与ChatGPT聊聊城市更新那些事儿
2021年，城市更新被写入政府工作报告以及国家十四五规划纲要，标志着城市更新上升到国家战略。随即政府出台了一系列规范性政策和支持性政策来明确城市更新的工作思路和发展方向，同时选取了21个城市作为城市更新试点城市。这些城市或为一线城市或为省会城市，城市更新的物业类型主要为老旧小区、商务楼宇、商业街区、工业厂房等，其中占据城市核心位置的老旧低效商务楼宇或商业街区，产出价值与区位价值严重不符，为城市更新的主要重点。例如，通过梳理，成都主城区20年以上的老旧商务楼宇超过600万方，大约有30%的业主为国有企业，这种业权的单一性便于后期物业改造的工作推进，因此成都主城区约有近200万方的老旧低效商务楼宇具备改造条件。近日，由美国人工智能实验室OpenAI推出的chatGPT吸引了全世界的关注，主要在于他超强的对话逻辑和专业知识未来可能取代很多人类的工作。基于此，我们来跟ChatGPT聊聊城市老旧商务楼宇更新那些事儿，来看看人工智能与积累实际操作经验的专业咨询公司对于城市更新的看法有哪些异同之处。话题背景 3角色设定发起聊天的是一位国有企业管理者，该企业在城市中心区域拥有几栋商务楼宇，但建成时间都较为久远。为响应国家城市更新政策，以及实现国有资产的保值增值，现计划进行改造。 Question1你好,我是一家国有企业的管理者，我们企业拥有一栋楼龄在20年以上的老旧商务楼宇，目前该商务楼宇租金水平较低，入驻企业品质不高，现计划进行改造，想听听你的建议。“向ChatGPT提问？”非常感谢您的介绍，我可以给您提供一些关于如何进行这个商务楼宇改造的建议：➢市场研究：在进行改造前，建议进行市场研究，了解该区域的商务楼宇租赁市场情况，了解租户需求和竞争对手情况。这将有助于确定改造后的楼宇在市场上的位置和价格。➢设计方案：确定改造的目标和设计方案，需要考虑楼宇的基本设施、外观、能源效率、环保等方面。根据租户的需求和市场趋势，考虑楼宇内部空间的布局和设计，使其更加适合不同类型的租户。同时，可以考虑使用可再生能源、节能设备等来提高楼宇的环保性能，这也能提高租户对楼宇的满意度。➢租户管理：改造后需要吸引高品质的租户入驻，这需要进行租户管理。可以考虑招募专业的物业管理公司，负责租户的招募、入驻、维护等工作。此外，为租户提供高质量的服务和支持，例如定期维护、设备更新等，有助于提高租户的满意度和忠诚度。➢财务规划：在进行改造时，需要考虑财务规划，包括改造成本、租金水平、回报率等方面。可以考虑制定长期规划和短期规划，确定合理的改造计划和租金调整方案，同时关注市场变化和租户需求的变化，随时进行调整。以上是一些基本的建议，希望对您有所帮助。如果您有其他的问题或者需要更具体的建议，欢迎继续提问。 Colliers’ OpinionChatGPT为我们提供了物业更新改造的常规建议，但高力还可以根据我们实际的操作经验提供一些补充。我们在考虑进行商务楼宇更新改造时，前期的准备工作非常重要，需思路清晰，逻辑自洽，秉持运营前置、结果导向的思维模式。首先，明确物业更新改造的目的。以此为目标导向，制定方案。其次，明确项目的产业方向。根据后期要引进的企业，提供符合他们使用需求的物业条件。再次，进行市场研究。了解区域内运营情况良好项目的租赁情况，清楚要达到此运营情况，我们需要满足哪些条件和标准。最后，进行财务测算。估算满足后期良好运营条件下，进行改造的成本，可以实现的市场收益和回报率等。 Question2从改造主体来说，有哪些模式可以参考？“向ChatGPT提问？”从改造主体的角度来看，老旧商务楼宇的改造模式主要有以下几种：➢国有企业自主改造：国有企业拥有商务楼宇的所有权，可以自主进行改造。这种模式的优点是改造成本较低，改造效果可控，而缺点则在于可能缺乏市场竞争力，进一步提高租金难度较大。➢与开发商合作改造：国有企业可以与专业的开发商合作，由开发商负责改造商务楼宇，最终由国有企业进行经营和管理。