建筑行业 ：房地产业作为建筑业主要下游之一，其行业环境变化加速了建筑企业信用分化和部分弱资质企业的出清，建筑 行业集中度进一步提高

中诚信国际特别评论 2021年11月 目录 要 点 1 分 析 2 结 论 7 特别评论 联络人 作者 企业评级二部 张馨予 010-66428877 xyzhang@ccxi.com.cn 杜佩珊 010-66428877 pshdu@ccxi.com.cn 马 涵 010-66428877 hma@ccxi.com.cn 其他联络人 王雅方 010-66428877 yfwang@ccxi.com.cn 杨傲镝 010-66428877 adyang@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 房地产业作为建筑业主要下游之一，其行业环境变化加速了建筑企业信用分化和部分弱资质企业的出清，建筑行业集中度进一步提高 房地产企业资金趋紧使得处于相对弱势地位的建筑企业垫资增加、应收账款回收风险加大，对建筑企业资金平衡能力提出更高要求，需持续关注房地产市场环境变化对以房建工程为主业的弱资质建筑企业信用水平的影响 要点  房地产业作为建筑业主要下游之一，其行业政策、市场行情、房企整体经营及资金等情况可对建筑业发展产生一定影响。2021年以来，在房地产行业调控政策影响下，我国房企债券违约数量增加、违约企业规模更偏大型化，且影响范围波及更广，受此影响，以房建工程为主业的建筑企业在新订单获取、项目推进和结算、现金流平衡、盈利能力以及自身偿债等方面均面临更大压力。  建筑央企业务类型和区域更加分散，且具有规模和资金等优势，抗风险能力更强；地方国有建筑企业在所属区域具有一定地位，虽然业务承揽区域较为集中、资产负债率较高，但拥有较为稳定的银行授信作为备用流动性；民营建筑企业业务类型较为单一，对房企业主依赖度更高，且因议价能力较弱，垫资问题更为突出，更易受下游流动性影响，抗风险能力较弱，需关注与房地产行业绑定较深的弱资质民企信用风险。  在当前市场竞争加剧、房企业主流动性压力加大、项目承揽条件愈加苛刻的情况下，实力较弱的中小建筑企业面临更大的市场压力，或将导致其业务规模和盈利收缩、应收账款回收风险加大，叠加再融资受阻，建筑企业信用水平的分化愈发明显，弱资质建筑企业面临市场出清风险，行业集中度进一步提高。 中诚信国际 中国建筑行业 2 中国建筑行业特别评论，2021年11月 -10.000.0010.0020.0030.0040.0050.002021年第一季度2021年第二季度2021年第三季度作为建筑业主要下游产业之一，房地产行业外部融资环境趋紧导致房企流动性压力加大，其行业政策、市场行情、房企整体经营及资金等情况对建筑业发展的影响值得关注 建筑行业为订单驱动型行业代表，其需求主要来自于房地产、制造业和基础设施投资建设等。按产值构成来看，建筑业总产值中房屋建筑业产值和土木工程建筑业产值占比分别为62%和27%左右，其中房屋建筑业主要包括住宅、厂房和商品及服务用房等的建设；土木工程建筑业中主要包括公路、铁路和水利等的建设。2020年我国建筑业实现总产值26.39万亿元，同比增长6.24%。其中，4月以来，随着疫情的逐步复苏、复产复工的推进及经济提振措施的实施，建筑业产值随我国固定资产投资力度加大逐步增长，并于6月后实现正增长且增幅逐步扩大。2021年1~9月，我国建筑业实现总产值19.13万亿元，同比增长13.90%，主要系2020年上半年受疫情影响基数较低。从单季度来看，2021年第三季度，因基建、房地产和制造业固定资产投资额同比均有所下降，建筑业总产值同比呈现负增长。从同期全国各行业GDP情况来看，仅有建筑业和房地产业GDP增速下滑至负增长区间，作为建筑下游产业之一，房地产业景气度变化对建筑业产值增长造成一定影响。 图1：近年来基础设施建设、房地产、制造业投资和建筑业总产值增速情况（%） 图2：2021年以来各行业单季GDP增长情况（%） 资料来源：中诚信国际根据公开数据整理 2020年以来监管部门针对房地产行业陆续提出了三条红线、贷款集中度管理、集中供地、加强预收款监管、房地产税等一系列政策，加之消费者对房地产行业信心不足，房价和房地产销售额受到冲击，2021年以来房地产市场出现一定调整，房企经营及融资承压。具体来看，在经营方面，2021年下半年以来国内商品房销售降温，7~10月单月商品房销售额与销售面积同比均有所回落，其中8月、9月、10月单月销售面积低于2019年同期水平，多数房企7~10月销售业绩同比明显下滑。在融资方面，由于受到调控政策影响，境内上市房企股权融资长时间处于被限制的状态，房地产企业较为依赖债权融资。但在贷款集中度管理下，银行开发贷放款进度明显放缓；受监管政策影响，房企非标融资持续压降；同时，随着部分房企发生债券违约以及行业风险的逐步释放，投资者对房地产行业信心不足，房企境内债券和中资美元债发行受到不利影响，1~10月房企境内外债券净融资额均为负，再融资空间受限。此外，因地方政府加大了对预售资金的监管力度，房企资金腾挪空间亦有所收窄。