【房地产行业周报】最高法支持烂尾楼退款，土拍热度区域分化明显

sczq.com.cn投资评级：看好（维持）报告日期：2023年4月24日最高法支持烂尾楼退款，土拍热度区域分化明显【房地产行业周报】张功首席分析师SAC执证编号：S0110522030003zhanggong1@sczq.com.cn李枭洋研究助理lixiaoyang@sczq.com.cn电话：010-81152673证券研究报告 房地产行业周报(2023W16)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•新推盘及去化率•房价指数•土地市场•重点房企经营数据政策端：中央方面：上周最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，明确在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。最高法宣布支持烂尾楼退款，保障购房人合法权益。因城施策方面：上周北京市、天津市、河北省三地银保监局联合印发《关于加强新市民金融服务支持京津冀协同发展的通知》，明确提升住房、汽车等大宗消费的综合金融服务水平。南京开启房票安置，“房票”有效期12个月，可在短期内刺激购房需求，全国已有30余城推出。北京实施一区一策，对战略人才和领军人才，房山区将提供最高100万元和50万元购房补贴，优先推荐办理北京市户口。市场端：2023W16我们重点监测的39城商品房成交面积为386.8万平米，环比-4.9%，同比14.3%；全年累计成交面积6272.7万平米，同比7.1%。2023W16我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6109万平米，较上周环比-0.4%；库存去化周期为12.2个月，环比1.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为5.1和2.4个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。2023W16我们跟踪重点城市推盘套数为4402套，环比-20.2%，年度累计总推盘数同比-8.4%；周度新开盘去化率51.8%，环比变动-2%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续。小阳春后房企推盘有所下滑，我们预计商品房销售呈现季节性回落。投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 房地产行业周报(2023W16)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券-8%-6%-4%-2%0%2%4%家用电器煤炭银行通信食品饮料石油石化建筑装饰交通运输农林牧渔非银金融国防军工公用事业纺织服饰电力设备传媒机械设备钢铁环保轻工制造汽车基础化工建筑材料综合商贸零售有色金属医药生物计算机房地产美容护理社会服务电子行业涨跌幅周度指数表现年初至今指数表现申万房地产指数-4.72%-6.66%沪深300指数-1.45%4.16%相对涨跌幅-3.27%-10.81%周度指数表现年初至今指数表现内房股指数-7.30%-9.51%恒生指数-1.78%1.49%相对涨跌幅-5.52%-10.99%物业指数-5.99%-7.82%相对涨跌幅-4.21%-9.31%A股房地产板块, 2023W16申万房地产指数涨跌幅为-4.72%，沪深300指数涨跌幅为-1.45%，板块相对沪深300指数收益为-3.27%，板块表现28名/31名；年初至今申万房地产指数-6.66% ，相对沪深300指数收益为-10.81% 。港股房地产板块， 2023W16内房股指数涨跌幅为-7.3%，恒生指数涨跌幅为-1.78%，相对恒生指数收益为-5.52%；年初至今内房股指数涨跌幅为-9.51%，相对恒生指数收益为-10.99%。物业板块， 2023W16物业指数涨跌幅为-5.99%，相对恒生指数收益为-4.21%；年初至今物业指数涨跌幅为-7.82%，相对恒生指数收益为-9.31% 。 房地产行业周报(2023W16)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券0.51.01.52.02.53.02019-02-192019-03-192019-04-192019-05-192019-06-192019-07-192019-08-192019-09-192019-10-192019-11-192019-12-192020-01-192020-02-192020-03-192020-04-192020-05-192020-06-192020-07-192020-08-192020-09-192020-10-192020-11-192020-12-192021-01-192021-02-192021-03-192021-04-192021-05-192021-06-192021-07-192021-08-192021-09-192021-10-192021-11-192021-12-192022-01-192022-02-192022-03-192022-04-192022-05-192022-06-192022-07-192022-08-192022-09-192022-10-192022-11-192022-12-192023-01-192023-02-192023-03-192023-04-19房地产指数PB保利蛇口滨江2023W16房地产指数PB为0.81,较前一周变动为-0.04，仍处于PB底部区间。