创新增长引擎：亚太科技中心如何重塑区域房地产（英）
研究 |亚太地区创新的增长引擎：亚太地区的技术中心如何重塑区域房地产2021 年 6 月 23介绍：迎接冲击：技术和房地产轨迹如果您在中国观看，请单击此处在优酷观看视频今天，技术是全球最重要的商业部门。这个快速增长的行业占全球市值前 20 家上市公司的 65%。亚太地区科技行业的持续扩张和创新正在为租户和业主提供新的可能性。事实上，科技公司现在是亚太地区 (APAC) 办公租赁需求的主要驱动力，未来五年可能占该地区租赁办公空间需求的 20% 至 25%。该报告强调了机会将集中在哪里，并概述了业主和租户利用不断变化的动态来实现其业务目标的战略。科技公司作为租赁需求来源的重要性只会上升。除了按全球标准衡量的实际 GDP 高增长外，许多亚太国家还受益于城市化进程的加快、政府对研发的高投资和互联网普及率的提高——这对科技公司来说是一个很好的组合。在本报告中，我们提供了亚太地区主要城市中最具吸引力的成熟和即将到来的技术子市场的新排名。这可以作为技术占用者在计划扩张时的指南。由于排名靠前的科技子市场应能吸引强劲的租户需求，业主也应关注这些地区，以寻找未来的投资和发展机会。随着科技行业日益成为亚太地区房地产的直接投资者，我们还概述了业主在租金增长之外的机会。事实上，科技公司——尤其是中国公司——正在成为一个重要的新阶层自住业主.这为考虑资产处置的投资者创造了另一种资本来源，同时也为开发商提供了合资和合作的新机会。所有这些都为一个正在改变整个地区的不仅是生活，而且是房地产市场的行业增添了新的景象。2执行摘要内容3本报告中截至 2021 年 6 月 22 日的所有信息附录3. 转变策略2.市场概况•上海•北京•班加罗尔•深圳•新加坡•海得拉巴•汉城•悉尼•台北•马尼拉•香港特别行政区•东京•奥克兰1. 不可阻挡的科技崛起 新加坡2.4珊顿道/库存0.4丹戎帕加尔租80.1供应 0.1执行摘要科技板块是已建立的技术子市场北京上地望京-酒仙桥中关村前10名在亚太地区建立技术子市场，得分北京3.4不。1前10名亚太地区即将到来的技术子市场，得分3.1上海写字楼租赁的主要驱动力亚太地区的需求。即将到来的技术子市场班加罗尔深圳南山上海张江漕河泾上地股票 1.5租金 37.4供应 0.8不。2股票 0.8租金 34.6 供应 —洋浦•我们看上海, 北京, 班加罗尔,深圳和新加坡作为前五外环路上海漕河泾3.3股票 2.02.7股票 0.6深圳前海亚太地区的技术中心，为租户提供令人信服的基础设施和人才平衡，并为业主提供未来的增长和投资机会。这些城市的状况反映了它们拥有庞大的技术劳动力、以科学为重点的著名大学以及对研发 (R&D) 的强劲投资。•然而，其他亚太城市正在特定技术领域发展优势，例如首尔和香港在金融科技.同时，新技术中心不断涌现如海得拉巴和悉尼——值得密切关注。•本报告基于一种新的方法对前 10 名成熟的技术子市场（其中技术占用目前超过总办公空间的 15%）和前 10 名即将到来的技术子市场（我们预计技术占用率将超过办公空间的 15%未来五年）在亚太地区的主要城市内，租户应以扩张为目标。•在成熟的子市场中，我们重点关注北京上地。对于即将到来的子市场，我们强调班加罗尔怀特菲尔德北班加罗尔海得拉巴周边商圈海得拉巴海泰克城新加坡珊顿道/丹戎巴葛市政府深圳前海上海洋浦上海张江北京望京-酒仙桥北京中关村班加罗尔外环路深圳南山新加坡珊顿道 / 丹戎巴葛新加坡市政府租金 32.9供应 0.93.3股票 1.9租金 31.1供应 0.83.2股票 0.6租金 57.7供应 0.33.0库存 0.5租金 83.1供应0.22.8股票 5.0租金 16.9供应 1.12.7股票 1.3租金 45.2供应 2.12.4股票 0.4租金 80.1供应 0.12.4库存 0.5租金 79.0 供应 —不。3不。4不。5不。6不。7不。8不。