美股医疗保健行业不断上升的利率和Omicron变种在医疗基金多元宇宙中开辟了一个新的不确定维度

医疗保健房地产投资信托基金启动利率上升和 Omicron 变体在医疗保健 REIT 多元宇宙中打开了一个新的不确定维度2022 年 2 月 1 日股票研究 美洲研究分析师Tayo Okusanya, II, CFA, CPA+1 212-325-1402Sam Choe, CFA, CAIA+1 212-325-5957本报告背面的披露附录包含重要披露、分析师证明、法律实体披露以及非美国分析师的状况。美国披露：瑞士信贷与研究报告中涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。投资者应仅将本报告视为做出投资决定的单一因素。 资料来源：瑞士信贷股票研究2022 年 2 月 1 日2目录REITs 团队的成员是谁？3 管理人员概括4 行业概述9 分部门概述22–技能的护理23–高级的住房25–暴民27–生活科学29–医院32公司33–井塔（出色地）34–文塔斯(录像机)36–健康峰（顶峰）38–医疗地产(人力资源)40–美国医疗保健信托基金(HTA)42–医师房地产信托（文档）44–关爱信托房地产投资信托基金(CTRE)46–欧米茄医疗保健投资者(俄亥俄州)48–萨布拉医疗保健房地产投资信托基金(SBRA)50–LTC 属性(LTC)52–国民健康投资者(国民健康保险)54–医疗财产信托(MPW)56披露58 资料来源：瑞士信贷股票研究2022 年 2 月 1 日3Corey DeVito 是 REIT 团队的一名助理，在多个子行业拥有近五年的经验，最近专注于多户型和零售业。在 2021 年 6 月加入瑞士信贷之前，Corey 曾在瑞穗证券和 JMP 证券负责房地产投资信托领域。科里获得了学士学位。佛罗里达州立大学金融和经济学学士学位和佛罗里达国际大学金融学硕士学位。科里是劳德代尔堡人，是南佛罗里达州的一名热情的体育迷，在业余时间，他喜欢弹吉他和打篮球。谁是房地产投资信托基金团队的成员？Omotayo (Tayo) Okusanya 加入股票研究部门，担任董事总经理，领导 REITs 覆盖团队。 Tayo 在华尔街从事房地产投资信托基金近 20 年的研究后，为该行业带来了重要的专业知识。 Tayo 从瑞穗加入瑞士信贷，在那里他负责将 REIT 研究特许经营权商业化，在不到一年的时间里，他将覆盖办公室、工业、医疗保健和数据中心的股票从 25 只增加到 55 只，增加了一倍多。在加入瑞穗之前，Tayo 曾担任 Jefferies 的 REITs 研究团队负责人，负责涵盖所有 REIT 领域，并曾担任 UBS 的高级 REITs 分析师。他获得了机构投资者全美研究团队和福布斯杂志最佳经纪分析师等机构的卓越奖。 Tayo 拥有哈佛商学院的工商管理硕士学位和学士学位。罗格斯大学会计与计算机科学专业。在业余时间，他喜欢跑马拉松、慈善工作、旅行、时尚和老式 R&B/嘻哈。Venkat Kommineni 是 REIT 团队的副总裁，在各个子行业拥有超过八年的经验，最近专注于办公和工业 REIT 子行业。 Venkat 于 2021 年 6 月从瑞穗证券加入瑞士信贷，担任 REIT 团队的副总裁。在加入瑞穗之前，Venkat 曾在麦格理资本、德意志银行和 Janney Montgomery Scott 负责房地产投资信托领域。 Venkat 获得了学士学位。南加州大学经济学博士，康奈尔大学工商管理硕士，CFA 特许持有人。 Venkat 是南加州人，现在与妻子和两个孩子住在纽约州威彻斯特。 Venkat 是一位狂热的旅行者（主要访问了 20 多个亚洲国家），之前曾获得私人飞行员执照。Sam Choe 是 REIT 团队的副总裁，在各个子行业拥有超过八年的经验，最近专注于医疗保健和单户 REIT 子行业。在研究股权 REIT 之前，Sam 是瑞士信贷抵押金融股权研究团队的一员。 