2021年5月9日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报蓉越出台楼市新政，杭州集中供地热度延续 2核心摘要本周观点：成都出台摇号新规并警示“代持”等购房风险，绍兴出台楼市新政，试行公证摇号，开展宅地限房价试点，进一步完善购房政策，落实“房住不炒”。上周杭州首批集中供地，房企自持比例创新高，整体看土拍延续较高热度。投资建议方面，当前地产板块持仓、估值处历史低位，股息率仍具吸引力，市场短期隐忧仍在于楼市高热度下政策加码对估值的压制，以及毛利率的持续下行，短期持续关注首批集中供地的成交溢价率情况。个股建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、保利物业等。政策环境监测：1）成都摇号新规：优化选房排序，扩大公证摇号排序选房基数；2）绍兴楼市新政：试行公证摇号，开展宅地限房价试点；3）杭州：年内首批集中供地，57宗地收金1178亿。市场运行监测：1）成交环比下降，短期或将降温。受假期备案滞后影响，本周（5.1-5.7）新房成交4.8万套，环比降31%，二手房成交1.8万套，环比降31%。热点城市调控加码下，短期楼市成交或将降温。2）改善型需求占比下降。3月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降8.8pct至67.7%。3）推盘节奏加快，后续或持续提升。4.19-4.25重点城市新推房源12109套，环比升45.1%；去化率71%，环比降15pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比下降，中期面临上行压力。16城取证库存9828万平，环比降0.1%，较2019年末、2020年末分别升10%、降8.3%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。5）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周（4.26-5.2）百城土地供应建面4444.9万平、成交建面2809.8万平，环比升55.8%、升131.4%；成交溢价率20.7%，环比降16.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比30.3%、51.9%、17.7%，环比分别升23.5pct、升23pct、降46.6pct。随着各城市首批集中土拍陆续进行，短期土地成交量预计明显提升。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债60亿元、海外发债4亿美元，环比减少43.2亿元、增加2亿美元；2）信托：本周集合信托无发行。3）地产股：本周申万地产板块跌0.85%，跑赢沪深300（-2.49%）；当前地产板块PE（TTM）8.22倍，估值处于近五年2.05%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新湖中宝、中南建设、华发股份；南向资金，仅佳兆业集团呈现净流入，净流入2亿港元。风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年5月6日成都警示购房风险，涉及“代持”购房、挪用经营贷购房等现象2021年5月7日石家庄放宽外来务工人员申请公租房条件2021年5月6日合肥房企应为新建商品房申报建立预售和现房楼盘表2021年5月8日绍兴试行公证摇号公开销售，开展宅地限房价试点2021年5月7日成都优化选房排序，扩大公证摇号排序选房基数2021年5月7日广州拟修订公积金新政，或将放宽二手房贷款购买期限 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：成都市住房和城乡建设局网站，绍兴人民政府，平安证券研究所2020年1月10日成都摇号新规：优化选房排序，扩大公证摇号排序选房基数事件描述：5月7日，成都印发《关于进一步完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》，规定“复核通过的人数应达到房源数的3倍，复核后无房居民家庭及棚改货币化安置住户总数不足房源数3倍的，由已报名登记的普通购房家庭递补”。点评：1）此次摇号新政是对去年11月出台的摇号政策的修补，有助于增加普通购房家庭参与“3倍热盘”摇号的机会。具体看，此前被3倍熔断的项目，无论复核摇号人数是多少，普通资格购房家庭均不能参与摇号，只能由参与报名的“无房户”和“棚改户”进行摇号，新政后如果“无房户”和“棚改户”总数不足房源的3倍，将由已报名登记的普通购房家庭递补，无需再等待进入顺销阶段。2）普通购房家庭摇号顺序与“无房户”、“棚改户”摇号顺序认定规则一致，仍按户籍和社保情况不同分为四个顺位：项目所在区户籍+稳定就业且连续缴纳社保>项目所在区户籍>项目所在区稳定就业且连续缴纳社保>项目所在区同一限购区域购房资格。整体看，此次新政有助于落实“房住不炒”定位，打击投机炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展。2020年1月10日绍兴楼市新政：试行公证摇号，开展宅地限房价试点事件描述：5月8日，绍兴印发了《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确试行公证摇号公开销售、提高预售许可条件以及建立健全房地联动机制等措施。点评：绍兴属环沪、杭州都市圈范围，上海，杭州相继调控升级后，绍兴承接房企拿地及购买力溢出压力，地价及房价已有升温势头。今年4月绍兴已发文，严防经营贷、消费贷违规流入房地产市场，重点打击捂盘惜售等违法违规行为，释放加码调控信号。1)《通知》提到，限价盘和热销盘要试行公证摇号公开销售。后续各区将根据实际情况制定相应操作细则，进一步明确具体摇号方案、人才和无房居民家庭认定标准、热门楼盘认定标准等，将有利于规范商品房销售行为，优先满足刚需自住需求，以遏制投机炒房。2)实行地价房价联动机制，引导房企理性拿地，以落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标。 