中国重点城市写字楼租户普查报告｜ 2016 成都

世邦魏理仕研究部2016年2月世邦魏理仕2015年成都甲级写字楼租 户 普 查 报 告 04 08第二部分：拉动需求的“四驾马车”第一部分：引言10 金融业12 服务业14 房地产及建筑业15 贸易零售业16 新兴行业的崛起－科技新媒体业引言17第三部分：外资企业17 外资企业西进中国的门户口岸19 外资企业的品牌效应20 外资企业的行业分布引言21第四部分：需求类型的演变－搬迁渐成趋势21 主导需求类型洗牌22 搬迁升级需求行业分布22 企业南迁渐成趋势23 企业搬迁的财务因素25 企业搬迁的硬件因素引言26第五部分：四大商务区27 中央商务区－金融商贸中心28 东大街－新兴金融街29 人民南路－人南科技商务区31 南延线－总部经济及金融后台中心引言33第六部分：未来研判33 甲级写字楼租户细分行业未来走势预判36 结束语 世邦魏理仕2015年成都甲级写字楼 租 户 普 查 报 告环球研究部本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕环球研究部的成员。世邦魏理仕环球研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力为全球房地产投资者和用户提供房地产市场研究和经济预测方案。免责声明除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责。2016年2月 世邦魏理仕研究部非传统金融房地产建筑贸易零售科技新媒体综合及其他传统金融能源化工物流运输公共组织外资内资服务业制造业新成立扩租搬迁升级医药业<100>3,000100-300300-500500-800800-1,0001,000-3,00019%12%18%11%15%10%7%6%8%6%3%2%2%15%13%21%30%33%37%35%44%47%50%20%24%13%10%8%6%6%4%3%2%1%本土1%5%10%4%1%10%11%4%12%1%20%40%30%10%40%20%10%2015201230%成都甲级写字楼主要行业趋势预判及对策建议财务因素南延线与核心商务区的租金价差的吸引力不容小觑硬件因素南延线写字楼的楼龄较短，硬件亦能满足多数租户要求政策因素市府南迁、楼宇补贴、产业政策对关联行业租户的吸引力大承租能力弱承租能力强象限 II – 过渡型行业代表租户：电子产品制造商、汽车制造商、设备制造商、物流供应商、建筑工程、领事馆、商会等。租户偏好：高性价比的写字楼，且短期内租户退租的风险预计不会明显增加。业主对策：在高空置率租赁阶段，引入以提升进驻率；租赁后期，可转向租户组合升级或租金收益提升。象限 I – 稳定型行业代表租户：银行、保险、证券、基金、医药、律所、管理咨询、房地产开发商等。租户偏好：核心地段且周边配套、商务氛围佳，其区域总部办公室普遍设立于核心商务区优质写字楼。业主对策：对此类明星级租户，须全力引入并重视后续租户关系维护及办公增值服务。象限 III – 敏感型行业代表租户：软件外包、动漫制作、网络传媒、电子商务、科学研发、互联网+等。租户偏好：在办公成本预算收缩时，租户迁往高性价比写字楼或产业园的可能性会明显增加。业主对策：紧跟政府招商引资策略，申请相关产业的楼宇补贴，以实现租金和进驻率双丰收。 象限 IV – 审慎型行业代表租户：小额贷款、投资公司、P2P、财富管理、广告传媒、零售商、美容纤体等。租户偏好：核心商务区的写字楼，但租户的退租风险当面临下行市场时增加幅度高于市场平均水平。业主策略：租户承租能力随经济周期变化，可能产生租期不稳定，业主可降租维护其中品质较优的租户。IV IIIII甲级写字楼租户行业分布洗牌;非传统金融业迅速崛起，成为第一需求来源。大金融行业对写字楼去化的贡献率超1/3;受经济增长放缓及进出口贸易萎缩影响，制造业企业的办公需求增长乏力，市场份额下滑。外资普遍采取更加审慎的经营策略，在成都写字楼市场的份额下滑；本土中小企业加速崛起。300-500平方米面积段的需求增长幅度最高，企业的平均办公面积实现一定增长。新成立需求占比大幅下滑，搬迁升级需求开始主导市场。业主方从对新进租户的竞争转向楼宇之间的既有租户资源的争夺，市场净吸纳总量因此急剧萎缩。成都写字楼四大商务区成都甲级写字楼租户结构演变（2012 vs 2015）金融商贸中心中央商务区东 大 街新兴金融街人民南路人南科技商务区南 延 线金融后台中心总部经济区 4 世邦魏理仕研究部第一部分：引言1 本文所称“优质写字楼”均指符合世邦魏理仕研究部定义的甲级写字楼与乙级写字楼的总称。调查对象调查企业2,000办公面积110万平方米甲级写字楼28样本率90%数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第四季度成都优质写字楼1市场自2012年经历了四年的供应井喷期，市场存量翻两番，从2011年末仅160万平方米激增至2015年末逾650万平方米，比肩广州、深圳两大一线城市。换言之，成都写字楼市场开发强度已步入中国一线城市阵营。然而，在供应井喷期间，写字楼需求虽也取得不俗的成长，但与持续高速增长的供应相比仍有一定的脱节。在此背景下，成都写字楼市场的空置率迅速攀升。截至2015年第四季度，成都优质写字楼平均空置率为37.7%，并已连续14个季度录得超过30%的空置率。在集中供应的第二年即2013年初，成都写字楼市场便已迎来下行拐点，租金水平全面下滑，截至2015年底平均租金已累计下跌13.3%，业主方面临“供过于求”的严峻挑战。兼顾租户品质和提高进驻率成为摆在业主面前的两难抉择。随之，看空市场的行业发声频频见诸报端，写字楼滞销或高空置的媒体报道屡见不鲜。面对如此困境，更多业主将重心移至租户资源的争夺，并采取更为灵活多变的租赁策略。