房地产（物业服务）行业：对上海加快推动建立市场化物业服务价格体系的点评，上海加快推进“优质优价” ，物管行业规模扩张有望迎来“价量齐升”

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年9月21日 行业研究 上海加快推进“优质优价”，物管行业规模扩张有望迎来“价量齐升” ——对上海加快推动建立市场化物业服务价格体系的点评 房地产（物业服务） 事件：上海市出台指导意见加快推动建立“优质优价”市场化物业服务价格体系 8月19日，上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室发布《关于推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制的指导意见》。意见指出，要贯彻落实总书记关于“人民城市人民建，人民城市为人民”的指示精神，聚焦住宅小区物业治理领域物业服务质价不相符问题，加快健全物业服务市场价格机制，持续提升住宅物业服务水平，不断满足人民对美好居住生活的需要。 意见进一步提出下阶段工作目标：全市每年至少完成500个质价不相符的住宅小区物业服务价格调整；至2023年底，三年累计至少完成1500个住宅小区物业服务价格调整，住宅物业管理领域低质低价、质价不相符现象基本消除。物业服务价格市场调节常态长效工作机制逐步完善，“按质论价、质价相符、优质优价”的物业服务市场价格机制基本形成。 点评：未来物管行业的增量将不仅体现在规模的扩张，“优质优价”的服务模式可以有效提升物管公司的毛利率水平 1）1月5日，包括住建部在内的十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业管理收费浮动调整机制、提升物业管理服务的渗透率，改善管理费收缴率。8月13日，上海市正式印发《上海市住房发展“十四五”规划》，进一步要求建立“质价相符”的物业服务市场调节机制，完善物业管理项目招投标制度；促进物业企业专业化、连锁化、品牌化经营；下一阶段将重点推进物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作和物业服务酬金制计价模式。我们认为，未来物管行业发展的增量将不仅仅体现在物业管理面积的拓展上，也体现在环境治理优化、疫情防控常态化以及十四五期间老旧小区全面改造后，居民满意度提升而带来的物业费的提升上；量价叠加，上海先行先试，受到了居民的广泛好评。（详见20210223《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年春季策略报告》）。 2）我们认为，“优质优价”的服务模式可以有效提升物管公司的毛利率水平。当前，物管行业第三方外拓竞争加剧，激烈竞争导致外拓项目毛利率逐步走低；叠加人力成本不断上升以及疫情期间的补贴逐步退出，物管行业毛利率短期承压。对此，多家物业管理公司结合政策，尝试构建“质价相符”的物业收费体系。中海物业提出“优质优价，菜单式服务”理念，通过存量项目的调涨费、升级服务、打开增值服务市场，实现在管项目单价的提升。我们认为该公司的毛利水平将在一段时间后随着“优质优价”服务项目的推广而企稳回升。（详见20210823《规模增长明显，拓展“优质优价”——中海物业（2669.HK）2021年中期业绩点评报告》） 投资建议：关注四大主线 物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。投资建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。 风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 规模增长明显，拓展“优质优价”——中海物业（2669.HK）2021年中期业绩点评报告（2021-08-23） 聚焦核心优势市场，构建“优质优价”体系——绿城服务（2869.HK）2021年度中报点评（2021-09-03） 顺应居民消费升级，物业服务空间广阔——对3月16日光大地产A+H物业服务板块涨幅较大的点评（2021-03-16） 2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年春季策略报告（2021-02-23） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 表1：行业重点上市公司盈利预测、估值与评级 证券代码 公司名称 收盘价 （港元/元） EPS(元) P/E(x) 投资评级 20A 21E 22E 20A 21E 22E 本次 变动 1995.HK 旭辉永升服务 12.86 0.24 0.38 0.53 44.4 28.1 20.1 买入 维持 9983.HK 建业新生活 4.94 0.37 0.48 0.68 11.1 8.5 6.0 买入 维持 1755.HK 新城悦服务 14.16 0.55 0.81 1.19 21.4 14.5 9.9 买入 维持 6049.HK 保利物业 40.05 1.22 1.65 2.21 27.2 20.1 15.0 买入 维持 0873.HK 世茂服务 13.64 0.34 0.54 0.96 33.3 21.0 11.8 买入 维持 9666.HK 金科服务 37.65 1.24 1.68 2.56 25.2 18.6 12.2 买入 维持 1516.HK 融创服务 13.96 0.25 0.42 0.65 46.3 27.6 17.8 买入 维持 1209.HK 华润万象生活 35.60 0.36 0.68 0.89 82.1 43.5 33.2 买入 维持 6098.HK 碧桂园服务 45.10 0.83 1.23 1.74 45.1 30.2 21.4 买入 维持 2669.HK 中海物业 5.79 0.21 0.28 0.38 22.9 17.2 12.6 买入 维持 2869.HK 绿城服务 7.36 0.23 0.30 0.38 26.6 20.4 16.1 买入 维持 3319.HK 雅生活 25.60 1.24 1.78 2.32 17.1 11.9 9.2 买入 维持 001914.SZ 招商积余 12.78 0.41 0.52 0.64 25.9 20.4 16.6 买入 维持 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2021-09-20；汇率按1HKD=0.82906CNY换算 原点资产 pOnQsMmMzRqPzRmPoRsOtRaQaO8OpNrRpNrQjMmMuNfQpNpMbRqRoONZqNtONZoNmR 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 光大新鸿基有限公司和Everbright Sun Hung Kai (UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大