2022房地产市场前瞻及近期变化分析嘉宾：房地产行业专家一、核心观点目前房地产市场概括总结：深圳月均交易量处在历史均值水平之下，北京和上海有一些恢复，但是没有特别明显的恢复。目前重庆处于比较偏冷的状态，二手房、新房都是如此，重庆的购买力也相对透支严重，真正能够大规模入场买房的人群比较有限。重庆新房市场上，三四十万的小型公寓项目卖的不错，反映低购买能力的需求在入场。南京，小房子、套金总价低的占主导，购买力相对偏弱人群是购房主力。三、四线城市受去年政策冲击相对比较小，一、二线波动比较大。目前的市场预期还没有完全逆转，还属于比较弱的预期里。主要的表现形式是纯刚需或者刚需为主导、购买力相对比较弱的人群需求比较强烈。一切交易信息、市场的悲观或者乐观因素，最终都会反映在业主挂牌和成交信息上，议价率指标是终极指标。整个市场目前还处于偏悲观的预期里。从二手房市场做新房的传导需要时间，新房见底时间明显比二手房晚。可能10、11月份大城市二手房陆续见底，但新房见底会有3~5个月延迟期。房地产政策解读：目前，政策变化比较明显的是放贷节奏、放贷额度的变化，特别是放款节奏更快了。今天，大部分城市的放款周期不到40天，上海差不多三周左右，而且放款周期还在加快。未来调控是有空间的，目前调节首付比例是是未来影响交易量走势很重要的因素。销售已经触底，只是反弹力度不够，3月份之后可能会更快一些。房地产市场的后续判断：只有二手房市场活动了，才对全年新房交易总量构成比较稳定的有效支撑。全国新房库存还是比较大，主要是卖不掉，很多开发商目前的需求没有完全启动，可能会在销售策略上有灵活的调整。新房季度分布比二手房更不均匀，二手房今年会降得均匀一些，新房可能会呈现比较明显的前半年和后半年的分化。地方政府的灵活调整空间不会有大的干预，全国大部分城市也不需要强的限购，随着首付比例、资金条件的转变，未来比较严格的房贷、购房措施，包括很多城市的二手房参考价，都可以灵活调整。总体政策上已经开始放松，但是放松力度还不是特别强，对预期的引导以及从预期的变化到形成真实购买力的转化，效率还是比较低的。二、会议纪要引言：大家晚上好，很高兴大家能参加我们西部宏观专家团队的内部交流，我是负责人毛君杰。今年开年以来，整个市场行情转向不是特别明显，但是我们也观察到政策陆陆续续有所放松，有一些城市的首付比例、全国预售资金监管预期调整，包括开发贷的支持，但是销售端的整体数据依然没有太好修复。今天非常高兴在这个时间再次邀请到嘉宾老师，为我们谈一下他们调研到的一手数据，以及对于年度房地产市场的预期和判断。下面我就把时间交给嘉宾老师。专家：（一）目前房地产市场概括总结过去一年，中国房地产交易市场是的规模比较大，新房18万亿，二手房7万亿，二手房基本上保持过去三年的总体水平，没有非常大的增长，但也没有下降。虽然季度上因为调控的原因和信贷政策发生转向，使得很多城市交易量出现大的波动，但是总体年度数据还是不错的。去年9、10月份开始，政策在一些城市已经陆续有所放松。二手房数据在很多城市陆续基本见底。一线城市方面，一直以来，深圳是全国市场非常领先的市场，也是调控最严厉的。从深圳市场角度来讲，2021年一季度是个高峰期，月均有5，500套左右交易量。一季度开始，3月份达到高峰5，500万套之后，开始一路下滑到9、10月份，最低点达到1，500套左右月均交易量。从10月份开始有所恢复，也只是恢复到从2，500套左右。去年深圳4.7万套左右的二手房交易量，前年9.7万套，下降幅度接近60%。从10月份修复到现在，基本上是非常低谷的水平。最低点显然已经过去，月均1，500套，但是现在的交易量也就2、3千套，没有出现非常大的修复。如果每个月按照2、3千套水平来算，一年也就4、5万套，和去年比不会有太大的增长。目前，深圳月均交易量还处在历史均值水平之下。 正常情况下，过去几年年均交易量保持在8、9万套。虽然深圳作为领先型的城市，信贷政策上早已有所调整，主要是放贷速度、放贷节奏都已经有所调整。