中国重点城市写字楼租户普查报告｜2017 重庆

中国重点城市甲级写字楼租户普查报告世邦魏理仕研究部2017年10月2017 重庆 世邦魏理仕研究部 | 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。 中国区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。免责声明：世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第二季度注：本页数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。租户租赁面积按行业分布：内外资租户租赁面积占比(2017)：36%9 8 3 2%9 3 1 113%10 3%28%8 8 5 3%2 2 1金融业传统金融业非传统金融业专业服务业消费服务业房地产建筑其他中国重点城市写字楼租户普查报告｜2017重庆其它传统金融证券丶基金丶信托保险银行财富管理担保租赁小额贷款投资建筑工程房地产开发 医药业物流交通能源化工公共机构制造业科技新媒体零售贸易22%14%%23%9 3 21 1%3 2 1 1服务业服务式办公广告传媒房地产服务法律与会计咨询与信息服务留学与旅游医疗与美容教育与培训摄影与婚庆16%7%%外资其他服务业房地产建筑内资21%23%20%23%14%36%22%12%8%15%制造业金融业金融业服务业零售贸易房地产建筑科技新媒体其他8%内外资租户租赁面积按行业分布(2017)： 10%42%外资中资48%本土本次调查涉及重庆40栋符合世邦魏理仕定义的甲级写字楼，承用面积超过120万平方米，调查企业总数接近1,800家。 世邦魏理仕研究部 | 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。 中国区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。免责声明：世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第二季度注：本页数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。租户租赁面积按行业分布：内外资租户租赁面积占比(2017)：36%9 8 3 2%9 3 1 113%10 3%28%8 8 5 3%2 2 1金融业传统金融业非传统金融业专业服务业消费服务业房地产建筑其他中国重点城市写字楼租户普查报告｜2017重庆其它传统金融证券丶基金丶信托保险银行财富管理担保租赁小额贷款投资建筑工程房地产开发 医药业物流交通能源化工公共机构制造业科技新媒体零售贸易22%14%%23%9 3 21 1%3 2 1 1服务业服务式办公广告传媒房地产服务法律与会计咨询与信息服务留学与旅游医疗与美容教育与培训摄影与婚庆16%7%%外资其他服务业房地产建筑内资21%23%20%23%14%36%22%12%8%15%制造业金融业金融业服务业零售贸易房地产建筑科技新媒体其他8%内外资租户租赁面积按行业分布(2017)： 10%42%外资中资48%本土本次调查涉及重庆40栋符合世邦魏理仕定义的甲级写字楼，承用面积超过120万平方米，调查企业总数接近1,800家。世邦魏理仕研究部 | 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。 中国区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。免责声明：世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第二季度注：本页数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。各商务区热点行业(2017)：各商务区展望(2020)：2017年重庆甲级写字楼TOP50租户行业分布：3,000平方米及以上行业需求展望(2020)：两年展望两年展望租赁活跃度空置率租金租赁活跃度空置率租金强中中强持平持平上升下降上升持平持平持平持平持平下降持平强弱江 北 嘴解 放 碑观 音 桥南 坪渝 北大 化 杨大型租户（3000平方米及以上）占租户总数3%及总租赁面积的28%传统金融房地产建筑专业服务非传统金融科技新媒体零售贸易能源化工制造业物流交通医药业公共组织消费服务53%14%10%6%5%4%3%2%2%1%解放碑CBD服务业 27%传统金融 23%非传统金融 16%零售贸易 8%观音桥服务业 36%非传统金融 25%零售贸易 12%房地产建筑 12%房地产建筑 19%非传统金融 15%服务业 15%科技新媒体 9%渝北大化杨服务业 31%房地产建筑 16%科技新媒体 14%非传统金融 10%南坪服务业 20%房地产建筑 19%非传统金融 14%零售贸易 13%江北嘴CBD传统金融 50%房地产建筑 14%服务业 12%非传统金融 9%传统金融房地产建筑专业服务非传统金融科技新媒体零售贸易能源化工制造业物流交通消费服务 调查 | 发现 | 展望调 查 后发优势—重庆写字楼市场三级跳1997年，由香港和记黄埔集团开发的重庆大都会广场（商厦）建成，标志着重庆首个甲级写字楼于解放碑CBD面世。时隔20年，重庆写字楼市场早已突破几大商圈的地理限制，市场版图逐年扩张，新兴商务区发展日臻成熟。重庆被称为“山城”：两江三山将重庆主城区切割分隔为相对独立的板块，加之高低起伏的地势特征，使重庆成为中国最具典型的“组团式”城市。