Sam 拥有学士学位。杜克大学经济学和心理学博士，CFA 和 CAIA 特许持有人。 Sam 是杜克篮球的狂热粉丝，在业余时间，他喜欢打网球、旅行和练习综合格斗（他拥有 3rd跆拳道黑带，也是一名休闲拳击手）。 资料来源：瑞士信贷股票研究2022 年 2 月 1 日4执行摘要 *注：HTA 的估值基于 4.5% 至 5.0% 的上限率Omicron 变体表明，我们看到租赁重组、租金带来更多收益下行投资者为陷入困境的租户提供减免和延期租金。顶峰健康峰中性的$18,889$34.94$37.00转向有吸引力的生命科学房地产领域感觉被股票定价，5.9%由于 Omicron 对 Continued Care Retirement Community (CCRC) 投资组合的负面影响，盈利风险下行。覆盖范围和评级3 只跑赢大盘，8 只中性，1 只跑输医疗保健房地产投资信托基金覆盖范围股票代码公司CS评级市值 ($MM)时价中证目标价上行/下行计算机科学论文人力资源医疗保健房地产信托跑赢大盘 $4,500 $30.60 $34.00 11.1%高质量的投资组合可加速盈利，但交易价格低于 MOB 同行。MPW医疗财产信托跑赢大盘 $13,655 $22.25 $27.00 21.3%强劲的收购前景加上更精明的资本配置与有吸引力的医院房地产房地产背景表明我们看到资产净值向上重估。VTR Ventas 中性 $20,949 $51.48 $53.00 3.0%Omicron 变体可能会减缓高级住房运营组合 (SHOP) 的复苏，但股票的交易价格为 17.8 倍 P/FFO，而 5 年平均为 15.3 倍。文档医师房地产信托中性 $3,959 $17.94 $19.00 5.9%需要去杠杆表明近期盈利增长有限。LTCOHILTC 属性欧米茄医疗保健中性的中性的$1,394$7,262$35.47$30.82$35.00$31.00-1.3%为陷入困境的租户提供减免和延期租金。如果租赁重组很重要（即 Anthem），则存在有意义的股息风险。0.6%Omicron 变体表明，我们看到租赁重组、租金减免和陷入困境的租户（即 Agemo/Guardian）的租金延期带来更多收益下行。SBRA萨布拉医疗保健中性的$3,016$13.34$14.004.9%Omicron 变体表明，我们看到租赁重组、租金减免和陷入困境的租户（即 Avamere）的租金延期带来更多收益下行。CTRE国民健康保险关爱信托房地产投资信托基金国家的健康ü中性的表现不佳$2,072$2,694$20.83$57.62$22.00$51.00在外卖投机中以溢价估值交易，但我们认为外卖不太可能5.6%观点。 Omicron 变体表明，我们看到租赁重组、租金减免和陷入困境的租户（即 Noble and Covenant Care）的租金延期带来更多收益下行。-11.5%Omicron 变体表明，我们看到租赁重组、租金带来更多收益下行资料来源：瑞士信贷股票研究，FactSet2022 年 2 月 1 日 5HTA美国医疗保健信托基金跑赢大盘$6,972$32.08$36.00如果公司正在考虑出售，我们估计外卖价格为 32-37 美元12.2%战略选择。然而，鉴于最近发现的创造股东价值的机会，HTA 即使在独立的基础上也将进行运营改进。出色地井塔中性的$38,091$84.06$92.00Omicron 变体可能会减缓高级住房运营组合 (SHOP) 的复苏。9.4%鉴于估值高至 23.6 倍 P/FFO，弱于预期的 2022 年 FFO/sh 指引可能导致股票回调。 