9租金 34.8供应 1.62.7股票 2.7租金 10.8供应 0.82.6库存 0.5租金 10.2供应 0.82.3股票 0.2租金 7.7供应 1.32.1股票 0.4租金 56.1供应 0.12.0股票 1.8租金 9.7供应 0.62.0股票 0.7租金 11.7供应 0.32.0股票 1.0租金 15.4供应 0.1班加罗尔怀特菲尔德班加罗尔北班加罗尔海得拉巴周边商圈悉尼中央商务区南德里 NCR诺伊达高速公路德里 NCR古尔冈高尔夫球场扩建路马尼拉奎松市上海杨浦，以及班加罗尔的怀特菲尔德和北班加罗尔。另一个值得一提的即将到来的子市场是悉尼的 CBD South。德里 NCR诺伊达高速公路高尔夫球场延长路，古尔冈马尼拉奎松市马尼拉湾区悉尼中央商务区南海得拉巴郊区商务区——海泰克城2.4股票 3.4租金 13.0供应 1.2不。102.0股票 0.4租金 15.7供应0.2马尼拉马尼拉湾区传奇：分数：在高力的技术位置排名中获得满分 5 分；库存: 办公楼总存量（百万平方米）；租：每月 NFA 租金（每平方米美元）；供应：以百万平方米为单位的累积供应量（2021-2025 年）。4租上升<租金稳定 给租户的主要建议在规划扩张时，我们建议技术占用者探索即将到来的子市场，并且密切关注基础设施和政策环境在这些地方。以下是亚太地区已确定的技术子市场和战略：北京专注于著名的中关村西北部的上地和北清路地区，受益于高品质的新建筑和实惠的租金。上海探索杨浦作为漕河泾和张江的替代选择，因为它作为创业中心的声誉日益提高。深圳考虑到空间供过于求和政府激励措施，考虑扩展前海。新加坡由于供应紧缩和缺乏真正的集群，新加坡的租户应该在它出现在首选位置时锁定空间。班加罗尔在搬迁之前评估通勤挑战和交通联系。随着基础设施的改善和可用空间的增加，以及由于靠近机场，北班加罗尔可以考虑进行扩建。海得拉巴考虑 SBD 和周边商业区，它们提供了来自知名开发商的强大办公空间管道和用于建造适合设施的土地。悉尼中央商务区南部作为新技术中心的出现以及由此产生的新发展将使技术占用者有机会预先承诺使用下一代办公空间以吸引和留住人才。马尼拉专注于马尼拉湾区和奎松市，由于较低的租金和经 PEZA 认证的优质空间供应，它们应该会越来越受欢迎。汉城考虑到已建立的 GBD 和板桥集群内的空间不足，可以考虑扩展 Seongsu-dong、Guro 和 Gwacheon。6给业主的主要建议•专注于有吸引力的即将到来的子市场以获得中期增长前景.虽然首尔的板桥和北京的中关村等传统技术集群将保持活力，但随着扩张、基础设施的改善以及在某些情况下政府的激励措施鼓励科技公司探索新地点，我们认为边缘或即将到来的地区具有更大的增长潜力。•科技行业将创造租金增长以外的机会.虽然跨国科技集团的主要扩张战略仍然是租赁，但大型亚洲——尤其是中国——科技公司在直接投资和开发方面变得非常活跃。•2020年科技公司收购亚太区房地产资产近100亿美元，比 2016 年增长了 5 倍。令人惊讶的是，亚洲科技公司更喜欢开发场地而不是已完成的资产，这表明他们正在做长期规划。他们正在成为一个新类别的自住业主拥有庞大的房地产投资组合。•开发商和投资者需要响应要求的技术团体，寻求重建或转换量身打造办公空间的机会，以及地库推出物流和数据中心平台。•具体而言，我们建议：•投资者将科技公司视为老化资产的替代买家；他们还可以寻求与技术公司的合作伙伴关系，以在开发完成后以明确的退出方式重新开发其资产。•在物流仓储或数据中心等领域拥有土地储备和开发能力的业主考虑合资与技术公司合作开发这些资产以满足其合作伙伴的要求。这些企业可以是一次性的开发项目，也可以是跨越多个项目的持续合作伙伴关系。•拥有被动资本的投资者关注房地产基金的机会由对第三方投资开放的科技公司设立。亚太地区科技公司的房地产收购（十亿美元）1086420资料来源：RCA谭美琪董事总经理 |中国“北京、上海和深圳都是中国和亚太地区的顶级技术中心。北京的科技业者应将上地和北清路地区视为扩张的理想地点，而这些地区的资产所有者已准备好从这些公司的扩张计划中受益。