这种模式的优点是利用开发商的专业优势，可以实现改造效果的提升和市场竞争力的提高，缺点在于改造成本较高，合作关系需要谨慎把握。➢委托管理公司改造：国有企业可以委托专业的管理公司进行商务楼宇的改造和管理。这种模式的优点是利用管理公司的专业优势，可以实现商务楼宇的规范化管理和运营，进一步提高市场竞争力，缺点则在于改造成本较高，委托管理风险需要谨慎评估。➢政府牵头改造：政府可以牵头进行商务楼宇的改造，提高商务楼宇的品质和市场竞争力，最终将商务楼宇交给国有企业或者其他经营管理主体进行运营和管理。这种模式的优点是改造成本较低，政府可以提供政策支持和财政补贴，缺点则在于政府主导过程，需要谨防政策风险和经营风险。综上所述，老旧商务楼宇的改造模式从改造主体来说有以上几种，国有企业可以根据自身实际情况和市场需求选择合适的改造模式。 Colliers’ OpinionChatGPT提供的改造模式在实际过程中，有些运用较少。根据我们实际参与的项目来看，一般改造的模式主要分为自主改造、社会资本参与改造以及纯社会资本改造。其中自主改造对业主的专业性要求较高，如改造过程中对工程的专业把控以及后期招商运营的专业管理。社会资本参与，则是与开发商合作，情况较多的是业主出租物业，由开发商来进行物业的改造和运营。纯社会资本改造，一般是投资机构收购物业后来进行改造运营或出让。通常情况下，社会资本愿意参与或者收购的都是区位条件非常优越的物业。因此对于国有企业来说，自主改造可以通过更新后物业的增值效益满足国有资产增值的诉求，但同时需承担前期较大的资金压力和后期的运营风险。社会资本合作或收购一般谈判周期较长，不确定性因素较多，同时可能失去物业增值的机会，但无须承担前期资金压力。 Question3改造流程有哪些？“向ChatGPT提问？”商务楼宇改造的流程一般包括以下几个阶段：➢前期准备阶段：确定改造目标和需求，进行项目可行性研究和市场分析，选择合适的改造模式，制定改造方案和预算，开展相关手续和资金筹集。➢设计阶段：进行方案设计和施工图设计，同时考虑改造过程中可能出现的技术和安全问题，如防火、抗震等问题。➢施工阶段：确定施工队伍和主要承包商，按照设计方案进行改造施工，同时进行质量监控和安全管理，保证工程进度和质量。➢验收阶段：进行工程验收，包括技术验收和安全验收等。验收合格后，可投入使用。➢运营阶段：进行商务楼宇的租赁和管理，保证商业运营的正常进行，同时进行财务管理和资产保值增值。在以上流程中，需要注意风险管理和利益协调，如资金和预算管理、进度控制、安全和环保管理、市场需求和商业运营等方面的问题，确保改造效果和投资回报的实现。 Colliers’ OpinionChatGPT提供的改造流程非常完备。我们可以看到这其中涉及到诸多环节，且每一个环节链接紧密，任何一个环节的及时推进和专业把控都关系到项目最终的呈现效果以及后期的运营效益。因此，对于国有企业而言，有专业的PM来追踪把控整个过程至关重要。 Question4对于国有企业而言，老旧商务楼宇的改造难点有哪些？“向ChatGPT提问？”对于国有企业而言，老旧商务楼宇改造可能存在以下几个难点：➢资金问题：老旧商务楼宇改造需要大量的资金投入，包括设计费用、施工费用、设备费用、管理费用等，而国有企业可能会受到财务预算等方面的限制，难以拿出足够的资金进行改造。➢管理问题：国有企业在商务楼宇改造中需要面对的管理问题也比较复杂，包括招标、合同管理、质量控制、验收等方面的问题，这需要有专业的管理团队和管理经验的积累。➢政策和法律法规问题：老旧商务楼宇改造涉及到多个政府部门和相关法律法规的规定，需要国有企业与政府部门进行沟通和协调，遵守相关规定和法律法规，避免违法违规。➢市场需求问题：商务楼宇改造需要考虑市场需求和客户需求，国有企业需要了解市场和客户需求的变化，进行合理的改造方案设计和商业运营管理。➢技术和安全问题：商务楼宇改造需要考虑技术和安全问题，如建筑结构、防火、抗震等方面的问题，需要有专业的技术人员进行技术设计和施工管理，保证改造效果和安全性。