版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 2022-4 多重举措降门槛下，南京首拍热度仍不及预期 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 多重举措降门槛下，南京首拍热度仍不及预期 马千里、周奇 在部分远郊板块限购政策松动背景下，南京土地市场于4月22日迎来了2022年首场集中土拍。本次集中出让，南京不仅缩减了供应规模，同时还大幅降低出让门槛，并进一步优化土拍规则，以减轻房企拿地压力。 但从最终结果来看，南京此次集中土拍热度并未能出现预期中的回升。计划出让的19宗涉宅用地中有6宗因无人竞价而遭遇流拍，流拍率升至32%，高于去年任意批次，13宗成交地块中3宗触顶摇号，3宗溢价成交，余下全部底价成交，整体竞拍热度较去年第三批次进一步走低。 表：南京2022年首场土拍与2021年三轮土拍热度对比 （幅，万平方米，亿元，元/平方米） 指标 2021年第一批 2021年第二批 2021年第三批 2022年第一批 成交幅数 51 41 45 13 成交建面 716 351 386 105 成交总价 996 507 325 191 平均楼板价 13861 14448 8435 18254 溢价率 18.2% 6.0% 3.4% 4.4% 流拍率 2% 23% 26% 32% 注：表中统计地块仅涉及涉宅用地。 数据来源：CRIC 一、 降规模、减配建、提限价，多重举措减轻房企拿地压力 在经历了去年第二三批次土拍热度持续走低后，南京此次集中土拍供地明显谨慎，仅有19幅宅地推出，并且土拍规则也有较大的调整。具体调整如下： 1）规模较此前批次大减，供地结构更偏向中心城区。对比2021年三批次出让规模来看，南京此次集中供地规模显著缩减，涉宅用地建面仅有151万平方米，不及去年任 mNtNsPsRtNsQmOxOqQqOpP9PbP7NtRoOoMsQkPmMnRiNsQsN9PoPzQuOnRsMuOoMmO 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 一批次的规模。同时，在区域供地结构方面，南京此次明显减少了溧水、六合、高淳等远郊区的供应，供地主力向中心城区倾斜，以保证土地的顺利成交，减少撤牌及流拍现象。此次推出的19宗涉宅用地中，10宗地块均位于内环线，占比也显著高于此前任意批次。 图：南京2022年首批次集中供地规模及区域结构分布与此前对比（万/平方米） 数据来源：CRIC 2）出让规则大调整，保证金下调、竞拍数量限制取消。不同于去年第三批次降低房企参拍资质要求等微调，南京此次出让规则调整较大。一方面，土地出让保证金比例由30%下调至20%，同时部分地块付款周期也延长至6个月甚至更长，实实在在降低房企参拍的资金压力。另一方面，南京还取消了同一集团企业同批次竞得住宅地块不超过30%的限制，鼓励资金实力较强的企业进入布局。 3）减配建、提限价，优化房地价差，向企业进一步让利。更值得一提的是，南京此次出让地块中仅有1宗地需要集中配建租赁住房，其余地块均无配建租赁住房的要求，在供地端进一步向企业让利。与此同时，此次出让地块中多宗地块的毛坯限价也较周边此前成交地块明显提升，如江北新区N0.新区2022G03地块毛坯限价达4万元/平方米，较此前上涨了2000元/平方米。住宅限价的提升，亦增加了项目的利润空间，也将提振市场预期。 表：南京22年首次集中土拍出让地块商品住宅毛坯限价较此前涨幅（元/平方米） 土地名称 地块编号 住宅毛坯 限价 所在板块前期毛坯最高销售均价 涨幅 江北新区广西埂大街以北、浦滨路以西（NJJBd010-11-06,11-08）地块 NO.新区2022G03 40000 38000 2000 浦口区江浦街道丰子河路以北、康健路以东 NO.2022G13 29120 28000 1120 0%10%20%30%40%50%60%01002003004005006007008002021年第一批次2021年第二批次2021年第三批次2022年第一批次供应建面内环线内占比 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 浦口区江浦街道丰子河路以北、康健路以东04地块 NO.2022G14 29120 28000 1120 雨花台区雨花经济开发区西寇路以东、吉祥路以北地块 NO.2022G06 34000 33000 1000 秦淮区光华路街道石杨路以南、郑和外校小学部以西地块 NO.2022G03 45800 44900 900 秦淮区南部新城不动产档案馆以南、明贤路以西地块 NO.2022G02 45800 45000 800 雨花台区赛虹桥街道软件大道以南、规划二路以西地块 NO.2022G04 39000 38500 500 雨花台区铁心桥街道横一路以北、迎江路以西地块 NO.2022G05 39000 38500 500 栖霞区迈皋桥街道齐寿南路以西、尧红路以北地块 NO.2022G11 33330 32907 423 栖霞区马群街道宁杭公路以南、马高路东西两侧地块 NO.2022G10 31310 31000 310 秦淮区南部新城校场大道以南、汇景西路以西地块 NO.2022G01 45300 45000 300 江宁区江宁高新区吉印大道以南、丽泽路以东地块 NO.2022G16 28300 28000 300 浦口区江浦街道科新路以北、团结路以东地块 NO.2022G12 28188 28000 188 数据来源：CRIC 二、地块竞拍热度分化，供求差异下各板块冷热差异显著 虽然土拍门槛明显降低，但与其他城市一样，南京首轮土拍也呈现出了明显的冷热分化。