AEI住房市场指标，2023年3月（英）

AEI.org/housing| 3月28日,2023年AEI住房市场指标(HMI)将数据转化为信息，将信息转化为知识、知识转化为行动。爱德华·平托董事兼高级研究员(Edward.Pinto@aei.org)我们允许重用托拜厄斯彼得副主任和主任研究演讲中,只要你引用的来源:AEI房屋中心,www.aei.org/housing.(Tobias.Peter@aei.org)披露:作者有一个金融关系Places Platform LLC，有兴趣与会议会面通过适宜步行的住房供应短缺面向开发和发展的所有类型的房地产指标。AEI HMIs链接:https://www.aei.org/housing/housing-market-indicators/链接到AEI热工具包:https://heat.aeihousingcenter.org/toolkit AEI住房市场指标:介绍•为住房市场提供准确及时的指标。其中包括：•抵押贷款风险/杠杆•特别注意代理首次购买者的数量和风险•房价升值的趋势•房屋销售•新的和现有的销售，无论是机构融资、现金还是其他融资•个月的库存•房地产市场受到许多不同的杠杆的影响。使用正确的指标进行衡量和评估提供对市场趋势的更清晰理解。•AEI HMI为广泛的指标集增加了地理位置和价格点：•地理位置:国家、州和选定的地铁•房价普查区的水平•价位：低、中低、中高和高价位•价格等级是根据地铁借款人的杠杆可用性定义的的水平。•扩展的住房市场指标使用和连接许多不同的数据集：•HMDA•公共记录数据•国家抵押风险指数(机构MBS数据)•CoreLogic的LLMA和Black Knight的McDash（服务商数据）•房利美的贷款绩效数据和房地美的贷款级别数据（收购数据）•FHA快照数据(支持数据)•来自Zillow的现有房屋销售和独特房源数据•AEI住房市场的优势指标:•有关关键住房数据和趋势的最深入资源（选择可在线下载的数据）•准确、及时、深入地报道购买趋势•连接许多住房指标的点，产生最全面的分析房地产市场和繁荣和萧条周期•详细方法可在“剩余简报日期”幻灯片后找到。2 按担保人类型和价格等级划分的市场份额（2021 年购买贷款）•为了更好地跟踪房价趋势，我们将市场分为4个基于杠杆的价格等级。•在中低价位和中低价位中，FHA在各层中占四分之一以上的份额，而加在一起FHA和GSE的总份额约为80%。•因此，FHA和GSE之间的市场份额争夺战主要发生在这些价格上。层。这场纳税人支持的战斗的一个不幸后果是不断向上的压力质量房价升值。百分比的贷款(2021)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%联邦住房管理局GSE投资组合弗吉尼亚州低(23%)Low-Med (26%) *Med-High (41%) **高(9%)价格层2021入门级向上移动低14.8%23%Low-Med13.9%26%Med-High高4.1%9%9.3%41%抵押贷款违约率市场份额**按层级划分的 2021 年所有机构融资房屋销售的市场份额。注：数据不包括农村住房服务。2017年，农村住房服务贷款占低层贷款的3%，中低层贷款占2%，微不足道。上两层的金额。价格区间按季度在地铁级别设置，定义如下： 低：所有销售额等于或低于第 40 个百分位数FHA销售价格;中低：所有销售额等于或低于 FHA 销售价格的第 80 个百分位数;中高：所有销售额等于或低于 GSE 的 125%贷款限制;和高:所有其他销售。资料来源：HMDA，公共记录和AEI住房中心，www.AEI.org/housing。3 AEI住房市场指标是什么?https://www.aei.org/housing/housing-market-indicators/层/段*指示器关键指标(s)下丘脑-垂体-肾上腺轴,附加功能地理位置频率每月目的国家、最大的60地铁实时数据HPA &个月的供应量60米。