民提前还房贷的现象有所增多，这一定程度上也对商业银行资产端产生了一定影响，故而尽管存在净息差压缩的问题，但综合考虑资产体量以及对居民端信心的提振，存量房贷利率调整的必要性进一步凸显。 图1：LPR与贷款利率（%）图2：房贷利率和理财预期收益率（%） 贷款加权平均利率个人房贷利率企业贷款利率首套平均房贷利率二套房贷平均利率 1YLPR5YLPR理财产品预期年收益率:3个月理财产品预期年收益率:6个月 6.07 5.56 5.05 4.54 3 4.02 3.51 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 3.00 资料来源：wind，民生证券研究院注：数据截至2023/08 资料来源：wind，民生证券研究院注：数据截至2023/07 7月14日，金融统计数据情况新闻发布会上，央行关于存量房贷利率调整问题表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商 变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 8月1日，央行、外汇管理局召开2023年下半年工作会议时指出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。” 8月31日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对于降低存量住房贷款利率仍有所限定。一方面是对“首套房”下调存量房贷利率，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 另一方面，针对贷款的利率水平也有“原贷款发放时”的限定，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 当前我国各地执行的首套房贷利率下限差异仍较大，预估二线及三线城市下调的幅度或更大。其中，北京、上海等核心一线城市的首套房贷利率仍高于LPR，分别为LPR+55BP、LPR+35BP；杭州、厦门、郑州等城市的首套房贷利率下限相对较低，分别为LPR-20BP、LPR-50BP、LPR-50BP，政策受益空间或更多。 武汉 3.80% LPR-40BP -40 4.80% LPR+60BP 6 60 LPR+60BP 4.80% -20 LPR-20BP 4.00% 西安 60 LPR+60BP 4.80% -20 LPR-20BP 4.00% 长沙 60 LPR+60BP 4.80% -50 LPR-50BP 3.70% 郑州 60 LPR+60BP 4.80% -40 LPR-40BP 3.80% 天津 0 60 LPR+60BP 4.80% -20 LPR-20BP 4.00% 苏州 60 LPR+60BP 4.80% -20 LPR-20BP 4.00% 南京 60 LPR+60BP 4.80% -50 LPR-50BP 3.70% 厦门 60 LPR+60BP 4.80% -20 LPR-20BP 4.00% 成都 60 LPR+60BP 4.80% -20 LPR-20BP 4.00% 杭州 60 LPR+60BP 4.80% 30 LPR+30BP 4.50% 深圳 6 LPR+60BP 4.80% 0 LPR 4.20% 广州 0 105 LPR+105BP 5.25% 35 LPR+35BP 4.55% 上海 105 LPR+105BP 5.25% 55 LPR+55BP 4.75% 北京 LPR加/减点 二套房贷利率 LPR加/减点 首套房贷利率 城市 图3：当前重点城市实施的房贷利率（%） 资料来源：各省市政府网站、中指数据、第一财经等，民生证券研究院整理 总体而言，从居民方面看，降低存量房贷利率可以减少贷款利息支出，有助于促进消费和投资，包括一定程度上稳定市场信心。根据等额本息法计算，假设存量 贷款利率降低100BP，贷款总额为100万，贷款期限为20年的一笔贷款，在贷 款利率调降后，支付利息可减少13万元左右，月均还款可减少540元左右。 从银行方面看，可以减轻居民提前还款对银行经营收益的影响，与此同时，9月1日已有多家全国性商业银行下调存款挂牌利率，对比2023年6月，此次存款利率调降幅度更大，且主要针对定期存款和大额存单，预计存量房贷利率下调对银行净息差和利润的影响整体可控。 1.2降低首付比例下限、二套房利率下限 8月31日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，不再区分“限购”城市和不“限购”城市，统一首套房和二套房首付比例下限为20%、30%；二套房贷款利率由此前的LPR+60BP降至LPR+20BP。 “首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。” “首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。” 从调整首付比例和二套房利率下限来看，此轮政策多利好限购城市，提振居民购房需求，不排除一线城市首付比继续下调的可能。具体来看，“限购”城市首套房和二套房首付比例下限多为30%、40%，此次分别下调10pct至20%、30%，不“限购”城市的首付比例边际变化不大。 城市 限购区域 首套最低首付(限购区域) 二套普宅首付比例详情(限购区域) 北京 全市 35%(非普宅40%) 有房60%(非普宅80%) 上海 全市 35%(非普宅40%) 有房50%(非普宅70%) 深圳 全市(除深汕合作区) 30%(非普宅30%) 有房70%(非普宅80%) 广州 除部分区 30%(非普宅30%) 有房且贷款已结清50%(非普宅70%);有房且贷款未结清70%(非普宅70%) 杭州 核心区及部分街道 30% 无房且贷款未结清40%;有房40% 厦门 全市 30% 无房且贷款未结清40%;有房40% 长沙 市区及长沙县 30% 无房且贷款已结清35%;无房且贷款未结清40%;有房且贷款已结清35%;有房且贷款未结清40% 成都 按圈层