香港月刊 2022 年 4 月

本报告分析香港写字楼、住宅和零售物业市场的表现香港月刊2022 年 4 月办公室延迟的房地产计划恢复，助长了租赁市场香港岛在疫情趋于稳定的情况下，3 月份租赁势头恢复，高活动水平主要由 6,000 平方英尺以下的小额交易支撑。金融和法律等表现最佳的行业继续扩大在中环的足迹。例如，投资公司景顺在怡和大厦租用了 31,000 平方英尺，而高博金律师事务所在 Champion Tower 再租用了 9,000 平方英尺。虽然中环多座甲级写字楼在3月底仍录得双位数空置率，但中环整体空置率稳定在7.2%，跑赢非CBD其中金钟和湾仔的空置率分别为 8.4% 和 11.2%。事实证明，一些房东提供灵活租赁条款或提供装修选择的策略对潜在租户具有吸引力，因为渣打银行大楼和友邦中心等这些建筑物的需求迅速回升。随着需求的增加，这些房东开始上调租金。展望未来，鉴于大流行形势日益稳定，我们预计未来几个月CBD地区将保持持续增长势头。九龙随着逐步返回办公室，更多租户恢复了他们延迟的房地产决策，导致 3 月份的活动水平出现反弹。大部分交易是在制造和采购领域，主要集中在九龙东和油尖旺区，平均租金约为每平方英尺 22 港元。租赁市场的强劲活动主要受到大量新租赁交易的支持，因为租户借此机会整合其各个办公室并以可承受的成本搬迁至新建筑物。例如，法定强制性公积金计划管理局（积金局）整合其在九龙贸易中心及创纪城一期的业务并预租巧明街 98 号项目占地 95,000 平方英尺，面租为每平方英尺 23.5 港元。总部位于香港的手机壳公司 Casetify 也进行了整合工作，将其办公室从 Fun Tower 和 Linkchart Centre 以面租方式迁至 NEO 63,000 平方英尺的空间每平方英尺 22.5 港元。随着社交距离措施放宽，更多企业获准重新开业，我们预计整体商业景气将改善，租赁量将逐步恢复到第五波疫情前的水平。我们预计九龙的租金将在未来几个季度保持触底趋势，并在今年最后一个季度小幅上涨，因此到 2022 年底市场将整体上涨 1-3%。图 1. 甲级写字楼租金及价格2007 = 100香港岛价格指数港岛租金指数 九龙物价指数 九龙租金指数450 350 250 150 502007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022资料来源：莱坊研究knightfrank.com.hk/research psf / mth甲级写字楼市场指标（2022 年 3 月）网有效租金变化价格（总）变化区港币妈妈%同比%每平方英尺港币妈妈%同比%0.21.0----0.50.8----0.20.833,3630.90.90.81.929,2490.7-0.9-0.2-1.027,1470.0-1.80.4-7.024,6421.2-0.40.0-3.121,2990.0-1.8-0.6-4.7----2.7-9.8----0.81.715,009-1.3-1.3-0.91.6---1.0-4.0----0.2-2.411,917-0.80.8优质中环 传统中环整体 中环金钟上环 湾仔 铜锣湾 北角 鲗鱼涌 尖沙咀长沙湾 红磡 九龙东旺角 / 油麻地134.6103.4114.073.760.153.660.841.451.057.028.439.729.850.90.8-0.7---资料来源：莱坊研究注意：租金和价格可能会有所调整。住宅随着第五波大流行的缓解，二级市场情绪有所改善3月份整体住宅市场依然平静，但二级市场的购买势头逐渐回升，因当地疫情有所缓解，环比跌幅收窄。三月底。根据土地登记处，3 月份录得 2,869 宗住宅交易，环比微跌 1.5%。其中，二手交易占主导地位，占整体成交量的94.4%，成交2,708宗，环比增长11.4%。在销售市场上，潜在买家和房主都对他们的销售决定持谨慎态度。在买方市场上，更多业主愿意为潜在买家提供更广阔的议价空间。有多项物业交易介乎 2,000 万港元至 3,000 万港元。其中值得注意的交易是位于九龙塘嘉林边道 2 号的 4,176 平方英尺的房屋，以 1.25 亿港元或每平方英尺 29,978 港元的价格售出。本地流动仍然是租赁市场的核心驱动力。随着更多出租房屋出现在市场上，观看活动再次开始活跃。图 2. 豪宅租金和价格2007 = 100价格指数租金指数210190170 150130110 90 70 50 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022资料来源：莱坊研究图 3. 大众住宅租金和价格2007 = 100价格指数租金指数45040035030025020015010050 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022资料来源：莱坊研究部/评级与估值部 （平方英尺）（平方英尺）大而高价的单位很快被出租出去。例如，一个 10,344 平方英尺的位于山顶种植道 11 号的房屋以每月 100 万港元或每平方英尺 97 港元的价格出租。在市场不确定的情况下，更多租户倾向于灵活的租赁条款，并倾向于续签现有租约以降低成本。香港住宅市场进入加息周期。在美联储采取行动后，香港金融管理局（金管局）将基准贷款利率上调 25 个基点至 0.75%。然而，我们预计香港本地商业银行不会跟随美联储未来加息的步伐和频率。因此，我们相信目前的加息不会削弱市场的整体购买力，短期内不会对香港楼价造成即时及重大压力。我们也期待看到抵押贷款放松和住宅市场恢复的积极影响随着当地大流行的爆发在未来几周内得到控制。