净利率领先行业水平，但市场化不足

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2020中国上市物业企业TOP50研究报告 20200528 三大维度全面透视28家上市物企年中数据 20200902 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjjob（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 魏丽琴 weiliqingreen（微信号） weiliqin@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com 杨秀丽 Yxl19940829(微信号) yangxiuli@ehconsulting.com 所属行业 物业 发布时间 2021年3月31日 滨江服务（03316.HK） 净利率领先行业水平， 但市场化不足 核心观点： 2019年3月15日，滨江服务在香港联交所成功上市，正式迈入国际资本市场。2020年，滨江服务营业收入为9.6亿元，同比增长36.8%；净利润为2.2亿元，同比增长91.7%，净利率达22.9%；在管面积为1995.5万平方米，较2019年末增长38.9%。现金及现金等价物高达8亿元，手握重金却未进行收并购，滨江服务似乎在寻找开启收并购的最佳时机。2020年净利率增长至22.9%，主要归于获得政府辅助收入840.3万元、融资收入的增加及融资成本的降低、联营公司在2020年扭亏为盈，由2019年亏损406.4万元转为2020年盈利56万元。但依赖母公司仍为目前短板。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 滨江服务深耕浙江区域多年，服务的物业从公寓、别墅、排屋、写字楼，逐步扩展至大型商业综合体、企业总部大楼、产业园区等不同类型。2019年3月15日，滨江服务在香港联交所成功上市，正式迈入国际资本市场。 3月31日，滨江服务集团发布2020年业绩公告。根据企业业绩公告披露，滨江服务营业收入为9.6亿元，同比增长36.8%；净利润为2.2亿元，同比增长91.7%，净利率达22.9%；在管面积为1995.5万平方米，较2019年末增长38.9%。 一、过度依赖母公司拓展规模 从目前企业公布的业绩报告来看，滨江服务的在管面积增速处于行业中间位置，增速高于同梯队的企业，合约面积增速处于行业中下水平，与同梯队的物企增速不相上下。 数据来源：企业业绩报告 滨江服务管理规模略有增长，2020年在管面积1995.5万平方米，较2019年末增长38.9%，合约面积为3548.8万平方米，较2019年末增长32.4%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 数据来源：企业业绩报告 滨江服务仍主要依赖母公司，在管面积依赖度高达6成以上，外拓能力略显不足。母公司的高度依赖是滨江服务亟需解决的问题，从近三年的占比来看，母公司的依赖度均在6成以上，第三方拓展占比仅维持在3成，外拓能力仍需继续发力。 数据来源：企业业绩报告 在收并购热潮下，滨江服务仍稳如泰山。从业绩公告上可以看出，上市募集资金用于收并购的部分并未动用，依赖母公司拓展规模已然不是长久之计，能否脱离“母胎”，暂时还未得1163.31436.91995.52078.52680.43548.80.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.02018年2019年2020年图：2018-2020年滨江服务管理规模情况（万平方米）在管面积合约面积70.5%66.8%65.3%29.5%33.2%34.7%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%2018年2019年2020年图：2018-2020年滨江服务母公司、第三方在管面积占比母公司第三方 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 知。但2020年募集资金用来管理服务系统及招募培养人才部分已消耗殆尽，滨江服务的流动资产为高达13.68亿元，资产占比远高于行业均值。其中，现金及现金等价物高达8亿元，手握重金却未进行收并购，滨江服务似乎在寻找开启收并购的最佳时机。 二、净利率增长超6个百分点，政府辅助金额达800万以上 从近几年的经营指标来看，滨江服务的盈利指标稳步增长。营业收入为9.6亿元，同比增长36.8%；净利润为2.2亿元，同比增长91.7%；其中，净利率最为亮眼，从2015年到2017年，净利率增至16.5%，随后出现下滑，在2019年登陆资本市场后，净利率继2017年后再次大增至22.9%，涨幅为6.5%，在目前已披露的企业业绩中排名第3位。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 数据来源：企业业绩报告 从2015年至今，净利率出现两次大幅度增长，出现这一现象的原因离不开母公司滨江集团的贡献度。根据招股书数据显示，2015-2017年，由滨江集团开发或其共同开发的物业贡献收入分别为98.4%、91.8%、82.1%，且滨江集团销售收入快速增长，从而助力依赖于母公司的滨江服务得到规模的增长。由此可以认为，滨江服务集团在业务上还是与母公司保持了高度一致性，从而助力净利润的快速增长。 2020年净利率增长至22.9%，主要有以下三点原因： 1、获得政府辅助收入840.3万元，较2019年增长高达200%； 2、融资收入的增加及融资成本的降低，融资收入较2019年增长达59%，融资成本降至54.1万 3、联营公司在2020年扭亏为盈，由2019年亏损406.4万元转为2020年盈利56万元 7.2%9.8%16.5%13.8%16.4%22.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.02.04.06.08.010.012.0201520162017201820192020图：2015-2020年滨江服务收入情况（亿元）营业收入毛利润净利润净利率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 在各项财务指标中，滨江服务的净利率让人眼前一亮。2020年，滨江服务的净利率高达22.9%，较2019年增长2.6%，仅次于头部物企恒大物业，同梯队的物企中居首位。 数据来源：企业业绩报告 三、不同结构收入的增速逐步放缓 滨江服务营收主要分为物业管理服务收入、非业主增值服务收入和业主增值服务收入，营收主要来源于物业管理服务收入，但增速明显放缓。2020年物业管理服务收入为5.54亿元；非业主增值服务和业主增值服务收入分别为3.12、0.94亿元，业主增值服务收入仅占总收入的9.8%，同时非业主增值服务和业主增值服务增速均减弱，尤其是业主增值服务，增速明显下滑。目前大部分企业的增值服务收入均呈快速增长趋势，而滨江服务仍停步不前，发展相对滞后。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 数据来源：企业业绩报告 滨江服务的三项业务毛利均有所增长，根据业绩披露，主要是由于规模的增长，其次是过去一年疫情期间政府的减免政策降低部分成本。业主增值服务毛利快速增长，较2019年涨4个百分点至5171.5万元。 滨江服务的各业务板块除社区空间服务和居家生活服务外，其余板块均较2019年有所增长。其中，车位及储藏室销售收入增幅最大，较2019年增长达219%，但收入仅为3385.4万元，占总3.164.125.541.552.243.120.380.660.9430%35%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0.01.02.03.04.05.06.02018年2019年2020年图：2018-2020年滨江服务不同业务结构收入情况（亿元）物业管理服务收入非业主增值服务收入业主增值服务收入物业管理服务收入增速非业主增值服务收入增速业主增值服务收入增速 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 8 收入3.5%；社区空间服务为1368.6万元，较2019年下降37%，增值服务挖掘尚浅，打破传统、开拓创新是滨江服务目前待改进之处。 数据来源：企业业绩报告 结语 2020年，滨江服务以22.9%的净利率领先行业水平。2021年，滨江服务将重塑高端客服管家团队服务体系，保障在管物业项目品质长效持久、服务水平。利用长三角高端市场的经验，以及现有的管理服务体系及标准，有望扩大业务规模及市场份额。 0.05,000.010,000.015,000.020,000.025,000.030,000.035,000.040,000.045,000.050,000.0住宅物业管理服务非住宅物业管理服务交付前服务咨询服务社区空间服务居家生活服务定制家装服务物业代理服务车位及储藏室销售图：2019-2020年滨江服务具体板块收入情况（亿元）2020年2019年 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 9 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家