上海的杨浦区和深圳的前海区是其他理想的地点，为业主和业主提供了应开发的机会。”7山姆·哈维·琼斯董事总经理 |亚洲租户服务“科技行业是亚太地区主要城市写字楼租赁需求的主要驱动力。虽然跨国公司技术占领者的需求仍然很重要，我们预计亚太地区的技术租户将主要推动需求并塑造主要写字楼市场未来五年。”2011201220132014201520162017201820192020 981.不可阻挡的科技崛起截至 2021 年 5 月，按市值计算，科技行业占全球市值前 20 家上市公司的 65%。此外，亚洲科技公司的重要性日益增加：中国互联网和电子商务巨头腾讯和阿里巴巴跻身前 20 名，也是如此台湾半导体生产商台积电和韩国科技集团三星。我们评估了亚太地区的 16 个城市和总共 37 个已建立和即将建立的技术集群。我们的集群定义基于技术从业者占每个子市场总存量的百分比，如下所示：•已建立的技术集群目前拥有 15% 或更多的技术占用者•未来五年即将到来的技术集群将拥有15%或更多的技术占用者为了对技术子市场进行评分和排名，我们评估了技术部门的实力和城市级别的社会经济因素以及子市场级别的房地产部门。方法论的详细信息和所有技术集群的摘要可以在附录中找到。市值排名前 20 的上市公司（十亿美元，2021 年 5 月，深蓝色科技公司）2,0001,5001,00050002.市场概况我们将仔细研究亚太地区主要城市的一些关键技术子市场、它们的特点、他们擅长的技术市场细分市场，以及他们接下来的增长前景。资料来源：彭博社，https://companiesmarketcap.com/89西蒙亨特董事总经理 |澳大利亚写字楼租赁“在亚太地区，我们看到悉尼的南 CBD 迅速崛起为一个新技术中心。由此产生的新发展将使技术占用者能够预先承诺下一代办公空间，以吸引和留住该行业的人才。”苹果沙特阿美微软亚马逊字母表（谷歌）脸书腾讯伯克希尔·哈撒韦公司阿里巴巴 特斯拉 台积电签证摩根大通三星强生贵州茅台沃尔玛 LVMH联合健康英伟达 成立和即将到来办公为主A级和B级办公空间上海从金融中心到卓越的技术家北京技术人才的顶级来源家上海当局明确了将这座城市转变为科学中心的雄心，而该市的金融和科技愿望也与上海证券交易所之星的推出交相辉映。2019 年 7 月的市场针对初创企业。上海周边的长三角是中国半导体最发达的地区，生产、芯片设计实力雄厚以及组装、测试和包装。上海以其软件即服务 (SaaS) 行业而闻名，该行业拥有约 400 家公司。我们认为上海正在巩固其现有的半导体优势，而该市的商业主导地位应有助于其发展智能的计划制造业和人工智能，以及金融科技。重点市场info Aggregate 漕河泾张江洋浦总库存（平方米米）7,097,3922,022,6821,933,009774,625空缺 (%) 20.9% 18.6% 16.8% 24.8%供应（平方米，’21–25)2,621,712875,094821,171不适用平均月租金（美元/平方米） 29.4 32.9 31.1 34.65年租金增长(每年) 2.1% 2.1% 2.1%2.1%北京持续投入研发，2015年至2019年平均支出占GDP的5.5%以上。以科技为核心的新经济约占全市GDP的38%，这一比例应该会继续增长。总部设在该市的知名大型科技集团包括互联网企业字节跳动和百度，以及电子商务平台美团，以及中国三大电信运营商（中国移动、中国电信和中国联通）。由于租金低于传统的 CBD 办公空间，许多科技租户更喜欢北京的商业园区。房地产和工作场所注意事项•资产所有者正在合并关键市场信息汇总中关村上地望京-九仙桥总库存（平方米米）3,958,617539,0011,547,923596,232空缺 (%) 9.7% 3.9% 7.0% 7.7%供应（平方米，’21–25） 1,623,808 249,631 785,596 319,9
