房地产：正在采取整改措施以稳定经济增长

1阅读本报告时必须在报告末尾附上重要的披露和分析师证明。华泰研究2022年2月21日│中国（大陆）实时评论更容易获得预售资金，结构性纠正行动步入正轨据财新网、每日经济新闻、21世纪经济报道等媒体2022年2月10日报道，监管部门发布了中国商业地产预售资金监管指引。这是继 2022 年 1 月 20 日市场猜测政府将放松对预售资金的监管之后的最新更新。我们认为大幅放宽对房地产销售预售收益的限制的可能性不大，但将采取纠正措施。统一的标准和配额设定有利于纠正工作尽管该规定尚未正式公布，但大部分细节已被媒体披露。新规定明确了预售资金额度限制、支付范围、准入条件等基本标准，行业表现地方当局可以根据当地的具体情况调整措施。这 将明确配额评估，这将使房地产开发商在满足监管机构对最低资金储备的要求后，可以免费使用托管账户中的剩余收益余额。此外，各方之间的信息共享也将得到加强。2022 年初的纠正行动反映了更大的紧迫性最新整改措施的重要性体现在政策从金融侧转向需求侧，以及从 2022 年 1 月政策起草到 2022 年 2 月实施的短暂时间。与房地产相关的指标可能会急剧下滑。 EH Consulting 的数据显示，1 月份中国前 100 名房地产开发商的销售额下降了 35%。 2022年初推出的房地产政策整改措施有力地表明了“稳定市场预期”和“稳定经济增长”的目标。房地产领域政策宽松逐步扩大以休息中国2021 年 9 月以来，我们观察到中央政府对房地产行业的政策宽松路径清晰，包括放宽房贷限制、批准房地产开发贷款、加大对并购、降息和降准的支持力度，以及可能采取的整改措施用于预售资金。我们预计地方当局迟早会效仿。我们计算，中国主要城市在 2021 年第 4 季度推出了 35 项房地产政策宽松措施，而紧缩措施为 12 项，这标志着自 2020 年第二季度以来，宽松措施的数量首次超过了更严格的措施。我们认为这一趋势将在 2022 年继续。截至 2022 年 2 月 10 日，主要城市已发布 25 项房地产政策宽松措施，今年只有两项更严格的措施。我们预计将出台更强有力的宽松措施。上升趋势可能从国有企业延伸到私营企业在我们看来，预售资金的整改措施可能会推动以国有企业和央企为首的行业繁荣，进而波及部分民营企业。建议投资者关注A股地产商（如金地、万科、滨江、新城、华发实业）、H股地产商（如华润置地、龙湖、中海、旭辉）、物业管理公司（如、保利物业、碧桂园服务、招商物业、旭辉永阳光、中海物业、新大正），以及转型中的房地产开发商（如鲁商发展）。风险：与 COVID-19 大流行相关的不确定性；产业政策悬而未决；基本面恶化；和经营风险。房地产开发物业服务(%) 沪深300 2110(1)(11)(22)2 月 21 日 6 月 21 日 10 月 21 日 2 月 22 日 资料来源：Wind，华泰研究股票推荐TP（本地公司代码货币）评级金地600383 CH16.35买万科000002 CH25.58买滨江002244 CH6.62买新城控股601155 频道54.30买华发实业600325 CH8.74买华润置地1109 香港44.50买盼望960 港币55.00买中原688 港币33.30买旭辉884 香港7.80买保利物业服务6049 香港68.40买碧桂园服务6098 港币83.70买CM Property Op001914 CH22.78买旭辉永远阳光1995 香港23.00买COPL2669 香港10.20买新大正002968 CH50.49买鲁商开发600223 CH19.23买资料来源：公司数据，华泰研究股票研究报告财产正在采取整改措施以稳定经济增长房地产开发物业服务超重（维持）超重 （维持）分析师陈深国资委编号S0570519010002生物834+86-21-38476038分析师刘璐国资委编号S0570519070001BRD825+86-21-28972218分析师林正衡证监会编号 S0570520090003 linzhengheng@htsc.com 证监会编号BRC046+86-21-28972087 财产2阅读本报告时必须在报告末尾附上重要的披露和分析师证明。