地产行业周报：十部门发布住宅物管新政，央行落实房地产长效机制

2021年1月10日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报十部门发布住宅物管新政，央行落实房地产长效机制 2核心摘要本周观点：本周住建部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，主要内容涉及扩大物业管理覆盖范围、完善物业服务价格形成机制、鼓励探索“物业服务+生活服务”模式，或推动行业量价齐升；明确加强智慧物业管理服务能力建设，有助于通过智能化手段降本增效、为利润率提供支撑；支持兼并重组、完善招投标制度、建立企业红黑名单制度及信用管理制度，预计推动优胜劣汰市场环境形成、加速行业集中度提升。本周央行召开2021年工作会议，要求落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。2021年高频监测下预计房地产融资环境松紧适度、稳定为主。板块投资方面，当前地产估值已降至近五年2%分位，主流房企估值、股息率均具吸引力，市场风格趋于均衡背景下配置价值凸显，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益政策推动的物管板块。政策环境监测：1）2021央行工作会议：落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度；2）广州：开展房地产市场秩序专项整治行动。市场运行监测：1）新房成交环比下降，后续以稳为主。本周（1.3-1.9）新房成交6.3万套、二手房成交1.8万套，环比降10.4%、升13.4%；1月新房月日均成交同比升69.9%，较12月升52pct。随着房企年终冲刺完成，1月成交较12月料下台阶，但“三稳”基调下单周走势预计相对稳定。2）改善型需求占比回落。11月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.9pct至77.5%。3）推盘节奏放缓，短期力度或将收缩。12.28-1.3重点城市新推房源14192套，环比降20.2%；去化率63.9%，环比降9.3pct。年底销售冲刺完成后，房企推盘节奏或短暂放缓。4）库存环比下降，中期面临上行压力。16城取证库存10511万平，环比降1%。中期维度下，房企加快供货抢收需求趋势明确，库存面临上行压力。5）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面1692.8万平、成交建面2731.6万平，环比升6.8%、降32.1%；成交溢价率7.9%，环比升1.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比8.2%、59.4%、32.4%，环比分别升5.8pct、升5.8pct、降11.5pct。考虑销售放缓、行业金融监管趋严，预计土地市场延续平稳走势。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债157亿元、海外发债4亿美元，较上周增加142亿元、4亿美元；境内外发行利率处于3.58%-8.35%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行119亿元，较上周减少35.2亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌2.13%，跑输沪深300（+5.45%）；当前地产板块PE（TTM）8.38倍，估值处于近五年2%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、保利地产、金地集团，南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、中海物业。风险提示：1）交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 本周话题：住宅物业管理新政解读3资料来源：政府网站，中指院，平安证券研究所；住宅物业管理面积=物业管理面积*住宅物业占比，住宅物业占比参照百强占比；渗透率=住宅物业管理面积/存量住宅面积=住宅物业管理面积/（总人口*城镇化率*城市人均住宅建筑面积），各年城市人均住宅建筑面积均按36.6平米/人估算住宅物业管理面积及渗透率2020年1月10日住宅物业管理新政解读事件描述：本周住建部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（下称《通知》），从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理6个方面，对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。点评：扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价格形成机制。《通知》鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区，逐步实现物业管理全覆盖。中指数据显示，2019年末住宅物管服务渗透率约为53%，此次规定利于渗透率进一步提升、推动管理密度增加及规模效应显现。物业服务价格方面，明确主要通过市场竞争形成，引导业主与物业服务企业通过合同约定价格调整方式，实行政府指导价的，由官方制定并公布基准价及浮动幅度，建立动态调整机制。此前物业服务价格上涨受限，主要因政府指导定价、需业委会投票表决等因素影响，此次政府促进物业服务价格市场化意图明显，结合健全业主委员会治理结构，理论上有助于解决涨价受限难题，但仍需政策落地后实操情况进行验证，同时有必要关注后续价格市场化配套文件出台情况。11312513613615616541.3%44.2%46.7%45.8%51.2%53.1%0%10%20%30%40%50%60%020406080100120140160180201420152016201720182019住宅物业管理面积（亿平米）渗透率（右轴） 本周话题：住宅物业管理新政解读4资料来源：政府网站，中指院，平安证券研究所2020年1月10日住宅物业管理新政解读增值服务&智能化建设空间进一步打开。《通知》鼓励探索“物业服务+生活服务”模式，相关领域涉及养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等，同时针对养老、家政等生活性服务业务，允许申请相应优惠扶持。此举从政策层面对增值服务发展进行认可，且优惠扶持政策有望对增值服务发展产生实质利好，若物管行业第二赛道扩容提速，将直接推动行业天花板向上抬升。