因此，国有企业在老旧商务楼宇改造过程中需要面对多个难点和挑战，需要综合考虑各种因素，制定合理的改造方案和管理策略，确保改造项目的顺利实施和效果的实现。 Question5面对这些难点，有什么解决方式？“向ChatGPT提问？”国有企业可以通过以下方式来解决老旧商务楼宇改造中的难点和问题：➢合理筹集资金：国有企业可以通过多种方式筹集资金，如政府扶持、银行贷款、股权融资等，确保足够的资金投入到商务楼宇改造项目中。➢引入专业管理团队：国有企业可以考虑引入专业的管理团队和顾问，进行商务楼宇改造项目的规划、设计、施工、验收和运营管理，确保项目进展和效果的实现。➢积极与政府部门沟通协调：国有企业需要积极与政府部门沟通协调，了解政策和法律法规的规定，确保改造项目的合规性和顺利进行。➢了解市场需求和客户需求：国有企业需要了解市场和客户需求的变化，制定合理的改造方案和商业运营管理策略，满足客户需求，提高商务楼宇的市场竞争力和租金水平。➢提升技术和安全管理水平：国有企业需要提升技术和安全管理水平，通过引入专业技术人员、加强安全管理和监督等方式，保证商务楼宇改造的技术和安全性能达到要求。 Colliers’ Opinion针对国有企业改造遇到的难点和解决方式，ChatGPT给出了良好的回答和建议。这其中引入专业管理团队可以帮助国有企业解决物业更新改造过程中遇到的诸多难点，包括从前期准备到后期运营的全流程问题，推动项目的顺利进行。高力国际在这方面积累了丰富的操作经验，以全生命周期的陪伴式服务保障项目的呈现效果以及业主方运营团队的建立，以专业的角色无缝切入最后以伙伴的方式完美退出。 高力国际实践|城市更新全生命周期服务案例项目名称成都凯乐广场重庆解放碑步行街广州北京路步行街改造项目类型核心区商务楼宇改造核心商圈改造核心商圈改造服务客户成都某国有企业重庆渝中区政府广州市政府项目情况该项目位于成都市青羊区核心区域，项目体量近4.4万方，楼龄超过20年，改造前项目硬件设施严重老化，入驻企业品质低下，多为小微租户。项目改造期间，高力国际从前期策划、工程设计、施工改造、招商引资、物业运营全程参与，提供专业化意见。项目地处重庆市中心，是重庆母城与发源地，也是重庆市政治、经济、文化以及商贸流通中心。高力国际与重庆渝中区政府签订合作协议，对解放碑商圈进行整体改造提升策划，以及承担后期招商代理和运营管理工作。北京路是广州市商业的发源地，也是广州市的文化商业名片。但随着广州各大商圈的兴起和新项目的入市，北京路的氛围呈没落之势。因此对北京路进行升级改造，实现文化和商业的充分融合，吸引新兴消费者是高力国际服务的主要内容。服务成果项目改造后主要面向数字经济产业，租金实现50%以上的涨幅。高力国际引入集装箱和品牌快闪商业，联合中国航天建设集团、航天建筑设计研究院主办“2022中国航天文创CASCI《漫无边界》官方艺术展”，在小红书上引发打卡热议高力国际通过业态升级、内容导入和提供持续性的资产运营服务，为北京路营造了良好的文商环境，重现昔日繁华，并登上2021年央视《中国魅力街区》 高力国际实践|城市更新全生命周期服务内容本阶段服务内容主要是战略性和指导性服务，为后期的施工和运营阶段提供前瞻性和可操作性建议，服务内容包括：项目改造前——策划定位本阶段我们将派驻项目PM进场，有序对接策划单位、设计单位和施工单位，保证项目的顺利实施，主要内容包括：项目改造中——施工阶段本阶段主要是通过良好的运营来实现物业的保值增值或溢价，主要服务内容包括：项目改造后——运营阶段1、前期策划定位•做什么、为什么这么做、怎么做、效益如何等2、物业尽职调查•对比项目调研、设施设备配置标准、项目实施方案等3、物业前期规划4、工程任务设计•大物业及各业种管理界面规划、设施设备选型建议、机电系统规划建议、物业管理费测算等•项目动线设计要点、各业种产品设计要点等5、项目安全管理•项目文明施工安
