2022年6月5日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报二线城市密集发布楼市新政，北京土拍冷热并存 2核心摘要周度观点：本周北京首批供地冷热表现分化，央国企仍为拿地主力；成都、青岛、宁波等二线城市密集出台楼市新政，涉及放松限购、限售等，促进改善性需求释放。我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。政策环境监测：1）上海：成都、宁波、青岛：出台楼市放松新政，涉及限购、限贷、限售等；2）北京第二批供地：央国企仍是拿地主力，7宗地块由联合体竞得市场运行监测：1）新房成交环比微增，短期压力仍存。本周新房成交3.2万套，环比升0.1%；二手房成交1.2万套，环比降15%。5月前20日新房日均成交同比降50.5%，降幅较4月收窄5.1pct。随着各地政策密集出台，购房信心有望逐步重塑。但短期受疫情防控、政策时滞影响，成交仍旧面临压力。2）改善型需求占比环比上升。2022年4月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.2pct至81.3%。3）库存环比微升，短期稳中趋降。16城取证库存10349万平，环比升0.9%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交回落，溢价率微升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面4221.4万平、成交建面1552.8万平，环比升23.9%、降35.9%；成交溢价率3.2%，环比升0.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.3%、46.8%、46.9%，环比分别升1.4pct、升8.8pct、降10.2pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行200.61亿元，环比增加73.61亿元；海外债发行1.26元，环比减少4.7亿元；重点房企发行利率为2.6%-7.95%，可比发行利率多数较前次下行。2）地产股：本周房地产板块跌2.38%，跑输沪深300（2.21%）；当前地产板块PE（TTM）11.91倍，估值处于近五年76.9%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团、大名城、万业企业；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、时代中国控股、中国金茂。风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。 偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松2022年6月2日中央及时校正金融机构过度避险行为，保持房地产融资平稳有序2022年5月31日上海自6月1日起住房公积金可申请缓缴，个人贷款不作逾期处理2022年5月31日宁波发布楼市新政，支持刚性和改善型住房需求2022年5月31日成都优化完善房地产政策，涉购房条件、二手交易、公积金等2022年6月1日东营购买首套自住住房公积金贷款最高额度提至60万元2022年6月3日青岛青岛黄岛、城阳、高新三区全面取消住房限购政策2022年6月1日厦门无房职工房租提取额最高提至1200元/月 资料来源：成都住建局，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日成都、宁波、青岛：出台楼市放松新政，涉及限购、限贷、限售等事件描述：本周成都、宁波、青岛等二线城市持续放松楼市政策，涉及放松限购、限贷、限售等，支持刚需及改善性需求。此外上海出台定向疫情纾困政策，自6月1日起住房公积金可申请缓缴，个人贷款不作逾期处理。点评：1）限购方面，青岛三区同时全面取消限购，按照此前青岛市的限购政策，此前非限购区域仅有即墨区和三个代管市，其余区域均为限购区域；此外三区还对“商住房”落户政策进行放宽，降低购房门槛信号明确。成都则从户口、社保年限、近郊区域购房资格要求等维度放松，为从2017年以来的首次限购调整，此举可扩大购房者基数，为市场需求提供稳固支撑。2）此外宁波与成都均涉及提高公积金贷款额度、“多孩可多房”等政策，激活中高收入人群的购房需求，为5月国务院发声大力支持刚性需求和改善需求释放的有效落实。类别新政策旧政策限购1）购房人具有拟购房所在限购区城户籍,或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上可在中心城区购房2）购房人具有本市户籍,或非本市户籍但在我市就业,可在近郊区(市)县购房。3)二孩及以上家庭,可在现有限购套数基础上新购买1套住房1）购房者具有拟购房所在限购区域户籍（入户未满24个月，需连续缴纳社保12个月以上）或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上可在中心城区购房2）购房人具有本市户籍,或非本市户籍但在我市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上,可在近郊区(市)县购房3）三孩及以上家庭,在本市限购区域内限购的住房套数不增加限售新购买商品住房和二手住房,自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让新购买商品住房和二手住房,取得不动产权证满3年后方可转让二手房交易在全市范围内个人转让家庭唯一住房,增值税征免年限为2年在全市范围内个人转让家庭唯一住房,增值税征免年限为5年保障性住房住房出租用于保障性租赁住房,可一次性新增购买一套住房住房出租后不能新购住房公积金公积金贷款首付比例下调10%,双职工首套房贷款额度提高至80万公积金贷款房首付比例首套30%，二套房40%，双职工首套房贷款额度为70万金融政策鼓励全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务,适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平首套房首付比例全市统一为30%、二套房首付比例天府新区、商新南区70%,中心城区其他区城60%，郊区(市)县50%成都531新政前后对比 政策环境监测-重点政策点评5资料来源：政府网站,平安证券研究所2020年1月10日北京第二批供地：央国企仍是拿地主力，7宗地块由联合体竞得事件描述：近日，北京第二批集中供地落下帷幕，本次共出让17宗住宅用地，流拍3宗，成交14宗，总成交金额499.6亿元，平均溢价率5.35%。