销售业绩平稳增长，拿地聚焦财务稳健

2023年08月31日房地产保利发展(600048.SH)公司报告公司半年报点评证券研究报告销售业绩平稳增长，拿地聚焦财务稳健行业房地产公司网址www.polycn.com大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69%实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970流通A股(百万股)11,970流通B/H股(百万股)总市值(亿元)1,766流通A股市值(亿元)1,766每股净资产(元)16.23资产负债率(%)77.0推荐 ( 维持 )股价:14.75元【平安证券】保利发展（600048.SH）*事项点评*销售规模领先，未结资源充足*推荐20230709【平安证券】保利发展（600048.SH）*季报点评*销售业绩同比增长，投资聚焦财务稳健*推荐20230422杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn主要数据行情走势图相关研究报告证券分析师事项：公司公布2023年半年报，上半年实现营业收入1369.8亿元，同比增长23.7%，归母净利润122.2亿元，同比增长12.7%，略高于业绩快报披露水平。平安观点：业绩平稳增长，未结资源充足：2023H1公司实现营业收入1369.8亿元，同比增长23.7%，归母净利润122.2亿元，同比增长12.7%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至21.3%；2）投资收益同比减少14.5亿元。2023H1末合同负债4417.7亿元，为近一年营收1.4倍，未结资源仍旧充足。销售同比提升，积极补充土储：2023H1公司实现销售签约面积1383.1万平米，同比上升5.8%，签约金额2368.2亿元，同比上升12.7%，市占率提升0.4个百分点至3.8%。其中重点布局的38个核心城市销售金额占比87%，同比提升8个百分点。2023H1公司共拓展项目41个，总地价 709亿元，同比增加17%，容积率面积385万平米，同比下降7%。拿地销售金额比29.9%，拿地销售面积比27.8%。其中38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比为99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点；始终聚焦住宅产品，拓展货值中住宅业态占比95%。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过15%，收益率良好，投资确定性强。强化现金流管理，持续优化财务结构：2023H1公司抢抓资金回笼，实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率96%，同比提升1.1个百分点。期末扣除预收款的资产负债率65.3%、净负债率63.1%、现金短债比1.38倍，“三道红线”持续保持绿档；一年内到期债务占有息负债比重18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为1.63元、1.2021A2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)284,933281,017314,739339,918360,313YOY(%)17.2-1.412.08.06.0净利润(百万元)27,38818,34719,49120,31122,417YOY(%)-5.4-33.06.24.210.4毛利率(%)26.822.021.521.221.6净利率(%)9.66.56.26.06.2ROE(%)14.09.39.39.09.3EPS(摊薄/元)2.291.531.631.701.87P/E(倍)6.49.69.18.77.9P/B(倍)1.00.90.90.80.8请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 保利发展公司半年报点评70元、1.87元，当前股价对应PE分别为9.1倍、8.7倍、7.9倍。公司充足未结资源奠定业绩释放基础，融资优势突出，拿地积极聚焦，销售规模领先，行业格局优化下份额提升趋势明确，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，将对行业及公司销售产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：当前房企拿地策略趋同，核心城市核心地块竞争仍旧激烈，获地难度加大或导致优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 mOsRmQmNNBxVzXrOrNtOqOpQaQ8Q7NsQqQpNoNjMqQxPkPpMrQ8OoPqRxNmOrRvPqQtR资料来源：同花顺 iFinD，平安证券研究所保利发展公司半年报点评单位 : 百万元资产负债表会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产1300401136431713832411392823现金176537253920210036231226应收票据及应收账款4328469250675371其他应收款157426183029197671209531预付账款22556423494573748481存货877893813390852465821633其他流动资产61661669377226576581非流动资产170064168073166066164230长期投资106250111019115789120559固定资产1538113051107078348无形资产371309247185其他非流动资产48063436933932335138资产总计1470464153239015493071557053流动负债84228097418610541881114518短期借款1197000应付票据及应付账款162704192321208501219889其他流动负债678379781865845687894629非流动负债30599221418412835550667长期借款30527921347012764149953其他非流动负债714714714714负债合计1148273118837111825431165185少数股东权益125927133779141961150992股本11970119701197011970资本公积17626176261762617626留存收益166668180643195206211280归属母公司股东权益196264210240224803240876负债和股东权益1470464153239015493071557053单位 : 百万元利润表会计年度2022A2023E2024E2025E营业收入281017314739339918360313营业成本219228247070267855282485税金及附加13121186562014821357营业费用7530849891779728管理费用4744563460856450研发费用1238153516581757财务费用3686348836233268资产减值损失-1156000信用减值损失-122000其他收益239192192192公允价值变动收益-1423917投资净收益4201551855185518资产处置收益113404040营业利润34693357103722941132营业外收入781567567567营业外支出174152152152利润总额35301361253764441547所得税82908782915110100净利润27011273432849331447少数股东损益8664785281829030归属母公司净利润18347194912031122417EBITDA40678463744804251421EPS（元）1.531.631.701.87单位 : 百万元现金流量表会计年度2022A2023E2024E2025E经营活动现金流681518010152019109188净利润27011273432849331447折旧摊销1691676167766606财务费用3686348836233268投资损失-4201-5518-5518-5518营运资金变动-217511465701719371938其他经营现金流379145714521446投资活动现金流637-709-704-698资本支出64000长期投资-6448000其他投资现金流7021-709-704-698筹资活动现金流-3015-102009-95199-87300短期借款-2896-119700长期借款27669-91808-85829-77688其他筹资现金流-27788-9003-9370-9612现金净增加额457577383-4388421190主要财务比率会计年度2022A2023E2024E2025E成长能力营业收入(%)-1.412.08.06.0营业利润(%)-30.22.94.310.5归属于母公司净利润(%)-33.06.24.210.4获利能力毛利率(%)22.021.521.221.6净利率(%)6.56.26.06.2ROE(%)9.39.39.09.3ROIC(%)6.76.29.310.7偿债能力资产负债率(%)78.177.676.374.8净负债比率(%)40.3-11.8-22.5-46.3流动比率1.51.41.31.2速动比率0.40.50.40.4营运能力总资产周转率0.20.20.20.2应收账款周转率65.167.267.267.2应付账款周转率1.351.371.371.37每股指标（元）每股收益(最新摊薄)1.531.631.701.87每股经营现金流(最新摊薄)0.5715.054.359.12每股净资产(最新摊薄)15.6416.8118.0319.37估值比率P/E9.69.18.77.9P/B0.90.90.80.8EV/EBITDA11663请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款:此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规