电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年12月14日 房地产行业 当身处危机，逃避或躺下都不能解决问题 核心观点： 拉长周期来看，如果民营房企的生存现状仍无任何改变，那么活跃在市场的只能是央企、国企，民营房企只能在限定的环境下退出，这对整个行业良性循环可能并不一定是正向的信息。就整个行业的体量来看，即使最后央企国企的权重不断增加，但是完全依靠央企国企也未必是最佳选择，对于经营状态好，效率高的企业，给予空间更好服务于政策目标的达成岂不更优。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 在多家企业接连暴露出风险之后，各方都在紧密关注着各个企业的动态，倘若有一家企业出现债务违约，大众便将其与躺平划上等号。大众的关注点集中在哪里？哪些企业发行了信用债、海外债，什么时候到期，到期之后是否有能力偿还？下一个躺下的又会是谁？当企业深陷危机时，企业是否就要就地躺下，期待救助？ 目录 1、信用事件仍在持续，当前也绝非终点 ................................................................................................... 2 2、政策本质都有合理归属，但偏差错位也在情理之中 ....................................................................... 3 3、拿出既有的态度，逃避不是解决之道，谁都不是旁观者 .............................................................. 3 4、政府有效引导，解决眼前困境 ................................................................................................................ 4 5、政策有意引导行业扮演新的角色 ............................................................................................................ 5 1、信用事件仍在持续，当前也绝非终点 12月6日，阳光100发布公告，企业于2021年12月5日到期的10.5%的优先票据，由于宏观环境及房地产行业等多个因素的不利影响导致的流动性问题，公司无法偿还票据的本金及应计但未付利息，发生违约事件。 对于行业来说，有企业债务违约或其他风险事件爆发可能都在预期之中，只是在大众的各种猜测之中，下一个又会是谁？因为就规模和行业影响力来看。阳光100中国的债务为违约或不会引起更多重视。头部企业出现信用事件都不是新鲜事件了，何况一些小规模的企业呢？ 我们拆解行业内持续有房企风险暴雷的原因来看，本质原因还是对于杠杆的无节制使用，置潜在的风险于脑后。无论是在地产开发业务上的高举高打，快速扩张，还是在其他多元化业务上激进开拓，都一步步加剧了风险的积累和沉淀，若没有政策的集中发力和效用叠加，企业的风险可能不会这么快暴露出来，企业在经营管理层面的缺陷也不会这么快显露于人前，在行业的繁荣景象之下，企业大概率还会在既有的经营模式之下再度往风险的深度试探。如果没有政策的提前管控，待企业的风险自行释放出来时，届时人为的力量或难以有效去掌控。 除了发展上的加杠杆惯常逻辑外，对于政策放松的惯性认知和经验主义也加剧了企业风险暴露的速度，从政策出台开始到2021年已持续五年时间，过往历史中，政策调控都显现出周期性特征，一定阶段过后，政策总会适时放开，甚至会带有一定的救市行为，所以企业享受过政策的偏爱，因此在这轮政策调控的时候，大家仍然抱定了这一期待，所以即使政策不断收紧，甚至当一些企业已经开始暴雷时，部分企业仍然在土地投资上保持积极姿态，最终当风险渐临，企业已无力挽回，只能坐视企业本身风险的降临。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：房地产行业调控周期表 资料来源：亿翰智库 行业的风险是企业高杠杆、快周转的必然产物，抛却风险已经显露的企业来看，通过高杠杆成长起来的房企，多元化摊子铺的很开的企业，当多数房企已经开始普遍收缩投资，却仍然高价拿地的企业，后续出现风险事件的可能性仍然存在。 2、政策本质都有合理归属，但偏差错位也在情理之中 从政策的出发点来说，各方都有自身的核心思考存在，银行及金融机构目的在于管控住在金融口的风险堆积，通过房地产贷款集中度管理去约束好金融资源的增量空间，地方政府则寄希望于在需求端管控住杠杆，并保证土地的稳定秩序，然而由于不同主体之间的诉求的不一致性及政策执行和落实过程中可能出现的偏差错位，各个政策的作用集中于单一时点爆发，这便呈现政策合力，和企业的不可承受之重。 