亚太地区房地产市场展望2023：转向机遇

D E C E M B E r 2 0 2 22023:旋转对机会亚太地区的前景KNIGHT FRANK 图1:亚太地区增长势头正常化预计国内生产总值(GDP)增长的亚太地区市场8765432修补2022202310-1缓和资料来源:国际货币基金组织的报告,Macrobond 家2023:旋转对机会亚太地区的前景尽管经济反弹在大流行后的复苏中得到加强，但随之而来的飙升的通货膨胀使前景复杂化。由于乌克兰冲突加剧，2022年全球通胀率预计超过8%，为1996年以来的最高水平。随着亚太地区（APAC）的大多数央行调整货币政策以避免通胀，增长将不可避免地放缓。在该地区大部分地区，增长势头将继续正常化，尽管一些经济体仍将迎头赶上。虽然中国经济将落后于潜在产出，但随着疫情限制在 2022 年底有所放松，增长可能超出预期，这可能预示着零容忍立场的演变。尽管如此，国内导向型经济体，特别是新兴东南亚和印度的需求复苏，应会普遍支持增长;亚太地区仍将是世界上增长最快的地区。地缘政治方面也有积极的事态发展。2022年11月G20会议期间，世界最大经济体的总统在巴厘岛举行的首次面对面会议可能预示着美中关系正在解冻。虽然不太可能解决所有分歧，但更具协商性的方法将重振全球贸易流动——这是该地区依赖出口的经济体中的一个关键齿轮。2资本市场物流办公室住宅实际GDP增长(%)日本澳大利亚新西兰韩国新加坡台湾马来西亚印尼菲律宾印度越南泰国香港特别行政区中国大陆柬埔寨 家2023:旋转对机会亚太地区的前景所有的目光在终端与大部分的加息可能是前置的，预计 2023 年增长速度将放缓。这在很大程度上将取决于美联储（Fed）的反应职能。虽然通胀不太可能达到美国和欧洲的水平，但该地区仍然容易受到过度强势美元可能引发的资本外流的影响。货币当局将被迫跟上美联储的加息周期，除了在增长和通胀之间走钢丝。不可避免地，该地区2023年的利率将接近多年高点。该地区的房地产市场将经历一个过渡时期，因为租户和投资者在快速变化的环境中审查他们的战略。看克里斯汀·李的采访图2：尽管加息步伐放缓，但利率居高不下亚太地区市场对当前加息周期的预期终端费率香港特别行政区新加坡*菲律宾新西兰澳大利亚,韩国印度泰国越南印尼马来西亚台湾日本中国大陆202220235.25-6.0%4.50-4.8%5.75-6.0%4.50-4.8%3.35-3.6%3.25-3.5%6.25-6.4%2.75-3.0%5.00-6.5%5.00-5.5%2.75-3.0%1.75-1.9%-0.1%3.65%点击这里-2080180280380480580改变政策利率(bps)*代理新加坡隔夜利率平均水平资料来源:Macrobond, Knight Frank的研究3资本市场物流办公室住宅 家2023:旋转对机会资本市场物流办公室住宅增长的关键风险123“虽然亚太经济将在2023年面临重大阻力，但它升级的冲突在乌克兰经济状况恶化程度低于预期在欧洲美国经济硬着陆在全球经济放缓的阴影中，仍将是一个亮点。该地区的经济体将再次主导全球经济增长，这将对其房地产市场产生影响。这种潜在的增长将继续巩固其对租户的吸引力，而其经济多样性为投资者提供了充足的机会，以瞄准一系列资产类别，以定位其投资组合。大景观”。456看凯文Coppel的采访中国仍然是经济陷入低迷资本外流将颠覆性汇率波动加剧凯文•Coppel亚太区董事总经理资料来源:Macrobond, Knight Frank的研究4点击这里 家2023:旋转对机会资本市场物流办公室住宅2023年亚太地区房地产市场前景挑战的机会经济• 利率和通胀上升时间•汇率波动• 地缘政治紧张局势经济• 潜在的利率周期峰值•刺激促进GDP增长住宅• 抵押贷款利率上升和高通胀抑制需求• 买家和卖家之间的对峙–较低的交易量办公室• 企业在检查和保持成本资本支出增长放缓• 阴影空间出现• 