房地产行业周报：龙头房企中期业绩靓丽，政策频出规范租赁市场

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 房地产行业周报 推荐（维持） 龙头房企中期业绩靓丽，政策频出规范租赁市场 投资要点： 上周（18/8/18-8/24）主流49城一手房周成交599万平米，环比-2%；其中，一二线环比+1%、三四线环比-7%；8月截至上周月成交同比+5%，较7月下降6pct，其中一二线同比+16%、三四线同比-16%，分别较7月提升4pct和下降24pct。上周15个重点城市二手房合计周成交133万平米，环比-5%，8月截至上周月成交同比+7%，较7月下降13pct。库存方面，上周16个重点城市推盘环比-2%，周成交/推盘比0.82倍，淡季高推盘下去化率有所走弱。16城可售面积为6,828万平米，环比提升0.5%；3个月移动平均去化月数为8.4个月，环比上升0.1个月，行业依然处于低库存阶段。政策新闻方面，7月重点11城市租金整体涨幅超20%，北京启动调查租房贷，将严查中介机构资金来源和流向。天津、南京、扬州、成都等城市要求租赁企业不得抢占房源哄抬租金。深圳探索未来采取限定租金、租期等双限方式稳定租赁市场。长效机制方面，北京到2021年将供应1000公顷农村集体土地用于租赁住房，苏州加大租赁住房的建设和供应。公司方面，招商蛇口、万科、新城控股、蓝光发展先后发布中报，业绩分别同比+98%、+25%、+123%、+119%，龙头房企业绩普遍靓丽。7月至今，土地流拍明显增加，土地成交/供应比走弱、溢价率明显下行，预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度（15年25% vs.17年33%）->拿地集中度（15年14% vs.17年46%）->销售集中度（15年11% vs.17年18%），将推动头部房企的销售大增，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。  房地产行业数据：上周49个重点城市新房合计成交599万平米，环比下降1.7%；8月截止上周一手房合计成交2,130万平米，较7月同期环比上升0.1%，较去年8月同期同比上升4.7%，其中当月成交同比较7月下降5.9pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+9.5%、-1.7%、-10.5%、-2.9%，当月月成交同比分别为：+31.3%、+13.0%、-30.4%、+19.8%。16城可售面积为6,828万平米，环比上升0.5%；3个月移动平均去化月数为8.4个月，环比上升0.1个月。  主要政策新闻：重点11城市7月租金整体涨幅超20%；北京启动调查租房贷，将严查中介机构资金来源和流向，到2021年将供应1000公顷农村集体土地用于租赁住房；深圳探索未来采取限定租金、租期等双限方式稳定租赁市场；天津严查中介机构抢占房源、赚取租金差价、哄抬租金扰乱市场行为；南京房管局强调租赁企业不得恶性竞争抢房源，哄抬租房价格；扬州重点整治投机炒房等行为；成都要求租赁企业不得抢占房源哄抬租金；苏州加大租赁住房的建设和供应，鼓励住房租赁消费；北京、广州、深圳1-6月住房施工面积回暖；多地暂停新增地产信托报备系传言。  公司动态跟踪：招蛇18H1营收209.9亿，同比+6.6%，归母净利润71.2亿，同比+97.5%；万科A18H1营收1059.8亿，同比+51.8%，归母净利润91.2亿，同比+24.9%；金地发行20亿三期中票，利率4.8%，较二期利率-0.38pct；新城控股18H1营收157.6亿，同比+39.1%，归母净利25.4亿，同比增长122.8%，王振华辞去总裁职务，聘其子王晓松为总裁；蓝光发展18H1营收80.1亿，同比+24.4%，归母净利润6.2亿，同比+118.8%，李高飞申请辞去董事、副总裁及董事会秘书职务；华夏幸福取得西安市临潼产业新城PPP项目中标通知书；中交地产股东华夏集团及一致人拟6个月内减持不超过5.97%公司股份。  一周板块回顾：上周SW房地产指数上涨0.66%，沪深300指数上涨2.96%，相对收益为-2.3%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：宝安地产、深物业A、中珠控股、廊坊发展、中房股份。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.68 总市值(亿元) 19,503.92 3.67 流通市值(亿元) 15,681.1 4.12 % 1M 6M 12M 绝对表现 -6.85 -28.8 -21.04 相对表现 0.21 -10.48 -8.64 《房地产行业周报：融资成本下行、房企资金改善，土地流拍增多、约束政策并改善利润率》 2018-08-12 《房地产7月月报：投资高位、销售走强、资金改善》 2018-08-15 《房地产行业周报：销售、投资暂时稳定，但土地市场持续降温》 2018-08-19 -27%-11%4%19%17/0817/1017/1218/0218/0418/062017-08-28～2018-08-24 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年08月26日 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、行业数据 ........................................................................................................................................................4 （一）新房成交量：上周49城周成交环比-2%，月成交同比+5%，一二线同比+16%、三四线同比-16% ..........4 1、成交周环比：上周49城周成交环比下降2%，一二线环比上升1%、三四线环比下降7%........................4 2、成交月同比：8月49城月成交同比上升5%，一二线同比上升16%、三四线同比下降16% .....................5 （二）二手房成交量:上周15城周成交环比-5%，8月月成交同比+7%、较上月下降14pct ...............................7 （三）新房库存：16城上周可售面积环比上升，去化月数一线持平、二线上升、三线下降 ........................... 10 二、行业政策和新闻跟踪..................................................................................................................................... 12 三、重点公司公告 ............................................................................................................................................... 14 四、板块行情回顾 ............................................................................................................................................... 20 五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 .................................................................. 20 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、13-18年周均成交面积&18年最近8周成交面积 ........................................................................................4 图表2、各线城市一手房成交面积同比...................................................................................................................5 图表3、49城一手房累计成交同比 .........................................................................................................................6 图表4、重点城市新房成交数据 .............................................................................................................................6 图表5、15城二手房成交面积及环比、同比 ...........................................................................................................8 图表6、各线城市二手房成交面积同比...................................................................................................................8 图表7、各线城市二手房累计成交面积同比............................................................................................................9 图表8、重点城市二手房成交数据..........................................................................................................................9 图表9、重点城市库存去化水平 ........................................................................................................................... 10 图表10、各线城市3个月移动平均去化月数 .......................................................................................