生存“困境”下，民企能否依靠土储破局？

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/16克而瑞研究中心生存“困境”下，民企能否依靠土储破局？中国房地产深度研究2023年6月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/16克而瑞研究中心总编丁祖昱张燕主编孟音林波课题组谢杨春吴嘉茗版权声明本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。免责声明本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。出品单位克而瑞研究中心出品 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/16克而瑞研究中心目录第一章民企投资“滑铁卢”后复苏缓慢，越不拿地销售越萎靡..........................................5一、销售百强民企拿地同比减少24%，拿地TOP20已难觅民企身影........................................5二、集中供地是民企投资转折点，2023年以来略有复苏但整体偏弱......................................6三、越不拿地越难卖，现阶段低能级土储难对销售起正向作用..............................................7第二章民企总土储较高峰下降24%，三四线占比近半...........................................................7一、民企土储总量自2020年来呈下降趋势，投资紧缩下只能靠合作“求生”.......................7二、民企土储仍有近半数分布在三四线，一线占比提升11%...................................................8三、碧桂园、新城销售与土储匹配度较高，龙湖积极提升长三角土储占比.............................9第三章龙湖：聚焦长三角收缩环渤海，重点加码投资一二线..............................................10一、2017-2021年为纳储高峰期，2022年新增拿地低于2015年..........................................10二、一二线总土储占比近七成，土储权益占比逐年下行.......................................................12三、高能级城市拿地并不激进，成都、西安等主要纳储城市性价比较高..............................12四、近十年销售集中度持续下滑，杭州、合肥有补仓需求...................................................14第四章碧桂园：逐步回归二线，三四线非核心土储依然过重...................错误！未定义书签。一、2022年几乎暂缓拿地，2018年以来投资力度逐步放缓......................错误！未定义书签。二、新增拿地三四线比重超七成，投资回归二线逐步推进........................错误！未定义书签。三、总土储过重依赖非核心三四线，长三角二线鲜有涉及........................错误！未定义书签。第五章总结.......................................................................................................................15 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/16克而瑞研究中心专题视点2020年以来行业逻辑骤变，以往三高模式难以为继，导致大部分民企面临生存危机和现金流危机。而集中供地的推出使得企业投资断崖式下跌，尤其是民企，土地市场几乎销声匿迹。值得注意的是，大部分规模化的民企土储多数重仓三四线，市场持续调整过程中，三四线“跌跌不休”，也让多数民企陷入越不拿地越难卖的囧境，甚至连调仓的机会都没有。那么，民企现在的土储分布到底如何？还在拿地的民企储备格局呈现怎样变化？民企又能否靠优质土储撑过这一轮市场变局？ 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/16克而瑞研究中心第一章民企投资“滑铁卢”后复苏缓慢，越不拿地销售越萎靡去金融化、去杠杆化之下，房企资金承受巨大压力，尤其是以高周转、高杠杆为主的民企，面对行业逻辑的转变，拿地纷纷踩下了“刹车”。在“自身难保”的情况也导致大部分民企投资几乎暂停。相较于此前民企拿地占绝对优势，2021年之后无论是拿地企业数量亦或是拿地金额占比均断崖式下跌。而越不拿地越难卖，也使得大部分企业投资-销售的复苏链条并不通畅。一、销售百强民企拿地同比减少24%，拿地TOP20已难觅民企身影作为曾经的中流砥柱，民营房地产企业在过去黄金十年快速发展中享受到了政策和市场的红利，规模迅速扩大，与之相应的是投资、销售等指标不断走高。最明显的是扩张布局上，民企一路高歌猛进。2021年之前销售百强的民企的投资金额始终保持在2万亿元左右。但随着三道红线以及去杠杆等政策出台后，民企投资踩了急刹车，叠加市场的转弱，生存困境下销售百强民企拿地力度和规模持续下行，2021年百强中民企投资金额（全口径）1.69万亿，同比降幅达33%，而2022年更是不足2500亿，较2021年下降幅度高达88%。进入2023年，尽管部分热点城市优质土拍吸引了部分民企，暂缓投资的格局并未得到实质性改变，1-6月百强民企拿地金额不足600亿，同比下滑28%，若与2020年高峰相比，同比降幅更是高达94%，相比之下，2020年上半年仅碧桂园一家企业拿地金额就超过800亿。