潜在的员工人数减少了向下的压力在租金和空置率物流•经济衰退恐惧，电子商务繁荣正常化•结构供给不足高质量的资产资本市场• 较低的由于高成本的回报挑战的机会住宅• 亚洲买家进入全球市场的出境机会•飞行安全市场, 透明的所有权和价格增长办公室• 更好的空间利用率由于多云的经济前景• 飞行质量和敏捷性和灵活性• 加强设施和工作经验物流• 合并和节约成本• 新的需求驱动从医疗保健和生命科学相关领域脱颖而出资本市场• 飞行质量和通胀对冲工具借贷和较弱的基础• 价格差距扩大买家和卖家之间•收益率搬出去资产• 重建ESG-compliant岁资产5 家 住宅办公室物流资本市场2023:旋转对机会住宅领域弹性afhid谨慎 7 住宅2023:旋转对机会资本市场物流办公室家弹性在谨慎进入后疫情一年，住宅部门感受到了抵押贷款利率上升的压力。虽然市场尚未经历任何明显的调整，但在抵押贷款利率上升和通胀环境上升的情况下，购房者终于采取了观望态度。近期利率预期的上升意味着价格逆转将在几个区域主要市场普遍出现。房价的调整反映在香港特别行政区等市场和一些市场，销量放缓澳大利亚城市环比分别下降了约22%和16%。表1:销售放缓按市场划分的住宅销售量（截至 2022 年第 3 季度）市场同比变化不可小觑的变化澳大利亚-1.5%-15.7%奥克兰15.8%-4.4%新加坡-32.3%-9.7%吉隆坡^71.9%3.6%上海11.1%218.5%北京-27.0%-7.7%深圳-20.0%20.6%广州-11.2%-23.5%香港特别行政区-38.4%-21.7%首尔^2.6%0.3%东京14.3%13.9%^数据截止到2022年6月根据《莱坊亚太住宅评论》，莱坊追踪的24个城市中有17个城市在2022年第三季度实现了年度价格正增长。这比 2022 年第二季度的 19 个城市有所下降。该地区的平均价格同比增长也从5.7%放缓至2.8%，这证实了该地区的房地产市场在大流行繁荣之后已经开始降温。图3：亚太地区平均利率将进一步上升亚太地区5年历史平均利率和预测4. 5%4.3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%02222华氏2022度华氏2023度资料来源:Macrobond, Knight Frank的研究下载《亚太区住宅检讨报告》点击这里资料来源:Macrobond, Knight Frank的研究3 q 2022 8 住宅2023:旋转对机会资本市场物流办公室家该地区大部分地区的生活终于恢复了相对正常，但中国大陆除外，仍受到正在进行的零COVID战略的影响，而香港则因2022年下半年放宽对入境者的检疫规定而程度较小。鉴于出行便利性的不确定性，中国大陆和香港特别行政区房地产市场仍将面临逆风，因为需求保持低迷。在东南亚，疫情后经济复苏温和，价格稳定一直具有挑战性，尽管跌幅也有所放缓。马来西亚是 2022 年的落后者，未来一年将更加乐观，因为开发商预计价格会回升，因此在价格上涨之前扣留库存。由于利率预计不会很快下降，再加上对经济衰退的担忧和生活成本的上升，市场正在进入买卖双方之间的对峙阶段，整个地区的对峙程度将有很大差异。很大程度上取决于每个市场目前所处的房地产周期。引领价格逆转的主要市场包括新西兰和澳大利亚城市，因为疫情期间价格强劲上涨。然而，即使在最近的两位数回调之后，回调仍然温和，新西兰和澳大利亚的整体住宅价格仍比大流行前的水平高出20.0%和25.5%。尽管抵押贷款利率上升，但由于两个关键原因，价格调整不太可能与以前的经济衰退相同。首先，在整个大流行期间，供应链中断、天气事件以及劳动力紧缩导致建筑成本大幅上升，这可能会转嫁给最终用户。买家将不得不为这些新购买支付更多费用，除非开发商因吸收意外成本而面临财务困难。其次，整个地区的劳动力市场一直紧张，失业率现在大大低于历史平均水平。低失业率表明，即使在经济逆风中，潜在卖家也拥有权力。这将提供一个缓冲，以防止在经济前景进一步恶化时房价急剧下跌。