而重庆的写字楼市场版图与城市的地形地貌特征亦高度一致，因此其写字楼市场表现及特征有别于传统平原城市。Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q220072008200920102011201220132014201520162017乙级写字楼存量（左）起步阶段成长阶段调整阶段甲级写字楼存量（左）空置率（右）5,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,000050%40%30%20%10%0%存量（平方米）空置率图表1：重庆写字楼市场发展阶段数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第二季度中国重点城市甲级写字楼租户普查报告 | 2017 重庆5 重庆写字楼市场发展经历了三个主要阶段：起步阶段1997年-2010年2010年以前，重庆建成的写字楼数量、品质与现今市场不可同日而语，甲级写字楼数量在当时屈指可数，且交付的写字楼多以散售业权为主。散售业权导致后期招租和运营管理难以维持楼宇品质，规范化程度较差。整体市场处于早期起步阶段。成长阶段：2011年-2014年2011年，甲级写字楼供应快速攀升，四年累计新增供应超过100万平方米，供应短期集中释放导致平均空置率突破30%。瑞安企业天地、英利国际金融中心等甲级写字楼相继入市，重新定义重庆甲级写字楼的品质标准，也成为世界500强企业在渝办公首选物业。与散售业权形成鲜明对比的是，单一业权写字楼的招商、运营、物业管理品质明显提升。新楼宇的高品质带动搬迁升级需求加速释放，租户逐步接受楼宇品质带来的租金溢价并为此买单，市场进一步发展成熟。调整阶段：2015年至今2015-2017年上半年，甲级写字楼新增供应接近100万平方米。截至目前，重庆甲级写字楼存量已接近250万平方米，而优质写字楼总存量已超过440万平方米。市场继续面对集中供应的压力，短期难以快速消化过快增长的库存面积，导致平均空置率于2015年突破40%。在短期供过于求的压力下，市场于2015年初迎来下行拐点。业主方纷纷下调租金预期，改变租赁策略。写字楼“价格战”硝烟弥漫，市场迈入调整阶段，看跌预期主导市场。起步阶段成长阶段调整阶段中国重点城市甲级写字楼租户普查报告 | 2017 重庆6 渝北江北嘴解放碑观音桥大化杨南坪图表2：重庆甲级写字楼分布注：蓝色线条为长江与嘉陵江，灰色线条为重庆轨道交通线路。本文后续图表中涉及地图的图例与本图表一致，不再赘述。 数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第二季度2011及以前201320152017及以后201220142016中国重点城市甲级写字楼租户普查报告 | 2017 重庆7 回归经济—经济增长、产业升级支撑写字楼需求作为中国经济增长最快的城市，重庆已连续数年保持两位数的GDP增长，增速在国内保持领先。鉴于目前重庆市域面积接近一个小型省份，数据难以与普通规模城市进行横向对比，因此本文新增“一小时经济圈”（一圈）和主城区两个统计维度加以阐述。总量方面，重庆一圈的经济总量仍高于成都、武汉、杭州等国内重点城市；仅主城九区的经济规模就与华北、东北主要二线城市全市水平相当。人均产出方面，2016年重庆主城区的人均GDP突破9万元，与一线城市（上海11.4万元，北京11.5万元，深圳16.7万元）存在一定差距，但全市最核心的渝中区人均GDP已接近16万元。作为中国传统工业基地，重庆在汽摩、装备制造等第二产业已建立优势。截至目前，重庆已发展成为中国最大的汽摩生产基地。近年来，重庆的笔记本产业从无到有并快速发展，先后引进惠普、宏碁、华硕等国际品牌商及富士康、广达等代工厂商，目前已跻身全球第一大笔电生产基地。伴随产业结构升级换代，“汽摩+笔电”两大产业的经济支撑作用得以凸显。笔电产业布局后，手机制造亦成为重庆制造业布局的新领域。2016年重庆手机产量高达2.86亿台，占全国总产量15%，实现产值1,026亿元。继东莞后，重庆成为全球第二大手机生产基地。强势的产业表现成为写字楼市场需求的来源之一。在汽摩、笔电的支撑下，重庆继续布局十大战略新兴产业1。以机器人制造为例，国内外知名企业在渝北落户后，对周边写字楼需求产生一定的外溢效应。上海北京广州深圳天津重庆苏州重庆一圈成都武汉杭州南京青岛长沙无锡宁波大连重庆主城沈阳05,00002004006008001,0001,2001,40010,0007,646.717,558.813,552.815,00020,00025,00030,0000%2%4%6%8%10%12%年增长率地区生产总值（亿元）上海广州北京深圳成都重庆杭州沈阳天津苏州武汉大连南京青岛宁波长沙无锡甲级写字楼乙级写字楼总存量（建筑面积，万平方米）GDP年实际增长率（上）GDP地区生产总值（下） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第二季度1.重庆十大战略新兴产业包括：电子核心部件、物联网、机器人及智能装备、新材料、高端交通装备、新能源汽车及智能汽车、MDI及化工新材料、页岩气、生物医药、环保。图表3：中国重点城市写字楼存量 中国重点城市甲级与乙级写字楼总存量（截至2017年第二季度） 中国重点城市甲级写字楼租户普查报ߢ | 2017 重庆8 上海北京广州深圳天津重庆苏州重庆一圈成都武汉杭州南京青岛长沙无锡宁波大连重庆主城沈阳05,00002004006008001,0001,2001,40010,0007,646.717,558.813,552.815,0002