换而言之，即便是今天能够维持在销售百强的民企，实际上大部分投资已经暂停，不乏中梁、祥生、龙光等区域深耕的房企。从拿地金额TOP100历年变化更能反映出当前民企在投资上的困境和衰落。2017年-2020年是民企投资的高峰，在拿地金额TOP100中民企金额占比接近60%，占据了半壁江山，也是土地市场中坚力量。2021年以来则遭遇滑铁卢，成交金额一路下滑，2021年仅占到百强的16%，较2018年高峰下降43个百分点。在上榜企业数量上也直线下滑，几乎是腰斩，2022年、2023年前五月上榜民企不足40家。值得注意的是，2022年、2023年1-6月之后虽仍有24家、37家民企出现在投资金额TOP100榜单中，但仅有不足五成房企位列百强企业，2023年更是只有27%。由此可见，规模民企投资衰退的力度更大。实际上，今天民企投资的“倒车”、“撤退”是全方位的，这一点从拿地金额TOP20房企中民企的比重也可见一斑。在市场尚未出现大幅下滑、企业资金仍通畅之下，拿地金额20强中民企占到了半数，这也是过去民企能够实现规模高速发展的重要推手之一，但就近两年而言，投资力度的第一梯队中已经难觅民企的身影，2023年1-6月，仅有三家民企能够跻进拿地金额TOP20，分别是龙湖集团、滨江集团和伟星房产。表：2017年以来拿地金额TOP100中民企拿地情况（单位：万亿元）年份金额占比数量占比百强上榜比重TOP20中民企比重 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/16克而瑞研究中心2017年58%5886%55%2018年59%6184%50%2019年58%5983%55%2020年59%6582%55%2021年44%5190%45%2022年16%2446%15%2023年1-6月23%3724%15%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、集中供地是民企投资转折点，2023年以来略有复苏但整体偏弱时间拉长来看，转折点出现在2021年，三道红线是导火索，集中供地则加剧了投资衰退的趋势。除了2021年首轮集中供地因市场尚未大幅回落、资金压力未集中爆发，在核心城市民企拿地比例仍能维持在40%左右，但面对地价较高的一二线城市，民企已出现“有心无力”的苗头。到了2022年，土地市场热度始终保持低位。2022年前四批集中供地民企投资金额占比降至谷底，均维持在20%以下，2022年第三批甚至仅有15%，创下历年民企拿地新低（第六批因城市较少，不包括在内），直至2022年第四、第五回升至23%-24%附近。2023年在市场底部回暖、核心城市优质地块频出之下可以看到，民企拿地呈现弱复苏的态势，2023年1-6月民企在集中供地拿地金额占比升至28%，仅次于2021年第一批40%的占比。图：2018年以来百强房企中民企拿地金额走势（单位：万亿元）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统结合上文，实际上今年民企占比复苏一部分是规模民企、中小型财务相对健康的区域型民企在土地市场积极参拍，诸如规模比较大的、前两年拿地同样多的滨江、龙湖、伟星等。另一部分归功于部分地方性的民企在土地市场“捡漏”，主要是以长三角区域的本土民企为主，如光耀置业、坤和置业，在各自深耕的核心城市积极参与土拍。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/16克而瑞研究中心整体来看，包括碧桂园等过去两年土地市场“销声匿迹”的规模民企开始拿地的确能够反映出当前民企整体复苏的迹象，但受制于资金压力以及低能级城市销售难度，复苏进程仍然相对缓慢。而且虽然民企在拿地TOP100中数量增多，但百强民企投资依然偏弱。三、越不拿地越难卖，现阶段低能级土储难对销售起正向作用（略）第二章民企总土储较高峰下降24%，三四线占比近半根据2022年末的房企总土储货值TOP100榜单中55家民企为样本，我们发现样本民企总土储规模自2020年以来持续下滑，且土储权益也在不断走低，印证了民企拿地的艰难，甚至只能靠合作拿地“求生”。此外，大部分民企目前土储仍是倚靠三四线城市，这一比例接近半数，而三四线持续调整讲给这些企业销售带来极大挑战。一、民企土储总量自2020年来呈下降趋势，投资紧缩下只能靠合作“求生”从总土储规模近5年的变化情况来看：由于2018年-2020年，大部分民企仍处于积极拿地扩张的周期中，总土储规模也持续走高。规模民企的总土储从2018年末的17.7万亿增长至2020年末的21.2万亿。2020年末“三道红线”出台以及2021年集中供地的新模式，对于民企继续扩张、投资产生了较大的打击。一方面融资收紧，民企不得不将工作重心转向销售，加大销售力度以增加回款；另一方面集中供地加剧了房企在核心城市竞争的激烈程度，民企的拿地难度被迫提升。因此2021年和2022年末，民企的总土储规模明显下降，2021年末为19.7万亿，2022年末降至16万亿，比2020年末最高峰降低了24%。值得一提的是，规模民企不仅土储总量呈现下降趋势，其总土储的权益比例也呈现下降趋势，2018年末规模民企的总土储权益比例约为73.32%，经过连续几年走低后，2022年末总土储权益比例约为70.69%，可见在投资收缩的情况下，加大合作力度成为民企维持总土储的方式之一。图：规模民企2018年-2022年总土储货值、总土储建面以及权益比例变化情况（单位：万亿元、万亿平方米） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/16克而瑞研究中心数据来源：CRIC整理从历年总土储货值榜单TOP100中的民企数量变化情况来看，也能反应民企总土储快速收缩的现象：2018年末总土储TOP10房企中有6家是民企，包括恒大、碧桂园、融创、龙湖、新城和世茂，而TOP20中也有10家是民企，百强之中则有63家是民企。到了2022年末，总土储TOP10中仅剩融创、碧桂园和龙湖，百强房企中民企的数量也减少至55家，比2018年末减少了13家。表：2018-2022年总土储货值TOP100房企中民企数量年份前20前50前1002