房价与供应交互式地图和价格线被切断整体&4层个月的供应量下丘脑-垂体-肾上腺轴,更全面的分析住房入门级&市场100年地铁(但国家&地铁月的供应,为每一个报告地铁和互动地图国家、最大100地铁整体&房地产市场指标抵押贷款风险指数,平均销售价格,数控的销售季度每月向上移动仅略低于最近&2细分市场)。时间序列数据信用评分、CLTVs唯一,和其他关键指标全面的资源对抵押贷款发放和风险数据的机构贷款。总的来说,第一次和重复的买家抵押贷款违约率抵押贷款违约率国家县和状态数据:下丘脑-垂体-肾上腺轴,个月的供应量,数控,抵押贷款风险指数,入门级房价收入比大量的房屋市场指标县和州一级。这些数据是聚合获得趋势的状态房地产市场。房地产市场度量(供应、数控利用等)和如何它们影响入门级可购性州、县,一些地铁指标的状态房地产市场不同的指示器年度“他们可以构建它,但是他们能负担得起吗?“研究队伍的住房——购买力的条目100年市场地铁的蓝领工人。该指数调查负担能力趋势以及为什么亲密地铁排名,入门级的木匠销售负担得起的可购性热地图,负担能力的变化,和其他负担能力指标最大100地铁年度年度入门级指数普通的木匠家庭地铁排名,地理趋势,和的影响居家办公(亲密)。的家技术工人销售负担得起的最大100地铁整体现象是注定有一个大的和持续的影响几年。指数普通技术工人家庭4层级/细分市场 = 价格等级/细分市场;HPA = 房价升值;NC = 新建筑 什么是AEI住房市场指标？（续）指示器关键指标(s)附加功能地理位置频率年度层/段目的房价收入率除以3百万FTBFTB统计在家里价格、收入、价格/平方。&平方英尺。英尺的居住面积本研究排名50基于他们的地铁负担能力的最好和最差的地铁是一个FTB最大的50地铁第一次买家购买首次购房者。交互式地图/图表国家、州、整体& 3层实时数控数据在普查区(结合了地中海新建筑数控的销售份额和提出的政策解决方案。县、邮政、普查区季度年度高&)级及以上。交互式地图上邮政编码土地的变化分享被发现高度的预测房子的价格改变土地分享和土地价格土地的价格,股票,和变化随着时间的推移,在这些指标(人口普查束,县,地铁、州和国家)土地价格和土地份额没有一个繁荣和萧条周期。提供趋势影响市场价格和的内在价值主题属性,主体的社区,和更广泛的市场区域。当前和历史市场趋势的影响市场价格和违约率,回家HPA *,抵押贷款1.07亿年美国房地产地址更新数据成为可用整体&4层市场趋势报告销售,月供应数控分享的内在价值学科性质及其社区一个解释房地产繁荣与萧条周期通过跟踪担保风险之前&后大顺便说一句的关系。土地股份,抵押贷款违约风险,HPA *,借款人收入或少数民族的地位多数的邮政编码代码/每年的人口普查大片识别领域最危险从经济经济低迷担保风险没有一个经济衰退期间,当前的周期。测量有多少钱一个人可以保存通过出售房屋他们当前的位置和移动到另一个地方。帮助量化和可视化住房供应短缺,以及如何适度增加密度可以帮助解决他们。家平方。英尺的比率,价格/平方。英尺的比率,步行指数变化和年。价格比率(中位数为新老回家)住房套利指数CSA / CBSA季度每年没有一个没有一个适于步行的面向发展地图,新房屋建筑和竣工密度关系,轻触密度地图。房价与供应,迁移趋势住房和经济分析工具包(热)到人口普查块5HPA = 房价升值;NC = 新建;FTB = 首次购买者;层级/细分市场 = 价格等级/细分市场 指标和数据•国家抵押贷款违约率（NMDR） - 基于58.5m购买和再融资贷款••MDR 是一种压力测试，类似于建筑物的车祸安全评级或飓风评级。MDR根据2007年类似年份贷款的表现评估违约风险特征。•••目标：通过准确、实时的杠杆跟踪来监控市场稳定性。系列2012年9月开始。数据是政府担保贷款。••历史NMDR——基于92购买贷款涵盖了四分之一世纪的抵押贷款风险。房屋销售——基于47.6房屋销售•••数据衡量整个国家的房屋销售，包括房地产和借款人级别的数据。