单单从各个政策落实的主体来说，各有其合理性和必要性，至于政策执行中伴随的负面效应呈现可能也是一个必然结果，这也无需过多苛责，政策已然走在纠偏的路上，如对于刚需、改善型按揭贷款的投放，“三道红线”下，企业债务的增量控制等，目的明确，居民利益高于一切，企业高杠杆带着高风险，现在的行情之下，不可能再放任企业任意的无限制的加杠杆。 以此刻为起点，虽然政策在逐步纠偏，也在引导行业秩序上有所成效，但是政策本身不可能出现大幅度的放开，即使有纾困之举，也是在现有的基础上柔和了力度，并不能从根本上解决房企难题，若企业曾经杠杆拔高，也并无有效举措进行自我风险化解，企业暴雷事件仍将不断。 3、拿出既有的态度，逃避不是解决之道，谁都不是旁观者 从第一家企业风险暴雷开始，无论是企业本身，还是政府都是在以一种积极的态度去做好风险事件的处理。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 企业一端，各种自救举措轮番使用，包括引入战略投资人、出售非核心业务板块、出售项目资源、降价促销、加快资金回流，不再拿地等等，都是在已有的可控的范围内最大化的做好有限资金和资源的安排。企业也在这个阶段内，静下心来去梳理心路历程，有何所得，和何失去，有何可继续沉淀，有何需要完全避规不要，有何急需弃之如敝履，现在回头再看，风险爆发较早的部分企业实际上面貌已经大有改变，不能说完全走出困境，但是对当下，对未来，对行业，对自身有了更多笃定。 在这里我们必须强调一点，当企业出现风险时，作为企业主人的老板和核心管理层要有以怎样的状态出现，销声匿迹还是积极出现在大众视野？有必要时刻向外界传递出的企业本身应对风险、处理问题的积极态度，这也是企业迎难而上，积极处理遗留风险事件的风貌，也能有效堵住出现的对于企业的恶意揣测。 对企业内部来说，当企业出现问题时，有人心的动荡不可避免，有人员的变动也在情理之中，老板和核心管理层的首要任务是什么？向所有员工坦承企业当前的风险事实和对于未来企业走向的计划和规划，有作为，带领所有企业成员积极做好风险处理，如果此时核心人员直接躺平，其他人员即使有心作为，也作用有限。 4、政府有效引导，解决眼前困境 政府一端，“房住不炒”的政策底线仍然不能有丝毫妥协，对于风险已经爆出的企业积极有效的做好引导和支持，促进房企风险的有序化解，而不至于让少数企业的风险蔓延，确保风险的可控性。针对个别企业，政府端释放信号，个别企业的风险可控，并不会影响整个金融体系的稳定性。并积极推动政策实现“两维护”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，一方面保障居民的合理住房需求释放，一方面通过强化预售资金监管，确保“保交付”目标的实现，从各个城市最新预售制度和企业的预售体感来看，政府的防御性更强，通过预售资金尽可能严厉的监管规避企业对于项目工程建设资金的挪用和滥用，所以项目竣工交付的资金需求量是5000元/平米，而资金监管账户的资金量可能会达到8000元/平米，政策本身可能过于严厉了，但是在情理上完全可理解，相较于企业，政府更关于消费者的利益满足和保障，而且也由于企业曾经可能存在的预售资金违规使用，政府对于企业的信任度也处在逐步减弱并消失的状态，所以，就当前的预售资金监管的趋势来看， 现房销售已经来临，中国房地产市场的预售制度渐行至尾声，房地产行业的杠杆式发展模式已逐步走向终结。 稳定市场秩序的政策也在有序推进和落实，如支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，11月已有多家大型优质企业启动相关债券发行工作，如中国海外发展、保利发展、龙湖集团、碧桂园等。同时，也将积极发展住房租赁资产证券化业务，探索推动不动产投资信托基金（REITs）支持保障性住房等租赁住房行业健康发展，促进房地产行业发展转型。同时，金融市场也将继续为房地产提供融资渠道，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 5、政策有意引导行业扮演新的角色 从政策的导向看，政府有意引导行业更多承担社会保障责任，行业民生属性更强，包括在土地出让时更多的提高租赁住房、保障性住房占比，发展租赁住房资产证券化业务。因在经济发展转型升级的当下，社会的稳定所占权重高，住房在人们的生活中占据绝对地位，若人们“住无所居”，难保不会出现社会稳定问题，在中美贸易摩擦常态化和疫情反复的当下，稳定的国家内部秩序更有利于内需的提升和内需结构的调整和优化。 与此同时，结婚率低、生育率下滑、老龄化形势严峻的人口焦虑之下，对于房地产的整顿目的之一也是为了更好的缓解人口的严峻形势，高房价不仅剥夺了人们的幸福感和部分人群的居住权，也打消了人们结婚、生育的意愿，这在提升内需、促进经济结构转型升级的当下必然是不符合政策本质归属的。政策在管控住风险的同时，更重要的便是有序引导好各行各业更明确、更坚定地扮演好其在新形势下的角色。 曾经享受过红利的企业，在新时代诉求下，更多的去承担属于自身的责任也无可厚非，也是