地产行业动态跟踪报告：投资销售维持高位，竣工延续正增长

行业动态跟踪报告 投资销售维持高位，竣工延续正增长 行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2020年12月15日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交整体平稳，多地加强预售金监管》 2020-12-13 《行业年度策略报告*地产*强波动的落幕，新稳态的序章》 2020-12-09 《行业周报*地产*中央政策保持定力，兼谈四类库存现状》 2020-12-06 《行业点评*地产*高供给叠加以价换量，销售延续高增》 2020-12-01 《行业周报*地产*板块估值持续修复，定量探讨“三条红线”对地市影响》 2020-11-29 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 Y ANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 ZHENGNANHONG873@PINGAN.COM.CN 事项： 国家统计局公布2020年1-11月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增6.8%，新开工同比降2.0%；商品房销售面积、销售额分别同比增1.3%、7.2%。 平安观点：  投资维持高位，预计2021年同比增5%。11月单月房地产投资同比增长10.9%，较10月降1.8pct，3月以来首次回落，1-11月累计投资同比增6.8%。展望2021年，资金收紧、楼市放缓影响下，投资增速大概率回落，但考虑房企有息负债仍具备0%-15%增长空间、新开工绝对值远超竣工下建安投资仍有支撑，预计2021年地产投资同比增5.1%。  单月开工增速继续回升，竣工维持正增长。11月单月全国新开工同比增4.1%，增速较10月升0.6pct，1-11月新开工同比降2.0%。尽管去化承压下库存积累，但考虑住宅库存较低，房企短期快开工促销售，叠加上半年基数较低，预计2021年新开工前高后低，全年同比持平或略降。11月单月竣工同比增3.1%，较10月降2.8pct，仍维持正增长，1-11月累计同比降7.3%。交房周期刚性约束下，后续竣工有望继续回升，预计2021年将迎来竣工回升起点。  销售延续双位数增长，2021年料稳中趋降。11月单月全国销售面积、销售额分别同比增12.0%、18.6%，较10月降3.2pct、5.3pct；11月单月销售均价9865元/平米，连续三个月负增长，或存在以价换量可能；1-11月销售面积、销售额同比增1.3%、7.2%。展望 2021 年，尽管部分需求提前释放、热点城市调控加码，但以稳为主基调下楼市难现断崖式下跌，预计一二线整体好于三四线，全国销售面积同比微降 2.8%。  地市整体延续降温，后续以稳为主。11月单月土地购置面积同比降15.6%，土地成交价款同比增22.8%，增速较10月降10.0pct、升3.5 pct。11月百城土地成交溢价率15.2%，环比升5.6 pct，结束7月以来回落趋势，考虑11月土地供给增加而成交下滑、成交均价显著上升，或反映房企拿地仍保持谨慎，但因聚焦核心城市与优质地块导致溢价率上升，整体而言土地市场仍处降温态势。后续考虑销售放缓、资金收紧延续，预计地市整体趋于稳定。  到位资金增速延续回升，融资政策维持偏紧。1-11月房企整体到位资金同比增长6.6%，较1-10月提升1.1pct。受销售增速向好影响，1-11月定金及预收款同比增速较1-10月提升1.0pct至5.3%。1-11月个人按揭贷款同比增速较1-10月提升0.8pct至10.6%；国内贷款增速较 -20%-10%0%10%20%30%Dec-19Mar-20Jun-20Sep-20沪深300地产证券研究报告 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 17 1-10月提升0.3 pct至5.4%。11月全国首套房贷利率5.24%，连续两个月不变。“三条红线”融资新规下，融资管控由渠道监管转向主体监管，资金监管更趋精准化、常态化，中长期利于优质资源向低负债房企倾斜，将加速行业优胜劣汰与集中度提升。  投资建议：11月单月全国投资、销售增速维持高位，楼市韧性持续超出市场预期。从主流房企来看，30家房企前11月销售目标完成率89.8%，在完成全年目标假设下，12月合计销售额同比增速将达20.6%，快推盘快回款背景下，主流房企销售依旧值得期待。考虑主流房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力亦有望企稳，看好主流房企估值持续修复，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。  风险提示：1）三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，同时棚改退潮导致需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2）房企大规模减值风险：基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市回暖持续性不足，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 17 正文目录 一、 投资维持高位，预计2021年同比增5% ...........................................................5 二、 单月开工增速继续回升，竣工维持正增长 .........................................................6 三、 销售延续良好表现，预计2021年稳中趋降.......................................................8 四、 土地市场整体延续降温，后续或以稳为主 ....................................................... 11 五、 到位资金增速延续回升，融资政策维持偏紧....................................................14 六、 投资建议 ........................................................................................................15 七、 风险提示 ........................................................................................................15 地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 17 图表目录 图表1 2020年1-11月房地产投资同比增长6.8% ........................................................... 5 图表2 2020年11月房地产投资同比增长10.9% ............................................................ 5 图表3 各区域投资单月同比 .......................................................................................... 6 图表4 各区域投资累计同比 .......................................................................................... 6 图表5 2020年1-11月房屋新开工同比下降2.0% ........................................................... 7 图表6 2020年11月房屋新开工同比增长4.1% .............................................................. 7 图表7 2020年1-11月商品房竣工面积同比下降7.3% .................................................... 8 图表8 2020年11月单月商品房竣工面积同比增长3.1%................................................. 8 图表9 2020年1-11月全国商品房销售面积同比增长1.3%.............................................. 9 图表10 2020年1-11月全国商品房销售额同比增长7.2% ............................................. 9 图表11 全国商品房销售面积、销售额单月同比增速走势 ............................................... 9 图表12 全国商品房单月成交均价走势........................................................................ 10 图表13 全国及各区域单月销售面积增速走势.............................................................. 10 图表14 全国及各区域累计销售面积增速走势.............................................................. 11 图表15 2021年销售面积增速测算............................................................................. 11 图表16 2020年1-11月土地购置面积同比下降5.2% .................................................. 12 图表17 2020年1-11月土地成交价款同比增长16.1% ................................................ 12 图表18 11月百城土地成交溢价率环比回升 ................................................................ 12 图表19 百城土地供应与成交情况 .............................................................................. 13 图表20 百城土地成交均价走势.................................................................................. 13 图表21 百城土地成交建面占比..........................