保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.92、1.35、1.34，较上一周分别变动-0.04、-0.04、-0.08。 房地产行业周报(2023W16)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告房地产中央政策动态资料来源：政府网站，央行，经济日报，首创证券中央政策内容4月18日，财政部公布2023年一季度财政收支情况，显示一季度国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%。同比降幅略有收窄，去年一季度为11958亿元，同比下降27.4%。4月20日，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，提出三点原则：一是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系；二是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持；三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。上周最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，明确在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。最高法宣布支持烂尾楼退款，保障购房人合法权益。财政部公布2023年一季度财政收支情况，显示一季度国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%。同比降幅略有收窄。 房地产行业周报(2023W16)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券地方政策内容4月17日，深圳公共资源交易平台发布消息，深铁置业已经接手恒大横岗四联排榜村旧改，总投资将达464亿。4月18日，上海第一批集中供地首日，越秀华发联合体因越秀项目公司经营执照中经营范围不符合该地块要求，被取消拍地资格。越秀现场提出申诉但被驳回。4月18日，北京市、天津市、河北省三地银保监局联合印发《关于加强新市民金融服务支持京津冀协同发展的通知》，明确提升住房、汽车等大宗消费的综合金融服务水平。4月18日，《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》已施行，开启房票安置，“房票”有效期12个月，可在短期内刺激购房需求，全国已有30余城推出。4月18日，成都市4月首次土拍，3宗宅地全部熔断成交，收金20.36亿元，平均溢价率14.46%。共有52家企业报名，央国企为主，中建壹品、成都诚诺泰贸易、四川中盖建设拿地。4月18日，厦门市自然资源和规划局公告，将于5月10日上午拍卖出让湖里区的3幅地块，起拍总价91.9亿元。取消定配建，均采用“定品质、限房价、限地价、摇号”方式拍卖出让。4月20日，北京市《房山区实施“聚源计划”引才聚才支持办法》发布，其中提出，对战略人才和领军人才，房山区将提供最高100万元和50万元购房补贴，优先推荐办理北京市户口。4月20日，广州首轮集中土拍也收官，1宗提前终止，4宗封顶摇号成交，华润长隆联合体、南通亚伦、武汉城建拿地，3宗底价成交，总收金294亿元，本轮土拍市场分化严重。4月21日，无锡完成首轮宅地出让，6宗宅地总成交额60.1272亿元，全部底价成交。建发2宗、仁恒1宗、绿城+太湖新城1宗、贵州大兴2宗。4月22日，财联社消息，深圳相关部门已向部分中介发通知，要求房源价格必须严格按照指导价展示。银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。4月22日，上海今年首轮土拍收官，19宗地超50家房企参拍，收金518.83亿元。央国企拿地占比超7成。中铁建、保利发展、象屿、金地、招商蛇口和万科各拿2块。上周北京市、天津市、河北省三地银保监局联合印发《关于加强新市民金融服务支持京津冀协同发展的通知》，明确提升住房、汽车等大宗消费的综合金融服务水平。南京开启房票安置，“房票”有效期12个月，可在短期内刺激购房需求，全国已有30余城推出。北京实施一区一策，对战略人才和领军人才，房山区将提供最高100万元和50万元购房补贴，优先推荐办理北京市户口。 房地产行业周报(2023W16)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告重点房企新闻动态资料来源：各房企公告，上交所，首创证券重点房企新闻动态4月17日，证监会批复同意金融街公开发行175亿元公司债；深圳地铁集团公告拟发行33亿元公司债。4月18日，澎湃新闻消息，珠海万达商管正在按照证监会2月17日发布的新规定准备IPO文件，但并未给出具体IPO时间表。此前万达商管曾表示将于今年二季度完成在香港IPO。4月20日，广州土拍华润置地连续摇中番禺长隆两宗宅地后，有房企要求彻查摇号全过程。当天19时广州公共资源交易中心宣布摇号有效。华润置地与长隆集团联合体中标两宗宅地，华润置地还拿下另外两宗商业用地，4宗地块的土地出让金共计197亿元。4月21日，英国地产公司Greycoat和日本三井不动产以3.15亿英镑（约合27亿元）的价格，于近日正式完成了对世茂集团旗下伦敦金融城写字楼Sancroft的联合收购。4月22日，华侨城A收到深交所问询函，要求说明净利大额亏损、大幅计提存货跌价原因等11个问题，要求华侨城A在5月5日前作出书面答复。 房地产行业周报(2023W16)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告重点城市商品房成交3