2022 年 3 月 30 日国家房地产报告：办公室 |美国写字楼条件持续改善Christopher Babatope - 副主任 - cbabatope@oxfordeconomics.com尽管地缘政治、通货膨胀和利率的不确定性日益增加，但今年办公室的总回报率预计将达到 6.3%。不断增长的资本增长将成为收益的主要驱动力，但稳健的收入回报水平将继续稳定增长路径。与过去的表现和其他行业的预测相比，写字楼的回报相对较弱。然而，与其他资产类别相比，我们预计直接房地产和上市房地产的表现都将优于其他资产，其 5 年总回报率远高于我们对美国 10 年期政府债券和美国股票的预测。积极的经济状况将推动写字楼的复苏，今年使用写字楼的工作岗位将加速增长。我们可以预期，复苏相对较慢的市场将出现更强劲的增长，尤其是在洛杉矶和纽约等美国大城市。租金调整并不像之前的低迷时期那么严重。未来两年，所有市场都将实现适度增长。然而，整体租金激励措施的增加将抑制租金增长的潜在积极影响。短期内投资活动将保持高位，进一步压缩收益率，并在预测期的上半年推动资本增长的稳健水平。我们预计回报将越来越因质量而异，尤其是当投资者开始将气候变化/可持续性影响纳入其投资决策时。通胀担忧持续升温以及美联储的反应是我们办公室预测的最大威胁。在我们的持续通胀情景和央行过度反应情景下，写字楼的回报率都受到了严重影响，到 2023 年底回报率下降了约 3%。表 1：美国办事处的预测（除非另有说明，否则每年的百分比变化）202120222023202420252026宏观经济国内生产总值5.73.22.02.02.32.1消费者价格指数4.77.42.02.02.02.1办公用工2.83.31.70.70.40.4短期利率 (%)0.11.92.12.02.02.0长期利率 (%)1.42.22.62.62.72.7商业房地产MSCI所有财产，总回报16.89.78.57.66.85.4办公室，总回报5.26.36.05.85.35.7写字楼资本增长0.72.01.71.51.11.5办公室收入回报4.54.44.34.24.24.2办公室 NOI 收益率 (%)4.44.34.24.14.14.1资料来源：牛津经济研究院/MSCI 债券办公室房地产投资信托基金股票直接 CRE - 办公室预报29.6%22.1%21.9%17.8%16.0%8.5%6. 7.7%9%5.4% 5.0%5.8% 5.8%5.2%4.2% 3.7%2.4%2.8%1.2% 0.9%-3.1%资料来源：牛津经济研究院/MSCI写字楼条件持续改善预测概览美国经济面临不断变化的逆风。强劲的 2 月份就业报告证明，美国经济仍显示出强劲的经济势头，但它也面临着负面财政刺激和美联储为应对高通胀而大幅收紧政策的不利因素。此外，俄罗斯与乌克兰的冲突增加了通胀、市场和经济前景的不确定性，并可能助长通胀上升和金融状况趋紧。我们仍然预计今年 GDP 将强劲增长 3.2%（比我们 2 月份的基线低 0.3 个百分点），并相信经济扩张能够承受美联储收紧政策的影响，尽管 2023 年增长将放缓至 2%。我们预计美联储今年将总共上调政策利率 175 个基点以控制通胀。FOMC 在 3 月会议上迈出了政策利率正常化的第一步，将联邦基金利率提高了 25 个基点。美联储还暗示，持续加息将是适当的（图一）.预计办公室利差将在短期内收紧。然而，长期终端利率基本保持不变，这将有助于避免立即的房地产重新定价。图一：加息预期上升，但最终利率保持不变美国：联邦基金利率预期%2.52.01.51.00.50.0将远高于零售回报（每年 5.4%），但将显着弱于工业和住宅，分别为每年 12% 和 7.3%。图 2：写字楼回报受益于资本增长反弹和稳健的收入回报写字楼回报将轻松胜过其他资产类别。与其他资产类别相比，直接房地产和上市房地产的写字楼回报似乎稳健，远高于债券和股票（图 3）。