图4：大多数亚太地区经济体劳动力市场紧张失业率低于长期平均水平8. 07.06.05.04. 03.02.01.00.0最高最低目前(3的时候)资料来源：Macrobond、SingStat、Knight Frank Research2013 - 2022年失业率(%)澳大利亚新西兰新加坡马来西亚印尼越南中国大陆何鸿燊ng香港特区台湾日本韩国 9 住宅2023:旋转对机会资本市场物流办公室家美国,澳大利亚新西兰联合王国新加坡韩国台湾日本印尼法国加拿大印度阿拉伯联合酋长国意大利菲律宾中国大陆泰国香港特别行政区阿根廷越南虽然较高的抵押贷款利率正在全面影响从门户到新兴市场的购买情绪，但租赁市场处于光谱的另一端。疫情过后，随着外籍人士搬迁和国际学生返回校园接受高等教育，几个主要门户城市中心的供需失衡仍然加剧。此外，由于不确定的经济状况和对经济衰退的担忧，买家被迫租房。在之前的周期中，住宅租金已被证明具有弹性，可以对冲通胀，尤其是在供应紧张的情况下。例如，在1974年至1985年期间，租金每年上涨7%至12%，这是高通货膨胀时期。尽管需求不断增长，但目前开发管道中的紧缩仍然受到供应不足的影响。在亚太地区的大多数市场，管道供应仍在追赶不断增长的需求。一个例外是奥克兰，这是一个租户市场，因为据估计，供应量同比增长16%，推动租金下降。亚洲买家正在寻找国际奖杯房屋抵押贷款利率上升和高通胀环境影响了住房负担能力，特别是住房范围的中低端。买家对加息和借贷成本上升不太敏感的黄金市场仍在蓬勃发展，这归因于高净值人士（HNWI）的财富保值。避险要求将支持高净值人士对美国、英国、摩纳哥、瑞士等门户市场优质房产的需求。新加坡也受到大中华区买家的高度追捧，因为它图5：避险市场吸引高净值人士亚洲买家对第二居所目的地的前20个偏好（降序）Non-APAC市场亚太区市场资料来源:Knight Frank财富报告》2022年市场看作为安全的避风港和不断发展的亚太地区商业和金融中心，享有盛誉。旅游业的恢复为亚洲买家和投资者带来了回来，他们继续对这些国际门户市场表现出浓厚的兴趣。尽管围绕住房贷款的贷款监管收紧，外国投资税和印花税增加，但国际投资者仍然认为它们在不确定时期相对可靠和有弹性。新加坡班加罗尔东京下载财富报告》点击这里经济前景好转，人才源源不断流入初创企业和独角兽的持续增长以及收入水平的提高仍然很受欢迎因为它防御性质 住宅2023:旋转对机会前景图6:2023年住宅价格预测范围内18.0%4.0%0.0%-4.0%-8.0%-来源:Knight Frank的研究在抵押贷款利率加速上调之前，该地区的许多当局一直在实施宏观审慎政策来控制房价。目前的减速反映了一些早期政策措施的成功，而不是需求正在减弱的迹象。亚太地区一直是并将继续成为这十年乃至更久的全球增长引擎。长期结构性顺风对长期投资者具有吸引力。跨国公司正在新兴市场建立基地，被其有利的人口结构和不断壮大的中产阶级所吸引。这对住宅领域来说是个好兆头，住宅领域将继续保持强劲的潜在需求，在强劲的房屋所有权愿望和供应受限的支撑下，住宅领域将继续保持强劲的潜在需求。在接下来的12到18个月里，在抵押贷款利率上升和通货膨胀上升的情况下，家庭将需要更深入地挖掘以解决财务状况。但是，修正的深度（如果有的话）仍将是可控的。主要避险市场的住宅投资需求将继续支撑价格。劳动力市场仍然具有弹性，几乎没有证据表明存在强迫卖家。其次，另一方面，度假屋和投资物业可能更容易受到抵押贷款利率上升和经济衰退的影响，因为此类购买具有可自由支配的性质。较高的抵押贷款利率也可能侵蚀租金回报，给持有能力有限的投资者带来压力。我们还预计跨境住宅需求将在2023年全年攀升。尽管不太可能达到 COVID 之前的水平，但需求仍将明显高于 2020 年至 2022 年大流行期间的水平。一旦通胀得到控制，市场状况也将复苏，利率可能在 2023 年底左右下降。10“我们相信该地区的房地产市场更好地锚定其经济基本面，这也将从重新开放的动态中不