基础物管推动业绩高增，社区增值潜力较大

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年8月28日 公司研究 基础物管推动业绩高增，社区增值潜力较大 ——碧桂园服务（6098.HK）2022年中期业绩点评 （ 买入（维持） 事件：碧桂园服务2022年中期营收同比+74%，归母净利润同比+22% 2022年8月24日，碧桂园服务发布2022年中期业绩公告，公司上半年收入200.6亿元，同比增长73.5%，归母净利润25.8亿元，同比增长21.9%；经营性活动现金流净额为23.5亿元，同比增长366.4%，覆盖净利润0.9倍；截至2022年6月30日，公司拥有银行存款和现金总额90亿元。 点评：基础物管推动整体业绩高增，户均增值服务金额提升空间较大 1)收并购与市场拓展齐发力，物管基本盘扩大推动业绩高增。2021年收购蓝光嘉宝、富力物业、邻里乐，2022年收购中梁物业，使公司在管面积大幅增加。截至2022年6月30日，公司物业管理（不含三供一业）在管面积8.43亿平，同比增加4.14亿平；合约面积16.09亿平，上半年品牌拓展合约面积4420万平方米，占新增合约面积（不含收并购）比重72%。收并购与市场拓展齐发力，助力公司快速扩大物管基本盘，上半年物业管理收入110亿元，同比增长112%，占总收入比重由2021年同期45%提升至55%，推动整体业绩高增长。 2)社区增值高成长、高毛利。疫情之下社区增值服务仍表现较强韧性，上半年社区增值服务收入21亿元，同比增长51%，毛利率约60%，维持较高水平。社区增值板块形成六大专业化业务：家政服务/家装服务/社区传媒/本地生活/房产经纪/园区空间，疫情导致业主居家生活需求大幅增长，公司积极铺排一站式生活服务，以“楼下系列”作为社区线下流量入口，完成超过1300个常态化“楼下”网点布局，上半年本地生活服务收入7.4亿元，同比增长95%。 3)展望后续，看好社区增值服务渗透率、管理效率提升。经历大规模并购后公司在管面积跨越式发展，覆盖业主户数达到815万户，按照收入计算2022年上半年户均增值服务金额为259元，对比2020年、2021年同期分别为216元、301元，公司有望凭借优秀整合能力，在并购项目上提升增值服务渗透率，进一步提升项目盈利水平。上半年公司管理费用率为9.7%，较2021年同期10.6%、2021年全年11.3%有明显改善，后续通过增强业务协同，管理费用率有望再优化。 盈利预测、估值与评级：公司龙头地位稳固，具备品牌优势和规模优势，多业务条线均已成熟，驱动公司业绩强劲增长，我们看好下一阶段社区增值服务渗透率提升与整体管理效能释放，考虑疫情扰动、宏观经济和房地产市场波动影响，非业主增值服务等增速放缓，我们小幅下调公司盈利预测，我们预测公司2022-2024年归母净利润为53.7亿元（下调5.3%）/73.9亿元（下调4.8%）/96.7亿元（下调3.8%），当前股价对应2022-2024年PE为9倍/6倍/5倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：疫情反复导致业务开展不及预期，投后整合不及预期。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 15,600 28,843 43,641 59,150 76,190 营业收入增长率 61.7% 84.9% 51.3% 35.5% 28.8% 归母净利润（百万元） 2,686 4,033 5,373 7,391 9,666 归母净利润增长率 60.8% 50.2% 33.2% 37.6% 30.8% EPS（元） 0.80 1.20 1.59 2.19 2.87 ROE（归母，摊薄） 16.6% 10.5% 12.5% 15.1% 17.1% P/E 17.6 11.7 8.8 6.4 4.9 P/B 2.9 1.2 1.1 1.0 0.8 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2022-08-26；汇率：1港元=0.8728元人民币 当前价：16.08港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 33.69 总市值(亿港元)： 541.77 一年最低/最高(港元)： 13.84/63.35 近3月换手率： 54.06% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220406 2021年规模快速扩张，2022年经营效能提升——碧桂园服务（6098.HK）2021年度业绩点评 20210930 把握市场机遇，规模有望加速扩张——碧桂园服务（6098.HK）跟踪报告 20210422 聚焦“大物业+大社区”，联动构建新增长极——碧桂园服务（6098.HK）2021年度中报点评 20201210 科技赋能降本增效，数字物业空间广阔——碧桂园服务（6098.HK）跟踪报告 20200321 新业务进展顺利，进军全域化服务商——碧桂园服务（6098.HK）2019年业绩点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 碧桂园服务（6098.HK） 财务报表与盈利预测 利润表（百万元）202020212022E2023E2024E营业收入15,60028,84343,64159,15076,190营业成本-10,301-19,979-31,560-42,640-54,677毛利5,3008,86412,08116,51021,513销售费用-136-338-436-591-762管理费用-1,950-3,259-4,190-5,619-7,162其他收入-经营121199306415535金融资产减值损失净额-98-188-361-520-741其他收益-净额394452314346380折旧及摊销-336-1,105-1,422-1,663-1,892营业利润3,6305,7297,71410,54113,763财务收入158123107106131财务费用-115-221-230-193-210税前利润3,7155,6737,63510,50313,735所得税-933-1,323-1,832-2,521-3,297净利润（含少数股东权益）2,7824,3495,8037,98210,439净利润（不含少数股东权益）2,6864,0335,3737,3919,666总股本（百万）2,9323,3663,3693,3693,369EPS(元，人民币）0.801.201.592.192.87资产负债表（百万元）202020212022E2023E2024E流动资产合计23,288 31,200 42,809 62,176 89,618 货币资金15,215 11,619 9,876 11,357 14,764 应收账款及其他应收款项-流动资产5,244 15,578 28,793 46,547 70,438 存货137 211 333 449 576 受限制银行存款-流动资产126 137 151 166 183 按公允值计入损益的金融资产- 3,656 3,656 3,656 3,656 非流动资产合计7,916 35,612 38,797 40,444 41,752 固定资产-物业,厂房及设备1,249 1,366 1,462 1,410 1,263 无形资产(剔除商誉)1,814 8,656 10,360 11,633 12,694 商誉4,362 19,289 19,875 19,875 19,875 权益法核算的投资312 398 338 389 505 按公平值计入损益之其他金融资产-非流动资产10 4,164 4,592 4,918 5,202 递延所得税资产-非流动资产38 149 226 306 394 有使用权资产-非流动资产130 264 266 238 189 投资物业(使用权资产)- 936 1,247 1,213 1,141 合同资产- 391 431 461 488 资产总计31,204 66,813 81,606 102,620 131,370 流动负债合计14,233 24,791 34,449 49,073 69,660 应付账款及其他应付款项7,476 14,413