19宗涉宅用地具体可以分为以下几类： 1）触顶摇号地块：共有3宗，主要集中在主城的热点成交板块，如秦淮大校场、雨花台小行等板块。这些板块配套较为成熟，购房客户认可度较高，即使在整体楼市下行的当下，板块内项目仍有较高的去化率，如大校场板块内的项目开盘去化率接近八成，远高于其他板块，房企拿地风险相对较小。另一方面，这些地块的盈利空间也比较可观，房地价差基本都在万元以上，加上后期装修包，部分地块实际房地价差可达1.5万元/平方米。 表：南京2022年第一批触顶成交地块的盈利测算（亿元，元/平方米） 地块编号 地块名称 成交楼板价 地块上毛坯限价 地房比 房地价差 备注 NO.2022G01 秦淮区南部新城校场大道以南、汇景西路以西地块 32147 45300 0.71 13153 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 NO.2022G02 秦淮区南部新城不动产档案馆以南、明贤路以西地块 29025 45800 0.63 16775 商办占比20%~25% NO.2022G04 雨花台区赛虹桥街道软件大道以南、规划二路以西地块 27790 39000 0.71 11210 数据来源：CRIC 2）溢价地块：共有3宗，包括雨花台铁心桥G05、浦口城南中G12、G14等地块。其中，位置相对较佳、周边配套齐全的铁心桥G05地块争夺较为激烈，在经过23轮竞价后才成交，最终溢价率达9.2%；浦口城南中G12、G14地块则均以低溢价成交，溢价率分别仅为1.5%和2.2%。 3）底价成交地块：涉及7宗，其中栖霞3宗、浦口3宗、江宁1宗。7幅地多位于城区非核心位置，是刚需客户购房主力区域，当前市场环境下客户购房观望情绪浓厚，板块内住宅去化短暂遇冷，因而竞拍热度相对较低，最终均为底价成交。值得一提的是，此前热点地块江北新区核心区G03地块也以底价成交。究其原因，也和周边在售、待售项目较多有关，2公里内在售、待售项目多达9个，并且对比周边成交地块来看，地块拿地价格并不低，因此项目未来入市有一定的价格劣势，最终由颐居底价竞得。 4）流拍地块：共有6宗，包括城东G03地块、雨花台人居森林G06地块、栖霞仙林湖G09地块、迈皋桥G11地块、江北新区G01及G02地块。这些流拍地块基本地理位置尚佳，但所在板块库存较大，已有项目去化节奏缓慢，未来项目入市去化压力较高，因此房企拿地意愿较低，最终惨遭流拍。以城东G03地块为例，项目所在板块是2021年集中土拍供应主力区域，项目周边1公里内近一年成交了8幅住宅用地，整体库存居于高位，未来项目入市将面临极大的竞争压力。栖霞区迈皋桥G11地块及江北新区G02地块虽然近一年内周边无成交地块，但周边库存处于较高位，尤其是江北新区G02地块，周边1公里内有5个在售及待售项目，项目未来入市仍存在较大的去化压力。 图：南京2022年第一批流拍地块周边1公里内近一年内成交宅地幅数 数据来源：CRIC 8332000123456789 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 三、整体盈利空间维持充裕，成交地块平均房地价差接近1.3万元/平方米 盈利空间方面。在减配建、提限价等措施下，南京此次集中成交地块的房地价差空间明显提升。具体而言，不考虑南京地铁定向拿下的栖霞马群街道G10地块，其余12宗地平均地房比为0.62，房地价差接近1.3万元/平方米，明显高于去年第三批次成交地块的平均房地价差，利润空间十分充裕。 以3幅摇号地块来看。3幅地虽然平均地房比达0.69，但房地价差都超过了1.1万元/平方米，其中秦淮区大校场G02地块房地价差更是超过1.5万元/平方米，盈利空间较为充足。 图：南京2022年第一批次成交地块地房比及房地价差分布 数据来源：CRIC 四、央国企成为拿地主力，合肥城建表现亮眼 尽管南京22年首拍整体热度仍在低位，但优质地块仍吸引了多家房企参拍。据市场消息，触顶摇号的3幅地均有10家及以上的房企参拍，优质地块竞拍热度仍在。从最终拿地情况来看，资金实力较为充裕的央国企仍为拿地主力，13幅成交地块基本均由央、国企竞得。 其中，合肥城建表现亮眼，以40.8亿的拿地金额位居首位，在本场土拍中斩获两宗优质地块，分别是竞争最为激烈的秦淮区大校场G01地块及雨花台铁心桥G05地块。 图：南京2022年第一批次成交地块中房企拿地金额（亿元） 1000011000120001300014000150001600017000180000.500.550.600.650.700.75房地价差地房比 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 数据来源：CRIC 总体来看，尽管南京此次集中供地门槛明显降低，但成交热度并未出现预期中的回升。横向与已完成集中土拍的合肥、宁波等长三角城市相比，南京首拍热度也明显处于较低水平。究其原因，主要和南京此次供应地块中多数地块所在板块面临去化问题有关，尤其是流拍的6幅地，基本均存在周边在售、待售项目扎堆、未来入市竞争压力较大的问题。在当前市场仍需要时间恢复的背景下，房企拿地意愿明显不足，因而南京整体竞拍热度不高，近三分之一的地块也遭遇流拍。 而根据南京首批集中出让公告，南京2022年第二批出让地块拟于4月发布。在首批次成交热度低温的背景下，南京2022年第二批次出让地块质量或将进一步提升，出让门槛也或将再度降低。加之近期政策面利好消息不断，预计南京第二轮集中土拍热度应有所回升。 40.8 26.5 22.7 20.7 18.9 17.7 14.3 13.5 9.3 6.8 0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0