资料来源：瑞士信贷股票研究，FactSet2022 年 2 月 1 日6医疗保健房地产投资信托基金覆盖价格目标 医疗保健 REITs 覆盖范围按评级和价格目标的上行/下行25.0%20.0%21%跑赢大盘中性的表现不佳15.0%12%11%10.0%5.0% 9%6%6%6%5%3%0.0%-5.0%1%-1%-10.0%-15.0%MPW HTA人力资源WELL DOC PEAK CTRE SBRA VTR OHILTC-11%国民健康保险 资料来源：瑞士信贷股票研究，FactSet2022 年 2 月 1 日7我们的使命是什么？为什么我们不同？谨慎看待集团：只有 3 个优于大市（HR、HTA 和 MPW）2022 年共识估计过高17.8 倍 P/FFO 与 5 年平均 15.5 倍的估值过于昂贵利率上升的背景是逆风Omicron 是逆风我们在做什么不同？遵循 CDC 数据–以前无法获得有关 COVID-19 对熟练护理的影响的数据–以前无法获得有关老年人感染率的数据–每周数据表明 Omicron 对疗养院的影响可能比 DELTA 更糟深入研究医疗保健房地产多元宇宙中的每个资产类别–公共和私人方面的频道检查 历史 P/FFO21.0x19.0x17.0x15.0x13.0x11.0x9.0xFeb-17 Feb-18 Feb-19 Feb-20 Feb-21 医疗保健子行业（加权平均） 5年平均 2022E 共识的下行空间FFOP/FFO (NTM)股票代码评分 2022EFFO/shCS共识 方差$%人力资源跑赢大盘1.791.80(0.01)-0.7%HTA跑赢大盘1.821.82(0.01)-0.3%MPW跑赢大盘1.861.89(0.04)-1.9%出色地中性的3.563.62(0.06)-1.6%录像机中性的2.883.02(0.13)-4.4%顶峰中性的1.681.74(0.06)-3.3%文档中性的1.071.12(0.05)-4.3%LTC中性的2.662.510.156.1%OHI中性的2.983.17(0.18)-5.8%SBRA中性的1.601.62(0.02)-1.5%CTRE中性的1.551.60(0.05)-3.4%国民健康保险表现不佳4.594.84(0.25)-5.1% *注：HTA 的估值基于 4.5% 至 5.0% 的上限率医疗保健 REITs 我们的选择热门精选基本原理催化剂路径医疗地产（跑赢大盘，34 美元） 高质量的 MOB 投资组合以 17.1 倍的 P/FFO 与同行平均 20.7 倍的折价交易 鉴于有利的 MOB 背景，盈利和股息增长将加速MOB 投资组合的 SS NOI 增长在 21 年第三季度令人失望的 1.5% 后趋向历史 2%-3% 范围的高端增加开发活动通过 TIAA JV 增加收购量美国医疗保健信托基金（跑赢大盘，36 美元）战略审查的完成可能会导致我们在 32 美元至 37 美元估计范围的高端出售即使没有出售，董事会已经确定了几项创造价值的举措潜在的公司出售在我们的高端32-37 美元的估计范围创造价值的举措成功地推动了入住率增长、提高了利润并增加了开发活动。潜在的新合资伙伴推动收购量表现最佳基本原理催化剂路径国家医疗保健投资者（表现不佳，51 美元 PT）鉴于 Omicron 驱动的 COVID-19 激增和租金覆盖面薄弱，租户信用风险问题不太可能结束考虑到高浮动利率风险，利率风险有意义尽管存在 1) 租户和利率风险，但估值仍符合 5 年平均水平，以及2) 我们认为 NHI 是 2022 年医疗保健 REIT 中最大的盈利下行风险之一 较弱的 2022 年 FFO/股指引（我们低于华尔街 4.59 美元，而共识为 4.84 美元）额外的租金减免/租金延期公告由于 Omicron 的收益拖累，新 SHOP 合资企业表现不佳资料来源：瑞士信贷股票研究2022 年 2 月 1 日 8 资料来源：瑞士信贷股票研究2022 年 2 月 1 日9行业概况 资料来源：瑞士信贷股票研究2022 年 2 月 1 日10医疗保健 REIT 行业概览鉴于租赁主要是长期三重净租赁，对利率非常敏感内部增长（租赁、成本管理等）和外部增长（收购和发展）驱动的盈利增长给出的最复杂的房地产行业：1.资产类别不是