华润万象生活(01209)2022年度业绩会会议纪要-港股-调研纪要

华润万象生活（1209.HK）2022年度业绩会会议纪要20230328业绩概况：2022年全年收入为120.16亿元，同比增长35.4%。其中，住宅物业管理服务板块收入78.02亿元，同比增长46.9%；商业运营及物业管理服务板块为42.14亿元，同比增长18.2%。截至2022年末，公司毛利润为36.11亿元，同比增长30.9%，毛利率由2021年的31.1%下降至2022年的30.1%。公司股东应占净利润为22.06亿元，同比增长27.9%，核心股东应占净利润为22.25亿元，同比增长30.7%。全年派息率由2021年的37%提升至45%。管理面积方面。截至2022年末，公司在管建筑面积2.8亿平方米，合约建筑面积3.36亿平方米。公司提供物业管理服务的在管建筑面积为2.91亿平方米（不含购物中心项目），公司提供商业运营服务的已开业购物中心数量为84个，已开业写字楼数量为27个，并有2个已开业购物中心分租项目。在商业运营方面。截至止2022年底，华润万象生活在营购物中心项目数量达到86个，总面积达920万平方米，年内新开业3个重奢购物中心，在营重奢万象城购物中心数量增至11个；第三方外拓上，华润万象生活2022年内新签约13个项目，其中TOD项目11个。运营购物中心的营业额同比增6.3%至1264亿元，自身实现购物中心商业运营服务收入为24.8亿元，同比增长16.5%，相比住宅部分要显著放缓。不过，商业运营业务具备相当高的利润率水平，2022年购物中心运营业务毛利率为62.4%。同时，华润万象生活商业运营服务版图加速扩张，全年新开业购物中心16座，平均开业率达90.9%，领跑行业水平；全年新签约商业轻资产外拓项目13个，外拓规模及素质位列行业第一。写字楼业务通过稳定存量租户、拓展增量租户，出租率稳定在80.7%水平，全年实现写字楼运营及物业管理收入17.3亿元，同比增长20.7%。2022年，华润万象生活大会员业务成功发布自有积分品牌“万象星”，年内会员总量超3,400万人，年内新增会员约845万人。华润万象生活全面深化组织变革、全面推进数字化建设，并持续践行可持续发展理念，正式对外发布ESG战略体系。未来发展战略。华润万象生活未来会抢抓机遇，继续坚持城市品质生活服务平台的战略定位，同时实施以提升营收和利润为核心的经营策 略，也正式把创建世界一流企业作为未来中长期的发展规划。同时，会继续提升市场化的直拓能力，积极关注优质项目收并购机会；同时进行高质量的拓展业务，进一步提升收入占比。”李欣表示，除了轻资产项目拓展外，商管业务会积极探索城乡改造，PPP投资等增量业务机会，如有符合公司并购原则的项目或标的，会积极去争取尤其是上下游业务，进一步扩大市场影响力，实现商业轻资产管理规模的增长。问答：Q：收并购项目进展如何？从东南和禹州这两个大项目来看，进度是按计划，成效达预期，效益有提升，有了禹州的沉淀之后，中原的工作也更加高效而实。公司在原有业务上进一步互补和增强区域品牌影响力，规模效应发挥，特别是增值服务业务进一步增长，通过我们万象生活，各种赋能，我相信未来会更加进一步的释放我们的并购价值。此外，依托万象生活自身能力，在城市的片区统筹运营服务层面，我相信会开辟出一个新的赛道。关存量改造项目，实际上一共拓展了25个第三方的轻资产管理项目，其中25个里面有10个都是以存量项目，目前已经投入运营的效果都非常好。中山、太原的都成为当地新名片。我们也相信未来在第三方拓展方面是增量和存量齐头并进，也会有更多拓展。Q：第一，疫情恢复，国门打开，是否会对国内的奢侈品消费冲击？第二，购物中心的复苏情况如何，如何看待其持续性？2023恢复出境游对业绩消费会有一定外溢，但绝对谈不上冲击。今年出入境游的恢复可能也就是恢复到疫情前的30%左右，还是一个逐步恢复的过程。而且中国出境游的消费结构也在变化，中国游客购物的占比在外出消费占比是在持续下降的。并且，消费者在内地选择的丰富度是远远超过了过去我们的市场供应。所以在中国高端消费市场发展，消费升级机会下，我们更加要加强客户之间的粘性。一二月份的累计零售额增长对比去年是23%，同比增长也达到了11%，这个增速是高于国家一二月份的社交领域总额增速的3.5%。我们认为在2023年整体有望复苏接近疫情前水平。Q：相比其他的同行，公司竞争优势和护城河是否会越来越巩固？以及2023年第三方外拓的数量规划，产品类型分布，包括收费标准，相比2022年会不会有什么变化？第二，如何看待综合设施服务的增长预期，以及对社区增值服务的成长前景怎么看？ 在去年严峻挑战的市场环境下，零售额依然保持增长。我们多年积累下来的产品定义能力，优质的品牌资源运营管理体系，包括经营管理的队伍都是支撑我们取得业绩的重要保障。我们23年来对比疫情前的数据能看到，无论是零售客还是客流都呈现出了双位数的增长。轻资产外拓目标，依然按照不少于10个的目标发展。我们也会在管理模式上面做更多探索，整体应该还是保持相对稳定的状态。同时，无论是资金费、管理费，后期的运营服务费，以及通过它构建出来的核心竞争力，我们都有能力基于此获得更多的竞争优势。Q：第一，现在应该怎么去看待第三方外拓市场的竞争情况，会采取什么样的策略去拿到更多的第三方的项目？第二，2022年应收账款收缴率情况以及23年的展望。我们独特的商业模式，特别是协同商管，以及能够致力于成为世界一流的城市空间运营服务商，但是我们第三方拓展方面的竞争力。今年我们进一步增强了核心竞争力，特别是增强了核心功能的打造，在集团外拓上也会进一步的增强。应收账款方面，整体应收账款质量还是非常好的，93.6%应收款账龄在1年期以内，2022年应收账款周转天数为40天。从坏账来看，我们一直采用严格会计政策。在应收账款管理方面，我们有非常完善谨慎的系统要求，也会逐年根据市场情况以及客户情况来进行调整。此外我们也针对重难点的项目成立总部、区域还有项目端三级收费清欠的项目组导，也会制定差异化的应收账款催缴考核和奖惩举措。我们希望2023年的收缴率不能低于94%的目标，全年都要严控应收账款增量。注：本纪要不涉及研究观点和投资建议，记录可能有误差，仅供参考