精选住宅销售交易（2022 年 3 月）区建设塔/楼/单元实用面积售价（百万港元）价格（每平方英尺港币）南岛浅水湾道3号高层/单元B1,67186.451,694南岛珍珠别墅低层/A单元2,3009039,130九肚乐帽房子3,218112.434,931大潭红山半岛雪松大道，房子2,8369332,793九龙塘2 格兰屏路房子4,176125.229,978资料来源：莱坊研究注意：所有交易均需确认。精选住宅租赁交易（2022 年 3 月）区建设塔/楼/单元可出租面积月租（港币）月租（每平方英尺港币）高峰种植园路 11 号房子10,3441,000,00097西半山导管路 39 号中层 / B单元2,355180,00076西半山大学高地3座/中层/单元B1,584106,00067香港仔马里内拉1座/中层/单元A1,949120,00062九肚乐帽房子3,087145,00047资料来源：莱坊研究注意：所有交易均需确认。零售随着第五波 COVID 的消退，势头有望回升面对第五波 COVID-19 感染，香港零售市场表现疲软。最新零售销售数据显示，2 月份连续 12 个月同比大幅下降 14.6% 至 252 亿港元增长，因为迅速恶化的新 COVID 浪潮和进一步收紧的抗大流行措施导致客流量严重下降并抑制了消费者情绪。然而，网上销售仍然强劲，总额达 27 亿港元2月份，占当月零售总额的10.8%。这比去年同期高出 50%，这表明消费者越来越多地选择在线购买。图 4. 零售租金和销售额指数2011 = 10018016014012010080 60 40 20 0 零售额 十亿港元500 400 300 200 1000 零售租金指数：RVD 私人零售租赁指数KF 非核心购物中心租金指数 KF 核心购物中心租金指数KF Prime Street 店铺租金指数2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022F按网点类型划分的零售额：奢侈品 药品和化妆品服装、鞋类及相关产品 其他类别资料来源：莱坊研究部 / 差饷估价署 / 政府统计处 根据当前的社交距离规则，一些零售商和餐饮运营商暂停运营以限制损失。例如，美国海鲜餐厅Red Lobster在铜锣湾经营三年后，永久关闭了其在该市唯一的餐厅。由于 COVID 阳性病例的数量急剧下降，在第五波期间暂时关闭的企业再次准备开业他们通往社区的大门。值得注意的是，广受欢迎的日本烤肉连锁店 Gyu-Kaku 宣布其所有餐厅将恢复营业在 2 月下旬暂时关闭了其在香港的所有餐厅之后。新一轮消费券计划的实施和社交距离限制的放宽，可以促进本地消费，增加人流和销售，为零售业提供一定的支持。一些零售商和餐饮经营者略感乐观关于业务前景，但总体而言，他们的租金负担能力继续秋天，因为第五波 COVID 对他们造成了沉重打击。根据未来的大流行情况，我们预计下半年反弹力度较大。展望未来，鉴于持续的经济不确定性，本地大流行情况逐渐改善加上严格的出行限制，零售市场将继续面临挑战。此外，随着目前中国内地爆发的Omicron疫情以及香港与内地边境的重新开放被搁置，零售市场有望只有在边境重新开放时才能完全恢复。按网点类型划分的零售额（2022 年 2 月）价值（十亿港元）占总数的百分比环比变化%环比变化%同比变化%珠宝、钟表和贵重礼物2.28.7-39.0-30.5-33.6服装、鞋类及相关产品2.07.8-47.1-39.9-39.0百货商店2.18.4-27.9-40.6-19.2汽油0.72.6-28.3-31.0-15.6食品、酒类和烟草（不包括超市）3.313.0-16.018.7-11.5耐用消费品4.316.9-25.3-37.3-19.5超级市场4.818.9-8.512.45.8其他6.023.7-23.9-0.8-2.2所有零售店25.2100.0-25.5-18.0-14.6资料来源：莱坊研究部/政府统计处我们喜欢问题，如果您对我们的研究有任何疑问，或者想要一些房地产建议，我们很乐意听取您的意见。研究商业机构 住宅机构马丁·黄导向器大中华区研究与咨询主管+852 2846 7184露西亚·梁大中华区研究与咨询副总监+852 2846 4843保罗哈特(E-127564)大中华区董事总经理、商务主管+852 2846 9537刘文迪(E-141423) 执行董事香港办公室服务主管+852 2846 4988帕特里克·麦(E-187858)九龙办事处服务主管 &大中华区租户代表主管+852 2846 0628李玛姬(E-076435)高级总监，住宅机构负责人+852 2846 9550零售服务海伦麦(E-087455)高级总监，零售服务主管+852 2846 9543估值与咨询阿尼克陈(E-176135) 董事总经理，专业服务主管+852 2846 9551莱坊研究报告可在knightfrank.com.hk/research您的房地产合作伙伴Knight Frank Research 为全球范围广泛的客户提供战略建议、咨询服务和预测，包括开发商、投资者、融资机构、企业机构和公共部门。我们所有的客户都认识到需要根据他们的特定需求定制专家独立建议。重要通知：©Knight Frank 2022：本文档及其中包含的材料仅为一般信息，如有更改，恕不另行通知。所有图片仅供参考。不提供、有意或暗示任何性质的陈述或保证。 Knight Frank 不对因使用这些信息而导致的疏忽或任何直接或间接的间接损失或损害承担责任。您应该对任何信息或材料的完整性或准确性感到满意，并就此处包含的所有信息寻求专业建议。本文档及其中包含的材料是莱坊的财产，提供给您的前提是此类材料以及其中表达的想法、概念和建议是莱坊的知识产权并受版权保护。除非我们已就其使用达成进一步协议，否则您不得出于评估文件以外的任何原因使用本材料或其中的任何部分。本文档以保密方式提供给您，前提是它不会向除需要评估它的