主要股票推荐金地 (600383 CH, 买入, 目标价16.35元)金地于 12 月 24 日宣布，大家寿在 12 月 15 日至 23 日期间出售 2.26 亿股股份（占金地总股本的 5%）后，已将其持有的公司股份从 10.43% 减至 5.43%。我们维持 2021/2022/2023 年 EPS 预测为 2.47/2.73/3.08 元。我们认为该股的公允价值为 6.62 倍的 2021 年市盈率，高于基于 Wind 共识的 5.09 倍同行平均水平。我们认为这一溢价是合理的，因为它反映了金地的高销售增长和股息收益率、充足的可销售资源和稳健的财务结构；抛售对其估值的影响较小；以及管理层对公司的信心，这在其董事长增持股份中可见一斑。我们对该股给予买入评级，目标价为 16.35 元。 （我们关于金地的最新报告于2021年12月31日发布。）风险：全行业房地产销售低迷；进一步的股东抛售。万科 (000002 CH, 买入, 目标价25.58元)万科 9M21 的收入 /归属净利润为 271.49 元 /166.9 亿元（同比 12.42/-16.0%），每股收益为 1.44 元。我们预计 2021/2022/2023 年 EPS 为人民币 3.12/3.40/3.76 元，并认为该股票的公允价值为 8.2 倍的 2021 年 PE，高于 Wind 基于共识的同业平均 6.55 倍，以反映其稳健的财务状况和领先的市场地位，以及其多元化业务的重估潜力。我们对该股给予买入评级，目标价为人民币25.58元；维持买入。 （我们关于万科的最新报告于 2021 年 11 月 7 日发布。）风险：全行业销售下滑；万科的土地收购速度比我们预期的要慢，这可能导致可售资源不足。滨江地产 (002244 CH, 买入, 目标价6.62元)2021年滨江地产逆风扩大销售，继续密集征地，保持旺盛的可售资源。我们认为，这些举措为公司的快速发展奠定了良好的基础。凭借稳健的财务业绩和畅通的低成本融资渠道，滨江已在民营地产开发商中彰显价值。鉴于交付规模不断扩大，利润率受到抑制，我们预计收入较高，毛利率较低，预计 2021/2022/2023 年 EPS 为 0.83/1.05/1.29 元。鉴于公司在行业下行趋势下仍保持强劲的销售、土地收购和财务表现，我们认为该股的公允价值为 6.3 倍 2022 年市盈率，高于基于 Wind 共识的同行平均 4.3 倍。我们对该股给予买入评级，目标价为 6.62 元。 （我们最新的滨江地产报告于2022年1月20日发布。）风险：大流行对房地产需求的影响；抑制房屋销售的产业政策；区域市场比我们预期的要弱；少数股权份额的增加抑制了应占 NP 的增长。新城控股 (601155 CH, 买入, 目标价54.30元)21 年第四季度，新城控股全年物业销售同比下降，但商业地产收入快速增长。由于 21 年 4 季度楼市销售情况恶化、销售增长乏力和促销降价，我们预测 2021/2022/2023 年 EPS 为 6.98/7.87/9.01 元。鉴于新城商业地产业务的快速扩张及其强劲的房地产开发和销售，我们认为该股票的公允价值为 6.9 倍 2022 年市盈率，高于基于 Wind 共识的 6.6 倍同行平均水平。我们对该股给予买入评级，目标价为人民币 54.30 元。 （我们关于 Seazen Holdings 的最新报告于 2022 年 1 月 27 日发布。）风险：全行业销售下滑；三四线城市商业地产行业竞争加剧。 财产3阅读本报告时必须在报告末尾附上重要的披露和分析师证明。华发实业 (600325 CH, 买入, 目标价8.74元)1 月 14 日，华发实业发布 2021 年初步业绩。