在 2021 年经历了非凡的一年之后，上市回报预计将在未来两年保持强劲，然后才会放缓。在整个五年预测期内，直接和上市回报预计具有可比性。图 3：直销和上市写字楼房地产的表现优于债券和股票美国多资产类别表现35%30%25%20%15%10%5%0%2016 年 12 月2017 年 12 月2018 年 12 月2019 年 12 月2020 年 12 月2021 年 12 月2022 年 12 月2023 年 12 月2024 年 12 月长期-5%1 年 3 年 5 年 10 年 5 年预测继 2021 年 5.2% 的回报率之后，我们目前预测今年办公室的总回报率为 6.3%。我们预计 2022-2026 年预测期内的总回报率平均为每年 5.8%（图 3）.当资本增长可能最强劲时，预计回报将提前（图 2）.虽然这种表现办公室前景的驱动因素在全国范围内，今年办公用工就业的复苏将加速。2020 年办公室工作岗位下降 3.7%，低于经济的其他关键领域。到 2021 年，使用办公室的工作岗位增长了 2.8%，并且第 2 页 Christopher Babatope - cbabatope@oxfordeconomics.com牛津经济研究院（2021 年 12 月） 牛津经济研究院（2022 年 1 月） 牛津经济研究院（2022 年 3 月） 美联储的“点阵图”（2022 年 3 月）资料来源：牛津经济研究院/美联储 写字楼条件持续改善预计今年将进一步增长 3.3%，然后在后面的预测年份放缓。劳动力市场的结构性转变意味着我们预计参与率不会恢复到大流行前的水平。因此，使用办公室的就业增长将明显低于疫情前的水平（图 4）.图 4：使用办公室的工作仍远低于 Covid 之前的路径2022. 预计这些城市将以健康的速度增加就业机会，略高于美国平均水平（图 5）.图 5：预计科技城市的表现将继续优于全国平均水平行政/就业服务将促进办公室复苏。该细分市场往往是顺周期性的，在 2020 年失去了大量工作岗位，而在拉斯维加斯、纽约和其他总就业人数急剧下降的地区，这一情况更为严重。预计到 2022 年，该行业将在这些大都市中增加最多的办公室工作岗位。写字楼GDP增长将由信息部门引领.在最大的大都市尤其如此，这就是为什么圣何塞、旧金山和西雅图预计将在 2022 年成为最高的办公室 GDP 增长。信息还将对纽约和洛杉矶的办公室 GDP 增长做出最大贡献，这反映了除技术之外的媒体部门的增长。预计去年实现健康增长的大都市办公室 GDP 将低迷/2022年就业增长.盐湖城和罗利等较小的三级写字楼市场就是这种情况。一般来说，一旦恢复到大流行前的水平，地铁的增长就会放缓。值得注意的例外是以科技为重点的市场——奥斯汀、旧金山和西雅图——我们预测，在整个五年预测期内，这些市场的 GDP 增长将保持稳健水平，尽管增速低于 2021 年和这将是纽约和洛杉矶的一年安吉利斯。这些市场在过去两年落后于其他大都市地区，预计今年将弥补大部分失去的办公室工作岗位。虽然纽约的办公室 GDP 在其强劲的金融部门的推动下，到 2020 年底已经恢复，但办公室使用的就业人数预计要到 2023 年年中才能达到 2019 年的水平。洛杉矶需要稍长的时间，办公室工作岗位将恢复到在 2024 年的某个时间点达到 2019 年的水平。最后，与其他大都市相比，芝加哥将继续在办公室使用就业增长方面面临更多困难，其复苏速度将低于纽约和洛杉矶。占领者基本面过去两年，写字楼租户的基本面发生了巨大变化。在大流行开始时，租赁活动显着下降，因为租户推迟做出长期租赁承诺，转而选择对现有租赁进行短期续约。从那时起，公司重新启动了他们的搜索，就科技公司而言，恢复了扩张模式。预计短期内租赁活动将增加。2021 年的总租赁量比 2020 年的水平增长了三分之一，但城市之间的差异很大。科技城市的活动激增。旧金山的租赁量几乎是 2020 年水平的两倍，而奥斯汀和西雅图分别增长了约 80% 和 50%。