此外，加强智慧物业管理服务能力建设、提升设施设备智能化管理水平、促进线上线下服务融合发展，均有助于通过智能化手段提升效率、降低成本，为利润率提供保障。优化市场竞争环境，加速行业集中度提升。市场外拓方面，《通知》支持物业服务企业兼并重组、明确完善物业管理招标投标制度，招投标规范化运作下优质企业或更易脱颖而出。同时，《通知》规定建立物业服务企业红黑名单制度、信用管理制度，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。以上举措均有助于推动形成优胜劣汰的市场环境，加速行业集中度提升。城市征收规定政府指导价范畴深圳前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价；业主大会选聘物业服务企业后，物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定。多层住宅最高2.20元/平米/月，最低0.90元/平米/月；高层住宅最高5.63元/平米/月，最低2.71元/平米/月广州物业服务费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，价格由官方制定公布并定期调整相应基准价及浮动幅度；实行市场调节价的，物业服务行业协会定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格，供业主和物业服务人参考。新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，最高收费标准2.8元/平米/月，超出指导价需提出单独核定申请杭州物业服务费实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格行政主管部门制定，并根据物业服务成本变化等因素进行调整。有电梯住房每月每平米建筑面积（下同）甲级2.20元，乙级1.70元，丙级1.25元，丁级0.95元；无电梯住宅甲级1.80元，乙级1.30元，丙级0.95元，丁级0.75元；具体收费标准可在25%幅度内确定部分城市现行物业服务费征收规定 偏紧政策环境监测-本周政策梳理5资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年1月5日住建部建立物业费动态调整机制，探索“物业服务+生活服务”模式2021年1月4日佛山发布旧改新政征求意见，探索改造权公开交易改造模式2021年1月5日南平优化商品住房土地供应，加强商品住房价格监管2021年1月6日广州严厉打击哄抬房价，整顿和规范房地产市场秩序2021年1月4日北京推出“新型共有产权房”2021年1月6日央行落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度2021年1月8日郑州住宅用地按“限地价、竞自持”方式出让 政策环境监测-重点政策点评6资料来源：央行，广州市住房和城乡建设局，平安证券研究所2020年1月10日广州：开展房地产市场秩序专项整治行动事件描述：近期广州市住建部门按照工作计划，深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护购房群众合法权益。点评：1）广州住建部门采取日常巡查、多部门联合检查、专项抽查等方式，全面检查商品房在售项目166个，检查房地产中介机构258家。针对开发项目销售现场公示资料不符合要求、推广名与商品房预售许可证名称不一致等问题，核发责令整改通知书26份；针对中介机构未备案经营、公示信息不齐全等问题，核发责令整改通知书12份；针对调查核实的个别中介违法违规行为做出行政处罚。2）通过开展专项整治行动，可进一步加大市场监管力度，营造更加公开透明的市场环境，有助于当地房地产市场持续平稳健康发展。2020年1月10日2021央行工作会议：落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度事件描述：1月4日，中国人民银行召开2021年工作会议。会议要求稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。点评：1）从“三条红线”到银行房地产贷款集中度管理，监管在实施房地产金融审慎管理制度方面接连“出招”，从供给、需求两端控制信贷资金过度流入房地产，主要目的在于防范房地产金融风险，促进房地产市场平稳健康发展。高频监测下预计2021年房地产融资环境松紧适度、稳定为主。2）2020年末中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议均提及高度重视保障性租赁住房建设、大力发展租赁住房，结合此次央行工作会议内容，预计2021年在保障性租赁住房建设、完善长租房政策、金融支持住房租赁等方面均有望加快推进，有助于租赁市场健康发展，对住房租赁企业形成利好。 市场运行监测72020年1月10日点评：本周（1.3-1.9）新房成交6.3万套、二手房成交1.8万套，环比降10.4%、升13.4%；1月新房月日均成交同比升69.9%，较12月升52pct。随着房企年终冲刺完成，2021年1月成交较上年12月料下台阶，但“三稳”基调下单周走势预计相对稳定。2020年1月10日点评：2020年11月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比升0.9pct至22.5%，90-140平套数占比环比降0.9pct至65.6%，140平以上套数占比环比持平至11.8%，改善型需求（90平以上）占比回落。成交：新房环比下降，后续以稳为主结构：改善型需求占比回落资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同0%20%40%60%80%100%2019.112020.12020.32020.52020.72020.92020.11140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下0123024681019.11.2420.2.2420.5.2420.8.2420.11.2450城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2019.102020.12020.42020.72020.102021.1新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测8资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所2020年1月10日点评：16城取证库存10511万平，环比降1%。中期维度下，房企加快供货抢收需求趋势明确，库存面临上行压力。库存：环比下