政策环境监测-重点政策点评5资料来源：中指院，平安证券研究所2020年1月10日杭州：年内首批集中供地，57宗地收金1178亿事件描述：5月7-8日，杭州迎来年内首批集中供地竞拍，土拍表现火热。此次推出的57宗宅地全部成交，其中41宗地块以竞自持成交，总成交金额达1178.2亿元，平均溢价率为26.05%。点评：1）4月7日杭州发布公告称，2021年杭州市区计划供应宅地面积约1.06万亩（约706.7万平）。本周首批共推出57宗宅地，占全年宅地供应计划的42.6%，总土地面积301.8万平米，总供应建筑面积达757.2万平米，起拍总价934.7亿元。第二批、第三批计划出让宅地面积，分别约占全年供应计划的32.9%、24.5%。2）区域分布上，主城区供地体量最大，供应宅地13宗，供应宅地面积占首批供应计划的22.9%；此外萧山与临安区各推出宅地12宗。板块分布上，地块主要分布在临平新城、未来科技城、钱江世纪城等热门板块。3）相比此前长春、广州首次集中供地均出现流拍，此次杭州57宗土地全部出让，总成交建筑面积757.2万平米，总成交金额达1178.2亿元，平均溢价率为26.05%。受出让地块大多位于热门板块影响，除6宗地块因特殊情况底价成交外，其余地块溢价率均高于20%。4）57宗地中有41宗地块以竞自持成交，其中自持比例在10%以内16宗，自持10%-20%12宗，自持20%-30%11宗，超过30%2宗，最高自持比例为40%，创杭州实行双限政策以来的自持比例新高，自持面积共69.8万平米，总体自持率为9.2%。5）共38家房企有所斩获，融信成最大赢家，拿下7宗地块（含联合拿地），融创、华润、滨江等房企也均有斩获。本次竞拍房企多以独立拿地为主，仅有4宗地块为合作拿地。 市场运行监测62020年1月10日点评：本周（5.1-5.7）新房成交4.8万套，环比降31%，二手房成交1.8万套，环比降31%。热点城市调控加码下，短期楼市成交或将降温。2020年1月10日点评：2021年3月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比升8.8pct至32.3%，90-140平套数占比环比降7.8pct至55.6%，140平以上套数占比环比降1pct至12.1%，改善型需求（90平以上）占比下降。成交：假期致成交环比下降，短期或将降温结构：改善型需求占比下降资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同0%20%40%60%80%100%2020.32020.52020.72020.92020.112021.12021.3140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下0123024681020.3.1420.5.1420.7.1420.9.1420.11.1421.1.1421.3.1450城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-100%0%100%200%300%400%500%2020.52020.72020.92020.112021.12021.32021.5新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所2020年1月10日点评：16城取证库存9828万平，环比降0.1%，较2019年末、2020年末分别升10%、降8.3%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。库存：环比下降，中期面临上行压力2020年1月10日点评：4.19-4.25重点城市新推房源12109套，环比升45.1%；去化率71%，环比降15pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。推盘：节奏加快，后续或持续提升78910111213141516171819700080009000100001100019.10.319.12.2120.3.720.5.2320.8.720.10.2321.1.821.3.2616城库存去化月数（右）万平月0.00.51.01.52.02020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.3W3.29W4.5W4.12W4.19周均推盘近1年近4周推盘万套203040506070809010019.10.720.1.720.4.720.7.720.10.721.1.721.4.7一线二线整体去化率% 市场运行监测82020年1月10日点评：上周（4.26-5.2）百城土地供应建面4444.9万平、成交建面2809.8万平，环比升55.8%、升131.4%；成交溢价率20.7%，环比降16.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比30.3%、51.9%、17.7%，环比分别升23.5pct、升23pct、降46.6pct。随着各城市首批集中土拍陆续进行，短期土地成交量预计明显提升。土地：成交回升、溢价率回落，一二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所01000200030004000500060002020.52020.72020.92020.112021.12021.3W4.5W4.19百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%30%35%40%0100020003000400050006000700080002020.32020.62020.92020.122021.3W4.19平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500019.10.720.1.720.4.720.7.720.10.721.1.721.4.7一线成交建面二线三线万平912 853 404 87 67 02004006008001000重庆广州沈阳赣州绵阳万平百城土地成交前五城（4.26-5.2） 2020年1月10日月初银行间资金面维持宽松，资金利率普遍下行。本周（05.03-05.07）央行公开市场共进行了200亿元逆回购操作，共有600亿元逆回购到期，因此本周净回笼400亿元。流动性环境：资金利率普遍下行9资本市