收入达到人民币 514.1 亿元（同比增长 1%），归属净利润为人民币 32.0 亿元（同比增长 10%），略低于我们预期的人民币 33.5 亿元。然而，我们认为调整期内盈利的两位数同比增长是一个稳健的结果。经常性应占净利润为人民币 29.2 亿元（同比增长 4%）。我们预计 2021/2022/2023 年 EPS 为 1.52/1.68/1.91 元。我们认为该股票的公允价值为 5.2 倍的 2022 年市盈率，与基于 Wind 共识的同行平均水平一致。我们对该股给予买入评级，目标价为 8.74 元。 （我们关于华发实业的最新报告于 2022 年 1 月 19 日发布。）风险：疫情影响和房地产行业政策对房屋销售产生不利影响；区域市场比我们预期的要差。华润置地 (1109 HK, 买入, 目标价 HKD44.50)华润置地（华润置地）1H21 业绩稳健。收入同比增长 64% 至人民币 737 亿元（主要是由于房地产开发收入同比增长 69%），尽管毛利率正常化（1H21 为 31%，同比下降 3 个百分点），核心净利润同比增长 18% 至人民币 99 亿元.资产负债表保持健康，因为华润置地在 1H21 审慎行事，净负债率稳定在 29%。公司宣派中期股息每股0.208港元，派息率为37%。我们继续看好华润置地在购物中心领域的领先地位及其均衡增长。我们预计 2021/2022/2023 年 EPS 为 3.65/3.84/4.33 元。我们 44.50 港元的目标价是基于我们对 2021 年每股资产净值 46.80 港元的估计值 5% 的目标资产净值折让。我们对该股给予买入评级，华润置地仍是我们在该行业的首选。 （我们关于华润置地的最新报告于 2021 年 9 月 2 日发布。）风险：租金收入增长弱于我们预期；合同销售增长低于我们的预期；显着的运营波动。龙湖集团控股 (960 HK, 买入, 目标价 HKD55.00)龙湖集团控股公布了稳健的 1H21 业绩。收入同比增长 19% 至人民币 606 亿元（租金收入和物业管理收入同比增长 48% 至人民币 87 亿元），核心净利润同比强劲增长 17% 至人民币 62 亿元，尽管毛利率同比小幅下降 3 个百分点（从 31 1H20 中的百分比为 28%）。资产负债表保持健康，净负债率在 2021 年底稳定在 46%（2020 年底为 47%），加权平均融资成本提高至 4.21%（从 1H20 的 4.50%）。龙湖宣布全年派息0.47元，派息率高达45%，为行业新高。我们继续看好该公司清晰的盈利能见度和强劲的执行记录，因此预计其对同业的溢价估值将持续。我们预测 2021/2022/2023 年 EPS 为 3.82/4.59/5.43 元。我们 55.00 港元的目标价相当于我们对 2021 年资产净值的估计。我们对该股给予买入评级。 （我们关于龙湖集团控股的最新报告于2021年8月31日发布。）风险：销售增长低于我们预期；降价；非开发业务的财务表现疲弱。中国海外发展 (688 HK, 买入, 目标价 HKD33.30)中国海外发展 (COLI) 于 8 月 23 日公布了稳健的 1H21 业绩。核心净利润同比增长 11% 至人民币 190 亿元，核心净现值保持在 18% 的行业高位（尽管同比下降 2 个百分点）。 1H21 收入同比增长 22% 至 1,080 亿元人民币，而毛利率从 1H20 的 31% 正常化至 29%。 1H21 末的净负债率稳定在 33%（而 2020 年末为 31%）。中海海外宣布派发中期股息每股 0.45 港元（与 1H20 持平）。我们预计该公司将继续其平衡和审慎的发展战略，使其成为该行业最具财务防御性的名称。我们预测 2021/2022/2023 年 EPS 为 3.39/3.67/3.97 元。我们 33.30 港元的目标价是基于我们对 2021 年每股资产净值 39.20