点评：1）地块热度分化，区位条件佳、销售指导价倒挂的地块受追捧，引来多家企业参与竞拍，例如小瓦窑村旧改地块吸引13家房企参与竞拍，最终由电建+首钢摇号竞得，中建玖合经过近50轮竞拍摘得太阳宫地块；底价成交或流拍的地块大多位置较偏、配套尚不成熟或商业用地占比较高，例如王佐魏各庄地块去化支撑不足，本次已是第三次流拍，朝阳孙河地块也是第二次流拍。2）本次土拍参与企业仍以央国企为主，民营房企参与不多。从成交情况看，除龙湖与建工联合斩获一宗土地外，其余13宗地块均被央国企包揽，央企华润、中建、中海、中粮以及地方国企首开、城建、住总、首钢、金隅等表现活跃。华润以118.86亿元斩获亚林西、北七家2宗地块，中建竞得太阳宫、奶西村等热门地块，中海竞得衙门口、顺义新城地块。3）联合拿地占比较高，14宗成交地块中，7宗地块被住总+金隅、电建+首钢、龙湖+建工、中海+石泰、大悦城+中铁建、华润+葛洲坝、京能+城建等联合体竞得，联合拿地既能减轻企业拿地及建设的资金压力，又可发挥双方各自的专业优势，预计未来联合拿地还会在更多城市上演。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：本周新房成交3.2万套，环比升0.1%；二手房成交1.2万套，环比降15%。5月前20日新房日均成交同比降50.5%，降幅较4月收窄5.1pct。随着各地政策密集出台，购房信心有望逐步重塑。但短期受疫情防控、政策时滞影响，成交仍旧面临压力。成交：新房环比微增，短期压力仍存2020年1月10日点评：2022年4月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降1.2pct至18.7%，90-140平套数占比环比升1.2pct至65.7%，140平以上套数占比15.6%，环比持平，改善型需求（90平以上）占比环比上升。结构：改善型需求占比环比上升32城商品住宅成交结构主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化0%20%40%60%80%100%2021.12021.32021.52021.72021.92021.112022.12022.3140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下01230246821.2.2721.5.2721.8.2721.11.2722.2.2722.5.2750城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-80%-60%-40%-20%0%2021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.5新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微升，短期稳中趋降点评：16城取证库存10349万平，环比升0.9%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。16城商品房取证库存及去化月数02468101214161820700080009000100001100020.8.2120.10.2320.12.2521.2.2621.4.3021.7.221.9.321.11.0522.1.722.3.1122.5.1316城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测82020年1月10日点评：随着首批集中供地进入尾声，上周百城土地供应建面4221.4万平、成交建面1552.8万平，环比升23.9%、降35.9%；成交溢价率3.2%，环比升0.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.3%、46.8%、46.9%，环比分别升1.4pct、升8.8pct、降10.2pct。土地：成交回落，溢价率微升，一二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002021.42021.72021.102022.12022.4W5.9百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%0100020003000400050002021.32021.62021.92021.122022.3W5.9平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800020.6.2220.10.2221.2.2221.6.2221.10.2222.2.22一线成交建面二线三线万平100 94 93 88 85 7580859095100105珠海福州长沙上海盐城万平百城土地成交前五城（5.23-5.29） 2020年1月10日跨月过后回购利率回落，继续处于历史低位。R001上行4.72BP至1.48%，R007下行15.06BP至1.67%，资金价格接近2020年同期，处于历史低位。本周央行持续进行100亿元7天逆回购，全周全口径累计净回笼0亿元；下周公开市场逆回购到期400亿元。流动性环境：回购利率回落，整体继续处于低位9资本市场监测——流动性环境资料来源：Wind，平安证券研究所R007低位小幅下行（%）注：图为央行的公开市场操作与银行间市场流动性的关系。图中淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元），蓝色线对应流动性情绪指数（50为基准，高于50代表资金面偏紧），黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高，红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零（可以作为央行对流动性合意度的参考基准），绿色点表