到今天为止，二手房参考价实际上都已经有所调整，但是整个市场预期还是比较差。北京和上海2021年市场交易量，基本上全年都保持相对比较高的水平。虽然有波动，但是北京和上海基本稳定，没有明显增长，但也没有什么下降，房价总体略涨。上海均价大概涨了5、6个点，北京有一些小幅上涨，涨幅率低于上海，但是基本上没有下降。去年交易量，北京18.7万套，上海28.5万套，前年是市场大年，和前年比也没有下降。从恢复的情况来讲，北京和上海有一些恢复，但是没有特别明显的恢复。北京现在月均交易量在1.2~1.3万套。正常情况下，北京1.5万套以下是冷市场，超过2.5万套是过热市场，2万套～2.5万套是中间的均值水平。目前大概处于不到1.5万套，还是处于偏冷状态。2～3月份，历年都是北京和上海交易量恢复的时间，目前交易量都在相对比较快的恢复，价格甚至还有一点点压力。和全国比，北京和上海之所以能够有比较快的复苏，主要是购买力比较强，这几年主要的购买力来源是改善性换房需求，对资金的依赖度没有那么大，只要有刚性需求入场，就能够把换房需求激活。整个市场的购买力，只要传导链条一旦启动，交易量就会恢复。去年全国二手房达到15万套，新房25万套，其中住宅18万套，都是历史比较高的水平，但是也经历了年度内比较大的波动。二线城市，目前重庆市场还处于比较偏冷的状态，二手房、新房都是如此。重庆套均总价，二手房住宅才110～120万之间，价格是比较低的，新房120~130万。即便这么低的价格水平，重庆的购买力也相对透支的比较严重，目前真正能够大规模入场买房的人群是比较有限的。反而新房市场上一些比较奇怪的现象，比如开发商主推的新的项目可能卖不动，但是三四十万的小型公寓项目反而卖的不错，说明很多在重庆务工的人员想拿到暂住证，落户小孩上学，这些基本的需求支撑了市场。公寓市场能起来，反映低购买能力的需求在入场。另外重庆也出现了很多风险性事件，比如开发商烂尾的风险、开发商债务危机，也让消费者对于买新房的预期和潜在风险担忧情绪没有完全消除，对新房市场总体保持比较警惕的状态。除重庆之外，稍微好一点的南京市场。南京市场虽然在恢复，但是恢复的购买主力人群可能是比较迫切的刚性需求。小房子、套金总价低的占主导，南京往年的套均总价可能在300～350万，但最近150～200万的居多。目前，购买力相对偏弱人群是购房主力。随着市场预期逆转，才可能有一些购买力更强的、换房改善人群入场。我们调研的三、四线城市，比如山东、河南的一些三、四线城市。这些城市往年主要的购买力支撑是返乡人群，包括县城和乡镇农村人口到三、四线城市的人群购买力相对比较稳定，市场波动性也比较小。像菏泽过去这几年，唯一的增长年份可能是棚户区改造那两年，之后整个交易一路下滑到现在，过去两、三年市场都非常不好，二手房交易一年才4000套，月均300、400套。新房交易量一年1.2万套，也没有什么增长。套均房价也就60、70万，甚至和棚户区改造那一段时间房价比是下跌的，连续几年下跌，市场一直处于比较温和的状态。当然棚户区改造那几年不太正常，所以基本上是三、四线回归正常水平，也没有什么大的变化。总体上，三、四线城市受去年政策冲击相对比较小，一、二线波动比较大。目前的市场预期还没有完全逆转，还属于比较弱的预期里。主要的表现形式是纯刚需或者刚需为主导、购买力相对比较弱的人群，可能需求比较强烈。市场预期很重要的关键指标——业主议价率，衡量卖房挂牌价到成交价之间的方差。一般衡量市场热度，如果议价率小于3%，一个100万的房子卖97万，议价掉3万，谈判空间是比较小的，说明市场过热；如果5~6%，是正常；10%以上算过冷。 目前，绝大部分城市进行议价空间处在比较大的水平，是8~10%区间里占主导。一般情况下，从一个过冷的市场回归正常，再回归过热的一个周期，可能需要3~6个月。目前回归还没有完全完成，没有到正常市场的回归。总体是一切的交易信息、市场的悲观或者乐观因素，最终都会反映在业主挂牌和成交信息上，议价率指标是终极指标。