2021全新视角解构上海办公楼市场格局

中国 | 2021年3月踵事增华，相得益彰全新视角解构上海办公楼市场格局研究报告 行业研究报告，服务于财经领域，整合发布高质量的财经相关领域精品资讯，提供各行业研究报告和干货。我们以微信公众号为基础，覆盖第三方平台为财经相关领域从业群体提供高质量的免费资讯信息服务。 我们的优势： 高质量的内容生产模式、多平台覆盖的整合营销服务、超百余万的高净值人群粉丝、专业、稳定的管理与团队。 旗下的矩阵号： 行业研究资本、行研资本、行研君、IPO智囊团、IPO最前沿、并购大讲堂、科创板的韭菜花、海外投资政策、海外置业政策、海外留学政策、海外留学、全球海外移民政策、番国志。 扫码关注公众号： 行研君 IPO最前沿 全球海外移民政策 报告索取请加：report08 商务合作请加：report998 上海甲级办公楼市场历经多年发展，截至2020年底规模已达1,400余万平方米，其中超过半数位于非中央商务区。仲量联行曾于2017年发布《上海非中央商务区办公楼市场：起转之际，全新格局》白皮书，文中预测非中央商务区的发展将提速，成为上海办公楼市场的重要组成部分。市场的发展印证着仲量联行先前的预判，非中央商务区内诸多板块的迅速崛起，已然改变了上海办公楼市场的固有格局。作为中国经济领先城市，上海历来是国家经济发展和全新战略布局的创新策源地。在“十四五”规划的开局之年，我们将结合相关政策，探讨推动办公楼市场格局变迁的主要因素。利用地理空间分析，重新审视上海办公楼市场的板块格局。我们将在传统的“中央商务区”和 “非中央商务区”的基础上，通过全新视角进一步细化板块格局，界定上海办公楼市场的新蓝图。前言2 | 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 | 3摘要迈入2021年，上海发展将按照“十四五”规划纲领，继续深化“五个中心”建设，不断提升城市能级和核心竞争力。产业发展的更新迭代，带动各行业办公空间需求的强弱变迁，其中金融行业将继续作为上海办公楼需求的基石力量，而科技企业的快速发展正逐渐改变传统办公楼的租户结构。这些变化对办公楼市场未来发展和板块产业导向布局产生深远影响。疫情后，中国提出了“国内国际双循环”发展新格局。上海将形成国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链接。上海为打造此重要枢纽，将积极配置全球资源，鼓励更多总部型企业落地。企业为其长远发展而选址上海，使部分办公楼板块的总部聚集效应逐渐显现，商务板块的能级得以提升。我们发现，商业配套完善的办公楼项目往往表现出更强的韧性，而成熟的商业零售等配套能有效激发板块内的经济活力，提升商务氛围，形成经济聚集。随着上海经济以及在沪企业的进一步多元化和成熟化发展，企业的选址将发生变化。上海非中央商务区轨交建设未来将持续延伸，办公楼市场也将随之发展，促使新兴板块逐渐成型。新的轨道交通和主干道的竣工，将增强板块间的联动性，帮助板块间协作互补，促进上海办公楼市场的全新格局形成。为界定全新的上海办公楼市场版图，我们在商业地产传统数据分析的基础上，首次融入基于位置空间大数据，在地理信息技术和人工智能算法的加持下，突破了以主观经验划分市场板块的传统方法。从产业集群、商业氛围以及基建设施这三个维度更全面、科学、系统地审视上海办公楼市场未来格局的变化。我们将原有的板块界定根据上海多中心发展的特色再次细分，形成核心商务区、中央商务区、成熟型商务区以及成长型商务区四类。长远来看，上海现阶段的规划将为未来上海办公楼市场的发展演变奠定基础。 