系列2012年1月开始。••供应/需求——基于超过2200个县数据衡量地铁和县级的月供应量。新建筑销售 – 基于5.1m新建筑销售•••确定新建房屋销售数据。系列2012年1月开始。••房价升值 - 基于现有房屋的2800万销售••使用“准”重复销售指数（见附录）。系列2012年1月开始。率锁卷——基于20.9率锁••使用Optimal Blue，这是一家拥有大约三分之一市场覆盖率的速率锁定软件提供商。数据从2013年开始每天更新，仅限于自2013年以来使用Optimal Blue的贷方12月18日或更早。6 快捷键外卖••购买率锁定量比2019年下降了19%，而中位数利率从上周的6.49%降至6.325%。••2022 年 12 月的交易量比 2021 年同月下降 45%，比 2020 年下降 51%。购买率中位数从上周的6.49%降至6.325%，原因是银行业增长引起的动荡危机，就业人数增加，失业率温和上升。房价同比（YoY）升值（HPA）下降放缓，因为环比（MoM）HPA保持不变积极的连续第二个月。•••2023 年 2 月的 HPA 同比为 3.4%，低于一个月前的 4.2%，较同比峰值大幅下降2022 年 3 月为 18.3%。一年前，2022 年 2 月的 HPA 同比为 17.5%。鉴于供应处于历史低位、强劲的就业人数、低止赎、在家工作以及持续的房价套利机会，我们继续预测 2023 年 12 月的累计跌幅将从 -10% 的峰值降至 0%。2月份剩余供应量（未经季节性调整）从1月份的4.5个月降至3.4个月2023 年随着需求的增加。住房库存继续低于大流行前的水平，仍处于卖家的水平市场水平。••••在密度越高，房屋使用的土地更少，房屋的总居住面积也相应下降。每增加一个单元，改建房屋的销售价格就会下降。麦克豪宅转换的每个单位，4个单位转换和 5 到 8 个单位的转换价格分别约为原始单位价格的 2 倍、1 倍和 .75 倍。转换为更高的密度使收入相似甚至略低的家庭能够购买邻里，从而促进包容和过滤。••AEI住房中心和负责任贷款中心的新报告：诱人的套现再融资优惠可能是金融陷阱的房主。•许多套现再融资优惠可能会给借款人带来风险，包括：••将旧抵押贷款再融资为更高利率贷款的每月付款额高达 37%在典型的抵押贷款持有期内支付的数万美元额外利息（基于 30-年度固定利率贷款目前约为6.5%，而2015年为3%-4.5%）•在当前的利率环境下，第二留置权房屋净值贷款是提取现金的更好方式7房屋净值。 机构购买体积•12月代理购房贷款量继续保持2013年水平。••2022 年 12 月的交易量比 2021 年同月下降 45%，比 2020 年下降 51%。根据 Optimal Blue 数据，我们预计 2023 年初的购买量将继续跟踪十年前的水平。机构购买贷款数购买贷款450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,000450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00020132020201520212017202220191月2月3月4月五月小君7月8月9月10月11月12月来源:AEI房屋中心,www.AEI.org/housing。8 购买活动前景不利因素购买率锁定量比2019年下降了19%，而中位数利率从上周的6.49%降至6.325%。抵押贷款新闻日报（MND）3月27日报道30年期利率为6.54%。虽然房价同比上涨继续下降，由于历史低供应、强劲的就业人数、低止赎率，步伐放缓，在家工作，以及持续的房价套利机会（见后面的幻灯片）。•购买率中位数从上周的6.49%降至6.325%，原因是银行业增长引起的动荡危机，就业人数增加，失业率温和上升。30年期利率波动较大过去三周，目前3月27日为6.54%th根据国防部2023。•2023 年第 12 周*的购买