整个市场目前还处于偏悲观的预期里。从二手房市场做新房的传导需要时间，新房见底时间明显比二手房晚。过去一年，调控实际先是在二手房，之后二手房传导对新房产生影响，这个过程可能也会持续几个月时间。可能10、11月份大城市二手房陆续见底，但新房见底会有个延迟期，大概3~5个月延迟期。目前，新房市场还处于比较冷的状态，即便二手房见底，这种底部也没有出现明显反弹。未来的几个月，市场二手房从总体上是比较弱的反弹，交易量可能有所恢复，但不会特别明显。（二）房地产政策解读近期二手房市场、新房市场，背后有很重要的力量是政策本身的变化。目前，政策变化比较明显的是放贷节奏、放贷额度的变化，特别是放款节奏更快了，是非常重要的支撑点。今天，大部分城市的放款周期不到40天，上海差不多三周左右，而且放款周期还在加快。1～2月份比去年10～12月份放款速度基本上又快了一个月，目前真正有效的政策主要体现在放款节奏上，是交易很重要的一个因素，在一定程度上确实也能够支撑刚性需求人群的住房需求正常释放。另外其他一些政策，比如最近首付比例降低等等，目前影响不大。比如菏泽，首付比例本来也不高，首付比例降低意义不是特别大，而且二手房大规模使用杠杆的人群也没有那么高，目前这种城市的收入、负债情况也都不支持大规模的加大杠杆，需求在比较弱的交易量里。三、四线城市，目前即便降低一些首付标准，都不会有非常大的实质性的变化。最近菏泽的交易情况，虽然放松了一些政策，但真正的影响都比较有限，中介能感受到的市场回暖力度都没有那么强大。从未来展望首付比例建立的空间，肯定是有的。地方政府肯定有对首付比例进行调整的空间，中央政府主要是管底线，很多二线城市和一线城市为了调控，把一套房的首付比例都提的远远高于中央门槛要求，放松一下首付，中央也不会特别大的干预。在这种情况下，很多地方政府在首套房的支付标准上降低是比较普遍的，利率上可能也降低，这在未来几个月会陆续发生。像北京、上海，还有很多二线城市，未来首付比例建立的空间主要是二套房，如果二套房放松可能影响更大一些，因为整个换房改善人群还要占主导的。北京很多城市二套房的首付比例在60%，甚至80%，这完全是不合理的，是过度的调控。目前在市场预期下，可能有调整空间，但是如果房价有压力，也调不了，总体上都处于地方政府操作的空间里。所以，未来调控是有空间的，未来交易量最大的灵活性和弹性空间是地方政府在实际操作层面有非常大的动力，也有很实质性的操作能力，而且目前可能调节首付比例是比较重要的，是未来影响交易量走势很重要的因素。销售其实已经触底，只是反弹力度不够，还属于弱反弹。3月份之后，可能会更快一些。新房是触底期，完全到达底部，可能会比二手房更晚，滞后周期可能5~6个月。去年10～11月份二手房见底，新房见底大概在明年3～4月份。除了正常联动周期之外，其实政府也在观察市场的走势，中央政府和地方政府都是走一步看一步，如果目前房地产起不来，估计3月份之后也会有更多的政策。交易节奏和去年完全相反，去年是前高后低，今年可能前面会低一些，后面可能出现一些比较明显的状况。预售资金的监管，更多的是良性的纠正。去年很多地方政府为了调控，一刀切，尤其对开发商的正常施工和经营都造成挑战。现在是偏正面的纠正，使得开发商哪些钱该用，哪些钱不能用，明确做一些规范。不是新的监管措施，而是对过往严格的一刀切监控措施的纠正和放松，偏积极的也会对开发商目前资金状况产生粘性影响。（三）房地产市场的后续判断全国这几年，二手房市场大概保持7万元左右比较稳定的交易量，今年不会有非常大的变化。 因为二手房市场高度集中，80%的二手房交易集中在全国十几个城市，万亿级别是北京和上海，每年1万亿以上；5，000亿级别的市场只有杭州、南京，天津、广州；千亿级别以上是武汉、重庆、成都、合肥、郑州、西安。大部分三、四线的城市交易额，非常小，可以忽略。二手房市场稳定的状况，是对新房交易很重要的支撑。只有二手房市场活动了，会对全年新房交易总