整体来看，在经营以及融资端都受到冲击影响下，2021年以来，房企债务风险呈加速释放态势，部分经营风格激进、债务压力大、销售回款不佳和获得外部支持有限的发债房企陆续发生境内债券、中资美元债及旗下财富产品违约等信用风险事件，且本轮房企违约呈现了数量较多、规模更偏大型化的特点。 -25.00-15.00-5.005.0015.0025.0035.002016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-09固定资产投资完成额:基础设施建设投资(不含电力):累计同比固定资产投资完成额:房地产业:累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比建筑业:总产值:累计同比 pOmRsMrRyQoRyQpNtQtPoM7NcM8OmOpPmOqReRqRmNfQtQqQ8OnNuNxNsPqQvPsRqR3 中国建筑行业特别评论，2021年11月 图3：近年来全国房地产开发情况（%） 图4：近年来全国商品房销售情况（亿元、%） 图5：近年来全国房企净融资额情况（亿元、%） 资料来源：中诚信国际根据公开数据整理 为维护房地产市场平稳发展，9月末以来监管部门密集发声，要求金融机构满足房地产合理融资需求，近期按揭贷款边际放松，这对缓解房企资金压力、防范市场硬着陆风险具有积极意义。但在“房住不炒”行业政策基调下，房地产市场将持续处于较为严格的监管环境之中，外部融资环境的变化对房地产企业的资金平衡能力提出更高要求，房企需要通过寻求从经营性融资层面解决资金平衡问题，即将部分资金压力向上游转嫁。而建筑业作为房地产业的主要上游产业之一，因行业竞争激烈，建筑企业议价能力较弱，垫资施工是常态。当前更是加剧了房企对建筑企业的“支付弹性”现象，导致工程项目结算和付款进度滞后、商务条件愈加苛刻，部分弱势建筑企业为获取订单需要大额垫付资金，而建筑企业上游供应商主要是钢厂、水泥等议价能力较强的产业，又存在农民工等弱势群体，固定成本压降幅度空间有限，加之水泥、钢材等原材料价格和人工成本不断上升，在上述因素共同影响下，建筑企业现金流平衡压力增加。同时，房企信用水平分化加剧、行业集中度进一步提高，使得建筑企业在面对更为集中的大型下游房企时议价能力更趋弱化，或将对建筑行业整体利润率产生不利影响。此外，部分建筑企业为获取施工订单，与房企合作开发房地产项目，或通过通道将资金拆借给房企业主，相关建筑企业自身流动性风险将随着房企信用风险的释放逐步暴露。 针对部分房企因资金趋紧导致建筑工程款不能如期支付的现象，目前建筑企业普遍通过停工、以房抵债或提起诉讼申请工程款优先受偿等措施保障自身利益。但上述措施耗时长、成本高且取得的进展有限，应收账款回收仍面临较大不确定性，同时建筑企业需要承担垫资的资金成本，将使其面临成本上行和资产减值压力，对其盈利能力带来挑战。同时，为保证购房者权益和提高房企资金回流能力，部分房企和地方政府-60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.000.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.00140,000.00160,000.00180,000.00200,000.002016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-09商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计同比商品房销售额:累计同比-15.00-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.000.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.00房地产开发资金来源:国内贷款:累计值房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比-50.0-30.0-10.010.030.050.070.0-50.0-30.0-10.010.030.050.070.02018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-09房屋竣工面积:累计同比房屋施工面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比土地购置面积累计增长 4 中国建筑行业特别评论，2021年11月 提出“保交房”政策，但该过程中或将导致建筑企业垫资压力进一步增加，相关项目工程建设款支付情况亦值得关注。并且，从项目储备来看，2021年3月以来，全国房地产新开工面积及商品房销售额增速均呈明显放缓态势，土地购置面积和金额均呈负增长，上述事项使得建筑企业在房地产施工项目方面的新签合同额有所下滑，亦对其项目储备及未来业绩增长产生不利影响。 此外，当前土地出让金仍为地方政府财政收入主要来源，房地产投资放缓，加之地方政府控制债务规模，或将导致建筑企业基建工程相关的新订单获取、工程款结算和回款进度延后。同时，随着房地产市场信用风险的逐步释放，地方政府平台公司亦在布局或托管部分房地产项目，地方政府平台公司的业务模式正在发生转变、基础设施投资建设亦面临转型，或对