相反，纽约，看到第 3 页 Christopher Babatope - cbabatope@oxfordeconomics.com资料来源：牛津经济研究院/Haver Analytics办公室就业000年代45,000预报40,00035,00030,00025,00020,0002000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030资料来源：牛津经济研究院/Haver Analytics 写字楼条件持续改善租户租赁了约 2400 万平方英尺的空间——远低于大流行前的水平（图 6）.我们预计短期内租赁活动将继续呈上升趋势，尽管最近的地缘政治和经济不确定性可能会抑制未来几个月的增长。图 6：2021 年美国大部分城市的租赁活动显着反弹图 7：Omicron 导致办公室利用率下降。门户城市仍然落后混合工作的长期影响仍然存在。Kastle Systems 提供的办公室利用率数据表明，目前除了办公室外，员工仍在任何地方工作（图 7）.各个城市之间的传播可能归因于多种因素，包括：大流行开始时封锁严格的残余影响；使用公共交通工具与依赖汽车通勤；以及城市办公劳动力的整体产业构成。沿海门户市场封锁严重，通勤者严重依赖公共交通，科技公司在员工中的相对比例较高，目前办公室利用率远低于南部和阳光地带城市。我们预计写字楼需求不会显着下降。展望未来，我们认为每个工人的占地面积和混合工作姿势的总需求的下行压力可能会取代而不是补充先前由密集化驱动所产生的压力。简而言之，长期总需求水平的轨迹不应与疫情前的轨迹发生显着变化。大多数美国市场的市场平衡仍然疲软。进入大流行之前，美国办公室的空置率处于相对有利的位置，大多数市场处于或略低于其长期历史水平。然而，由于这种修正的性质，我们看到了市场的非典型反应。从历史上看，在经济衰退期间，二级市场的空置率上升幅度最大。然而，沿海市场和科技型城市在 2020/2021 年受到的打击最为严重，旧金山的总体空置率几乎翻了两番，曼哈顿翻了一番（图 8）.相比之下，亚特兰大、达拉斯和休斯顿等市场的增幅相对较小，为 20%-25%（400 至 550 个基点）。图 8：所有市场的空置率都在上升。纽约和旧金山的涨幅最大转租空间的水平对几个市场产生了重大影响。受灾最严重的旧金山将太空气球转租面积从 2019 年底的 100 万平方英尺增至 2021 年第一季度的 800 万平方英尺（图 9）.积极的是，随着市政当局放宽了对 Covid 的限制——特别是那些第 4 页 Christopher Babatope - cbabatope@oxfordeconomics.com空缺：2021 年与 2019 年2019 2021休斯顿 洛杉矶亚特兰大 达拉斯 芝加哥 曼哈顿 旧金山奥斯汀华盛顿特区西雅图迈阿密波士顿051015占总库存的百分比202530资料来源：牛津经济研究院/Cushman & Wakefield全国办公室使用率% 1008060奥斯汀达拉斯40纽约市顺丰20节日/Omicron0资料来源：牛津经济研究院/Kastle Systems资料来源：牛津经济研究院/Cushman & Wakefield 写字楼条件持续改善关于办公室入住率——租户已经开始稳步从转租市场中撤出空间。 2021年底，转租空间为550万平方英尺图 9：已升至历史水平，转租空间已开始撤离图 10：租金回升并不普遍预计短期内总体空置率将放缓.这将得到以下帮助： 吸纳水平的稳步提高；建筑活动水平较低；清除较旧且经常过时的库存；并且，在门户市场的情况下，从市场中移除转租空间。美国头条写字楼租金目前喜忧参半。尽管大多数市场的整体租金均高于 2019 年年底的水平，但增长并未强劲或持续足以表明所有市场已完全进入复苏阶段（图 10）.奥斯汀和迈阿密的整体租金都比 2019 年的水平高出