4 | 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 集群效应对于办公楼市场的发展和成熟具有显而易见的推动作用，其背后的核心驱动要素主要来自于以下 三个方面：零售配套 零售、餐饮、酒店等配套设施的体量及数量商业活跃度 品牌、餐厅、酒店的平均价格和人次商业能级 甲级办公楼和商场的租金水平路网效率 道路密度、拥堵程度和轨交站点的换乘效率交通可达性 办公楼到最近地铁站的距离、乘坐公共交通 在一定时间内的可达范围建设规划 重要交通基础设施的规划建设方案商业氛围 基建设施 产业集群 产业规模 甲级办公楼规模、入驻企业规模企业活跃度 甲级办公楼的需求强度、需求增量人才集聚 办公人群数量和密度来源：仲量联行研究部城市办公楼市场集群的核心要素产业集群：商业氛围：基建设施：在城市发展过程中，同一产业内的企业往往会在特定区域不断汇聚，随着规模效应不断扩大，相关专业人才集聚于此，企业对于区域内办公空间的需求将不断上升，办公楼市场的规模和活跃度也将持续增加。商业配套、服务品质以及地段位置等都决定了一个区域的商业氛围，成熟的商业氛围不仅能满足区域内企业商务接待和员工消费需求，也有利于提升办公物业价值，从而吸引优质企业入驻。交通便捷度和通达性是众多企业选址考量的重要因素，包括轨道交通、道路以及综合交通枢纽等在内的基础设施完善程度以及合理规划。 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 | 52020年，上海已基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心，具有全球影响力的科技创新中心基本框架已形成。在新的一轮五年规划中，上海五大中心建设将全面升级，相关产业将继续引领城市经济发展。上海各办公楼板块承接了相应产业导向的不同功能，帮助行业内企业聚集，便于上下游企业资源共享、紧密合作，从而拉动相关经济效益，产生聚集效应，吸引更多行业内企业汇聚，同时不断扩大辐射范围。因此，产业集群是衡量办公楼商务板块规模的重要指标。金融服务业：办公楼租户构成的基石行业2020年，上海国际金融中心基本建成，根据英国智库Z/Yen集团发布的第28期全球金融中心指数(GFCI 28)，上海国际金融中心排名再升一位，仅次于纽约和伦敦，首次跻身全球前三。2020年，上海金融业增加值实现7166.3亿元，占全市第三产业增加值的25%。与之相对应，从办公楼的租户结构看，金融服务业企业在上海甲级办公楼里占比达36%，与2018年相比占比继续提高，是办公楼租户构成中的基石行业（见图1）。来源：仲量联行研究部图1：上海甲级办公楼租户结构中金融服务业占比（基于租赁面积）纽约伦敦上海1232020年， 金融业实现增加值 7,166.3亿元占上海第三产业 增加值的 25%34%201836%2020金融服务业占比产业集群产业导向形成聚集效应 6 | 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 图3：公募基金管理规模*（截止2020年）2020年，上海金融市场交易总额达到2274.8万亿元，同比增长17.6%。活跃的市场表现也体现在办公楼的租赁需求上。过去两年，上海内资金融业办公需求也主要来自于公募/私募基金、证券公司等机构，而外资金融服务业的租赁需求主要来自于银行、保险、证券等（见图2）。图2：2019-2020年上海金融业办公需求占比（基于租赁面积）20%13%27%18%15%22%11%23%4%7%4%7%15%7%0%25%50%75%100%外资金融内资金融保险银行证券公募/私募基金私募股权/风投期货/量化基金其它0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 资产管理规模（亿人民币）环比增速（%）图4：过去两年金融开放政策梳理资产管理（包括银行、券商、公募/私募基金等）• 核准外资设立100%控股公募基金管理公司• 允许外国金融机构多数控股其合资企业或设立全资子公司• 向外国金融机构全面开放证券、基金管理和期货业务• 允许外资银行同时设立分支机构和外资独资银行，或设立分支机构和中外合资银行外资保险公司• 允许外资保险在中国设立全资子公司• 取消在中国设立外商投资保险公司的要求金融科技合资公司• 腾讯和蚂蚁金服宣布与国外ETF投资管理公司合资在中国推出投资服务债券及股票市场• 允许外国评级机构对中国债券进行评级，并取消QFII配额以加速境外资金流入A股市场外资第三方支付平台• 将对境外支付服务提供Visa、 MasterCard 和美国运通的批准进行评估来源：仲量联行研究部来源：仲量联行研究部* 包含股票型和混合型基金宽松的资金面使得内资证券公司和基金的业绩大幅增加，带动其办公需求 （见图3）。