鉴于此，对写字楼市场的需求的研究和探讨便成为业界和媒体所共同关注的焦点。为了更好地阐释这个疑问，世邦魏理仕于2012年和2015年先后对成都28个甲级写字楼的入驻企业进行了全面调查。2015年的调查涉及近2,000家入驻企业，其办公面积（本文均指建筑面积，下同）总计超过110万平方米，占比超过成都甲级写字楼总去化面积的90%。我们希望从需求端的角度为读者剖析成都甲级写字楼需求的来源，为开发商开发地产项目及业主选择租赁策略提供参考。 2015年成都甲级写字楼租户普查报告 5图1: 中国主要城市优质写字楼租金与存量（截至2015年第四季度）数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第四季度甲级写字楼乙级写字楼上海南京北京深圳 成都杭州 宁波 武汉 青岛 沈阳长沙 苏州大连 无锡天津重庆广州02004006008001,0001,200总存量（建筑面积：万平方米）北京-15-10-50510150100200300400500成都上海广州 杭州南京 武汉 大连 青岛 长沙重庆 苏州宁波 无锡沈阳天津深圳平均租金（元每平方米每月）租金增长率平均租金（左）2015年增长（右）过去3年累计增长（右）北京长沙成都重庆大连广州杭州南京宁波青岛上海沈阳深圳苏州天津武汉无锡% 6 世邦魏理仕研究部甲级写字楼存量（左）乙级写字楼存量（左）市场空置率（右）快速演变的成都甲级写字楼市场格局图2：2005-2015年成都优质写字楼市场三大发展阶段0102030405001002003004005006007002005Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q42006200720082009201020112012201320142015数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第四季度起步阶段成长阶段井喷阶段存量（万平方米）空置率自2005年首个甲级写字楼面市以来，成都甲级写字楼市场在过去十年间经历了从无到有、再出现市场井喷的发展历程。截至2015年第四季度，总建成体量超过220万平方米。根据写字楼市场供应量及楼宇硬件品质的演变，我们将成都甲级写字楼的发展概括为以下三个阶段。起步阶段：2005年-2009年2005年初，位于红星路的时代广场落成，揭开了成都甲级写字楼市场发展的序幕。此后五年间，市场经历了漫长的培育期，截至2009年底建成项目仅6个，主要分布于中央商务区和人民南路沿线，成为早期外资企业落户成都的办公首选地。以时代广场、中环广场、香格里拉中心为代表的甲级写字楼也是外资企业占比最高的项目，时至今日仍排名前列。外企占比也成为早期市场甲级写字楼区别于乙级写字楼的重要特征之一。成长阶段：2010年-2012年自2010年起，成都甲级写字楼进入快速发展时期。首个达到国际甲级标准的高品质写字楼—仁恒置地广场落成，开启了成都建设高端大型城市综合体的新篇章。这一阶段的甲级写字楼无论在数量或硬件品质方面，较起步阶段均有显著提升。截至2012年底，甲级写字楼项目数量已增至20个，总存量接近120万平方米。诸如网络地板的增高、新风系统的引入、高速电梯的配置等硬件指标的变化标志着项目品质的提升，亦成为吸引企业入驻的重要因素。需求的成长同样见证了市场的演变。得益于国内经济的高速发展，内资尤其是本土企业逐渐成为甲级写字楼需求的主力。甲级写字楼的地理版图同时扩展至南延线等新兴商务区。% 2015年成都甲级写字楼租户普查报告 7图3：2012/2015年甲级写字楼租户办公面积（平方米，建筑面积）数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第四季度48%24%15%12%1%< 300平方米 300-500平方米500-1,000平方米1,000-3,000平方米>3,000平方米201555%20%14%10%1%2012井喷阶段：2013年-2015年2013年至今，甲级写字楼开发出现井喷，市场版图进一步向新兴商务区等外围区域扩张。三年间，共计12个新项目竣工交付，新增供应超过100万平方米，总存量突破220万平方米。这一阶段以密集供应为特点，供过于求的市场格局开始显现，写字楼市场完成了从业主主导向租户主导市场的转变。优质项目的业主亦不再一味追求硬件品质的攀比，开始注重提升租户办公体验。伴随写字楼版图的扩张，新兴商务区快速发展。其中南延线板块凭借巨大的租金吸引力、日臻完善的商务配套及优惠的产业政策等诸多利好因素成为成都最具规模的新兴商务区。至此，市中心和南延线的“双核”市场格局已初步成型。过去三年间，需求结构同样见证了持续的变化，内资企业甚至中小型企业开始主导市场。2012年甲级写字楼租户主要以300平方米以内的小面积需求为主，占比高达55%。2015年，300平方米以内的占比已下降至48%，且100平方米以内占比跌至1%以下。相反，300-500平方米的办公需求增长4个百分点，1,000平方米以上需求占比增长2个百分点。这一变化反映了甲级写字楼租户办公需求的扩张趋势。 写字楼需求与宏观经济和产业结构密切相关。成都写字楼市场的需求结构同样是对成都传统优势产业及产业结构调整的反映。下面，我们将从成都经济结构角度来剖析写字楼需求的结构与变化。12%18%11%15%10%7%8%6%19%15%13%13%10%8%6%4%8 世邦魏理仕研究部第二部分：拉动需求的“四驾马车”图4：2012/2015年成都甲级写字楼租户行业构成及前八行业需求面积段分布数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第四季度非传统金融传统金融服务业房地产建