尽管2020年外资金融企业在疫情影响下需求有所放缓，然而过去两年不断加码的金融开放政策（见图4）仍吸引了众多外资机构，诸多外资银行在上海新设机构，包括保险、证券和基金在内的企业在华业务有望扩容增长。未来，随着全球疫情趋于稳定，对外开放政策的逐步落实，上海国际金融中心的能级将不断提升，预计更多外资金融类机构仍将在上海设立其区域总部。 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 | 7图5：上海金融服务业企业租赁活跃度（按过去两年租赁面积统计）陆家嘴外滩新天地杨高路竹园世纪公园南京西路租赁面积面积大面积小过去两年金融行业的需求在中央商务区内较为集中，包括陆家嘴、南京西路、竹园、新天地等中央商务区板块已形成了金融聚集效应（见图5）。其中需求最活跃的仍是陆家嘴板块，近两年，陆家嘴的办公楼租赁需求中，金融服务业占比达到61%。位于浦西中央商务区的南京西路和新天地等板块因其成熟的商业配套及优质的楼宇品质等因素，吸引了一些承租能力相对较高的外资私募股权、风投和证券公司入驻。外滩板块则凭借其临江优势，承接了众多内资银行、证券等公司的租赁需求。非中央商务区中包括世纪公园、杨高路等板块同样聚集了众多金融服务业租户。行业内优质企业的汇聚，帮助板块逐渐成为“金融商务区”的板块特征，也受到了新设金融服务类企业的青睐。图6：上海金融交易广场周边办公需求分布（截至2020年）来源：仲量联行研究部从租赁需求来看，竹园板块同样是众多金融服务企业的办公首选地。已经形成的产业聚集效应，帮助板块持续承接来自金融行业的需求。与之毗邻的杨高路板块，尽管位于传统的非中央商务区，同样受到了众多金融公司的关注。2020年底，地处竹园板块和杨高路板块之间的上海金融交易广场（中国结算中心、中国期货交易中心和证券交易中心所在地）竣工，并于2020年底投入使用。从金融企业需求热力图上可见（见图6），相关证券公司、期货公司和量化基金为便利其业务开展，将办公室搬迁至此。我们预计此趋势将在未来得以延续，上海金融交易广场的交付使用将竹园和杨高路板块相连接，两板块因金融相关企业的聚集，逐渐合二为一，成为承载上海国际金融中心功能的重要战略高地之一。上海金融交易广场需求活跃度大小未来板块边界现有板块边界2公里 8 | 踵事增华，相得益彰 全新视角解构上海办公楼市场格局 科技新媒体：持续增长的需求带动板块产业聚集2020年，上海第三产业增加值中信息传输、软件和信息技术服务业同比增长15.2%，增速最快。从办公楼的租户结构看，科技新媒体企业在中央商务区占比从2016年的7%升至2020年的10%，非中央商务区占比达21%，成为办公楼租户组成中至关重要的行业之一（见图7）。纵观上海甲级办公楼市场，科技新媒体企业的办公需求已达到总需求的19%，仅次于金融服务业，一跃成为上海甲级办公楼第二大需求来源。图7：上海甲级办公楼租户结构中科技新媒体企业占比（基于租赁面积）7% 8% 10% 14% 17% 21% 2016 2018 2020 中央商务区 非中央商务区 来源：仲量联行研究部图8：全市科技新媒体企业租赁需求布局（按过去两年租赁面积统计）从租赁活跃度可见，科技新媒体企业呈全市扩张趋势（见图8）。需求最活跃的区域仍是以张江、漕河泾为代表的产业园区板块。过去两年，中央商务区各板块吸引了承租能力较强或注重品牌形象以便于业务拓展的科技公司入驻，尤其是游